Interview zu den Hedge-Fonds in der Immobilienzeitung "Das Grundblatt"

21.04.20081942 Mal gelesen

Berlin, den 21.04.2008: Rechtsanwalt Timo Gansel - schwerpunktmäßig tätig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts - beantwortete für die April-Ausgabe der Immobilienzeitung "Das Grundblatt" Fragen zum Kreditverkauf. Hier ist der Text des Interviews:

„Mir ist kein solcher Fall bekannt“
Timo Gansel, Rechtsanwalt in Berlin, warnt vor Panikmache und erklärt, wo die wahren Probleme liegen

Herr Gansel, Berichte über Hedge Fonds, die Immobilienkredite aufkaufen und Hausbesitzer aus ihren Eigenheimen werfen, machen die Runde und sorgen für Panik. Darf eine Bank denn den Immobilienkredit eines Kunden überhaupt so einfach weiter verkaufen?
Gansel: Ja, das darf sie. Sie darf zwar den eigentlichen Vertrag nicht verkaufen, aber die Forderungen daraus dürfen abgetreten werden. Dann ändert sich für den Kreditnehmer der Gläubiger. Der Gläubigerwechsel ist aber nur eine theoretische Gefahr. Für den Kreditnehmer wird das erst ein Problem, wenn der Kreditvertrag endet oder gekündigt wird. Trotz aller Schlagzeilen um das Thema muss ich sagen, dass mir ein Fall, in dem ein Kreditnehmer sein Haus verlassen musste, obwohl er brav alle Kreditraten gezahlt hat, bislang nicht bekannt ist.


Muss die  Bank den Kreditnehmer über den Verkauf informieren?
Gansel: Nein – es sei denn, das ist im Kreditvertrag extra vermerkt. Ist es in der Regel aber nicht. Zumal in einem solchen Fall weder die Bank noch der Käufer ein Interesse an der Offenlegung haben. Wenn ein Kreditnehmer jedoch aus Unkenntnis an den falschen Gläubiger weiterzahlt, kann ihm dadurch kein Nachteil entstehen.


Kann ich den Verkauf meines Immobilienkredits verhindern?
Gansel: Nein. Wenn in meinem Vertrag kein Ausschluss einer Abtretung steht, habe ich kein Recht, eine solche Abtretung zu verhindern.


Welche Konsequenzen hat dieser Verkauf für mich?
Gansel: In der Regel keine. In den Medien werden Sondersituationen geschildert, keine alltäglichen Fälle. Das ist einerseits gut, weil so politischer Druck erzeugt wird, sich dieser Frage anzunehmen. Andererseits wird so aber auch unnötige Panik verursacht.


Darf denn in eine Grundschuld auch dann vollstreckt werden, wenn der Kredit immer ordnungsgemäß zurückgezahlt wurde?
Gansel: Jeder, der eine Grundschuld erwirbt, darf daraus vollstrecken. Die Hedge Fonds, die die Kredite aufkaufen, haben in der Regel kein Interesse daran, als Immobilienfinanzierer aufzutreten, sie wollen Forderungen durchsetzen und schnell Geld machen. Das Problem ist, dass eine Immobilienfinanzierung in der Regel aus drei Teilen besteht: einem Kreditvertrag, in dem Summe und Rückzahlung vereinbart werden, einem Vertrag über die Grundschuld und einer Sicherungsabrede. Letztere ist sozusagen das Schutzschild des Bauherrn. Damit sichert er ab, dass die Bank nicht aus der Grundschuld vollstreckt, so lange er den Kredit wie vereinbart zurückzahlt. Der Verkauf von Immobilienkrediten ist deshalb so problematisch, weil diese Sicherungsabrede nicht mit abgetreten wird, der Hausbesitzer verliert sein Schutzschild. Er hat zwar einen Schadenersatzanspruch seiner Bank gegenüber, sollte der neue Gläubiger aus der Grundschuld vollstrecken, aber dieser Anspruch ist eher theoretisch und nicht leicht durchzusetzen. Denn wer zahlt, wenn das Kreditinstitut zahlungsunfähig geworden ist?


Wie kann ein Hausbesitzer verhindern, dass ein Gläubiger aus der vollen Höhe der Grundschuld vollstreckt – schließlich hat er in der Regel bereits einen guten Teil dieser Schuld abgetragen?
Gansel: Das ist richtig, die Grundschuld bleibt aber dennoch in der vollen Höhe bestehen. Theoretisch hat ein Hausbesitzer einen Anspruch auf eine Teillöschungsbewilligung, also eine Reduzierung der Grundschuld um die Summe, um die der Kredit bereits zurückgezahlt worden ist. Das hat man bislang allerdings nie in Anspruch genommen.


Ist das von Ihnen beschriebene Problem die Gesetzeslücke, die die Politik schließen will?
Gansel: Das Land Bayern hat relativ schnell einen Gesetzentwurf zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs vorgelegt. Dieses Kreditnehmerschutzgesetz sieht vor, den Sicherungsvertrag, der die Vollstreckung verhindert, so lange der Kreditnehmer seine Raten pünktlich bezahlt, auch für den Kreditkäufer bindend zu machen. Außerdem soll erst vollstreckt werden dürfen, wenn der Kreditnehmer drei Monate mit der Zahlung im Rückstand ist. Der Kreditnehmer soll ein Kündigungsrecht erhalten, wenn der Kredit verkauft wird. Drei Monate vor Ende eines Kreditvertrags soll die Bank den Kunden informieren, damit er sich um eine Verlängerung bemühen oder eine Umschuldung herbeiführen kann.
Das Bundesjustizministerium hat hingegen eine Ergänzung des geplanten Risikobegrenzungsgesetzes vorgeschlagen. Der Entwurf zielt in die gleiche Richtung wie der Antrag aus Bayern. Auch hier sollen Kreditnehmer, die in Verzug mit ihren Raten sind, besser vor Kündigungen geschützt werden. In der Diskussion ist, dass künftig erst dann gekündigt werden darf, wenn ein Kunde mit seiner Zins- und Tilgungsleistungen mindestens sechs Monate im Rückstand ist.
Letztlich geht es in beiden Gesetzentwürfen um mehr Verbraucherschutz beim Verkauf von Krediten. Und ich bin optimistisch, dass dies gelingt. Insofern kann man der zum Teil  dramatischen Berichterstattung durchaus etwas Positives abgewinnen.