OLG Frankfurt v. 8.4.2014 - 6 U 167/13
Die Käufer eines Grundstücks vereinbarten mit dem Bauträger, der ein Bürogebäude auf dem Grundstück errichtete: "Die Gewährleistungspflicht des AN richtet sich nach den Bestimmungen der VOB/B. Sie beträgt jedoch grundsätzlich fünf Jahre. Nach der Beseitigung eines gerügten Mangels gelten die Gewährleistungsfristen nach VOB/B, soweit hierdurch nicht die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren unterschritten wird. ..."
Nachdem die Käuferin innerhalb der ersten 5 Jahre Mängel gerügt hatte, beseitigte der Bauträger diese Mängel nach Ablauf der 5-Jahres-Frist. Mehr als zwei Jahre später traten wieder Mängel auf, diesmal berief sich der Bauträger aber Verjährung. Zu Recht, meint das OLG Frankfurt.
Wann verjähren Gewährleistungsansprüche nach der VOB/B? Bei BGB-Werkverträgen beträgt die Gewährleistungsfrist für Mängel an Bauwerken 5 Jahre (§ 634a Abs.1 Nr. 2 BGB). Sind die VOB/B in den Vertrag einbezogen, was bei großen Bauprojekten und Bauwerkverträgen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, sehr oft der Fall ist, beträgt die Verjährungsfrist grundsätzlich 4 Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Allerdings enthält die VOB/B eine sog. Öffnungsklausel, die besagt, dass die Parteien etwas Abweichendes vereinbaren können. Oft sind auch in VOB/B-Bauverträgen Verjährungsfristen von 5 Jahren, 5 Jahre und 4 Wochen oder Ähnliches vereinbart. Zeigt sich innerhalb dieser Zeit ein Mangel, so verjährt der Mangelbeseitigungsanspruch nach weiteren 2 Jahren. Hat sich der Mangel aber schon recht frühzeitig gezeigt, verjährt der Mängelbeseitigungsanspruch nicht schon nach 2 Jahren, sondern mit der 4-Jahres-Frist nach § 13 Abs. 4 VOB/B bzw. mit der vertraglich vereinbarten Frist. In dieser Weise hat das OLG Frankfurt auch die Klausel "soweit hierdurch nicht die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren unterschritten wird." ausgelegt.
Sobald der Mangel beseitigt und die Arbeiten abgenommen sind, läuft erneut eine 2-Jahres-Frist. Zeigen sich innerhalb dieser 2 Jahre erneut Mängel, beginnt abermals eine neue 2-Jahres-Frist. Demgemäß hatte das OLG Frankfurt die vertragliche Klausel "Die Gewährleistungspflicht des AN richtet sich nach den Bestimmungen der VOB/B" wie folgt ausgelegt:
- Mängelansprüche 4 Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B)
- Anspruch auf Beseitigung 2 Jahre (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B)
- erneute Mängelansprüche 2 Jahre (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B)
Dass nach Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten erneut eine 5-Jahres-Frist laufen sollte, wie der Käufer behauptete, konnte das Gericht - richtigerweise - weder dem Vertrag noch der VOB/B entnehmen.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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