Kosten der Zwangsversteigerung

Kosten der Zwangsversteigerung
07.05.201411517 Mal gelesen
Neben der Zahlung des Meistgebots fallen bei dem Ersteigerer weitere Kosten, Steuern und Nebenleistungen an. Nachfolgend ein Überblick.
 

Kosten der Zwangsversteigerung

 

Mit dem Zuschlag im Zwangsversteigerungstermin ist der Ersteigerer verpflichtet, die zugesagte Zahlung zu erbringen (§ 49 Abs. 3 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)), und zwar so rechtzeitig, dass der Betrag zum gerichtlichen Teilungstermin über das Geld verfügen kann (i.d.R. vier bis acht Wochen nach Zuschlag). Der Zahlbetrag ist zu verzinsen (4 v.H.), und zwar vom Tag des Zuschlags bis zum Teilungstermin. Ausnahme: Hinterlegung bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts.

  

1. Kostenforderungen des Gerichts

 

Die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens trägt der Schuldner, nicht der Erwerber.

 

Das Gericht macht gegen den Ersteigerer zwei verschiedene Kosten geltend, nämlich die Zuschlagsgebühr und die Eintragungsgebühr. Für die Zuschagsgebühr wird der Wert des Gebotes (Meistgebot) zuzüglich des Wertes der Rechte, die bestehen bleiben, zugrunde gelegt. Die Kosten für die Erteilung des Zuschlages sind Gerichtskosten und werden nach dem

Gerichtskostengesetz (GKG) berechnet.

 

Erwerbskosten Zwangsversteigerung (Gesetze, siehe Anl.)

-          ½ Zuschlagsgebühr auf Basis des Meistgebots (§ 11 GKG)

-          1 Eintragungsgebühr für die Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO)

 

Für die Zuschlagsgebühr gelten die §§ 53, 11 GKG, Anl. 1 zu § 11 GKG.

 

Für die Eintragung in das Grundbuch fällt die Eintragungsgebühr an, die nach den §§ 60, 19, 20 KostO auf der Basis des Verkehrswerts (Ausn.: Meistgebot liegt über dem Verkehrswert) berechnet wird.

 

Bsp.:

Hat das Grundstück einen Verkehrswert von EUR 170.000,--, so sind an Zuschlagsgebühr EUR 618,-- sowie als Eintragungsgebühr EUR 312,--, insgesamt also EUR 930,-- an Gerichtsgebühren zu bezahlen.

 

Unter Umständen kommt die Zusammenfassung mehrerer Grundstücke in Betracht, wenn diese eine wirtschaftliche Einheit darstellen. Es kann also unter Umständen interessant sein, einer Zusammenfassung der Grundstücke zu widersprechen, wenn die Zusammenfassung zu einem Gebührensprung führen würde.

  

2. Grunderwerbssteuer

 

Zuständig für die Festsetzung der Steuer für den Grundstückserwerb ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

 

Gemäß §§ 3, 11 Grunderwerbssteuergesetz fallen für den Kauf einer Immobilie durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung 3,5 v.H. Grunderwerbssteuer an. Die Freigrenze liegt bei EUR 2.500,--. Wie üblich erhöht sich der Verkehrswert als Berechnungsgrundlage, wenn Rechte bestehen bleiben.

 

Unter Umständen kann die Steuerlast dadurch verringert werden, dass wertvolles Zubehör (z.B. Antiquitäten, Sauna, etc.) herausgelöst wird, um diesbezüglich unterhalb des Freibetrags zu bleiben.

  

3. Mehrwertsteuer

 

Mehrwertsteuer fällt grundsätzlich nicht an, soweit das Meistgebot vollständig der Grunderwerbssteuer unterliegt, siehe § 4 Nr. 9a UStG.

  

4. Öffentliche Lasten

 

Einerseits ist der Erwerber Steuerschuldner für die Grundsteuer ab Zuschlag. Andererseits haftet der Alteigentümer noch für die Grundsteuer des Jahrs, in dem der Zuschlag erteilt wurde.  Diese überlappenden Steuertatbestände muss die Gemeinde dadurch entwirren, dass diese bis zum Tage der Versteigerung bei dem Gericht angemeldet und dann aus dem Versteigerungserlös bedient werden. Andernfalls haftet der Ersteigerer, der dann aber ggfs. noch gegen die Gemeinde wegen der Pflichtverletzung der zu späten Anmeldung der Grundsteuer vorgehen kann.

 

Andere öffentliche Lasten des Grundstücks wie zum Beispiel die Anliegerbeiträge bezahlt der Ersteigerer, wenn diese erst nach Zuschlag fällig geworden sind.

    

Abschließender Tipp:

Der Ersteher haften weder für Rückstände beim Strom-, Wasser-, Gasverbrauch, noch für private Steuerrückstände zu haften.

Sollten aber Werkleistungen erbracht worden sein, die erst nach Zuschlag abgerechnet werden, sind die Maßnahmen dem Ersteigerer zugute gekommen, so dass von einer Einstandspflicht des Ersteigerers auszugehen ist.

   

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§ 11 GKG Höhe der Gerichtskosten

 

(1) Kosten werden nach dem Kostenverzeichnis  der  Anlage 1 zu diesem Gesetz erhoben.

(2) Die   Gebühren   richten   sich   nach   dem   Wert   des   Streitgegenstands   (Streitwert),   soweit   nichts  anderes  bestimmt  ist.

Die  Gebühr   bei  einem Streitwert  bis 300  €  beträgt   25  €.  Die Gebühr   erhöht   sich   bei   einem  Streitwert   bis   ........   für   jeden angefangenen Betrag von weiteren ....... um ...

Eine Gebührentabelle für Streitwerte bis 500.000 € ist diesem Gesetz als Anlage 2beigefügt

 

Anlage 1 zu § 11 GKG – Auszug –

 

5120 Erteilung des Zuschlags 0,5 Gebühren

 

Berechnung der Zuschlagsgebühr (Basis Meistgebot)

- bis 300 € 25€  Mindestgebühr

- bis 1.500 € 10€ je weitere 300€

- bis 5.000 € 8 € je weitere 500 €

- bis 10.000 € 15€ je weitere 1.000 €

- bis 25.000 € 23€ je weitere 3.000 €

- bis 50.000 € 29€ je weitere 5.000 €

- bis 200.000 € 100 € je weitere15.000 €

- bis 500.000 € 150 € je weitere30.000 €

- über500.000 € 150 € je weitere50.000 €

- vom errechneten Betrag sind es 50 %

    

§ 60 KostO Eintragung des Eigentümers

 

(1) Für   die   Eintragung   eines   Eigentümers   oder   von   Miteigentümern wird die volle Gebühr erhoben.

...

 

§ 19 KostO Sachen

 

(1) Der Wert  einer Sache ist der gemeine Wert.   Er wird durch den Preis   bestimmt,  der   im  gewöhnlichen   Geschäftsverkehr   nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller  den Preis   beeinflussenden  Umstände  bei   einer   Veräußerung  zu  erzielen wäre....

....

 

§ 20 KostO Kauf, Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht

 

(1) Beim  Kauf  von   Sachen   ist   der   Kaufpreis   maßgebend;   ....   Ist der Kaufpreis niedriger als der Wert der Sache ..., so ist dieser maßgebend;

....

 

Berechnung der Eintragungsgebühr (Basis Verkehrswert)

- bis 1000 € 10€  Mindestgebühr

- bis 5.000 € 8 € je weitere 1.000 €

- bis 50.000 € 6 € je weitere 3.000 €

- bis 5.000.000 € 15€ je weitere 10.000€

- bis 25.000.000 € 16€ je weitere 25.000€

- bis 50.000.000 € 11€ je weitere 50.000€

- bis 250.000.000€ 7 € je weitere 250.000€

- über 250.000.000 € 7 € je weitere 500.000€