Der Wirtschaftsplan im Wohnungseigentumsrecht

Der Wirtschaftsplan im Wohnungseigentumsrecht
16.11.20111053 Mal gelesen
Der Wirtschaftsplan ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine geordnete Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Der von den Eigentümern beschlossene Wirtschaftsplan begründet die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den Hausgeldzahlungen und gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Aufstellung des Plans gehört daher zu den zentralen Aufgaben des Verwalters. Es kann allerdings im Einzelfall auch vereinbart werden, dass der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt wird, den Wirtschaftsplan aufzustellen. Die besondere Bedeutung des Wirtschaftsplanes liegt in der Festlegung der von den Eigentümern zu leistenden Vorschüsse (sog. Hausgeldvorauszahlungen bzw. Beiträge) zu den Kosten und Lasten (§ 16 Absatz 2 WEG) und den Sonderumlagen. Der Beschluss des Wirtschaftsplans bestimmt lediglich den vorläufigen Beitrag der Eigentümer zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Den endgültigen Beitrag der Eigentümerer regelt der Beschluss über die Jahresrechnung. Der Wirtschaftsplan ist für die Jahresabrechnung nicht vorgreiflich. Insbesondere ist der mit dem Wirtschaftsplan beschlossene Verteilungsschlüssel für die Abrechnung über die auf Grund des Wirtschaftsplans geleisteten Vorschüsse nicht verbindlich. Jeder einzelne Wohnungseigentümer ist berechtigt, den beschlossenen Wirtschaftsplan mit einer Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG anzugreifen. Eine solche Klage hat zum Beispiel dann Erfolg, wenn in dem Wirtschaftsplan ein unzutreffender Verteilerschlüssel enthalten ist. Ein Wirtschaftsplan wird ferner für ungültig erklärt, wenn er zu wesentlich überhöhten Vorschüssen oder zu erheblichen Nachzahlungen führt. Werden die Kosten im Wirtschaftsplan hingegen zu niedrig bemessen, so führt dies im Falle der Anfechtung durch einen Eigentümer allein noch nicht zur Aufhebung des Wirtschaftsplans. Eine voraussichtliche Unterdeckung führt jedoch dann zur Ungültigerklärung, falls dies erhebliche Liquiditätsengpässe der Eigentümergemeinschaft befürchten lässt. Ein solcher Wirtschaftsplan entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Eigentümer muss dann allerdings im Anfechtungsverfahren konkrete Tatsachen vortragen, die das Gericht in die Lage versetzen, einen neuen Wirtschaftsplan - mit höheren Vorauszahlungen - ersatzweise an die Stelle des mit der Anfechtungsklage angegriffenen Wirtschaftsplans zu setzen. Ansonsten würde der Gemeinschaft für die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen jegliche Rechtsgrundlage fehlen. Kleinere Ungenauigkeiten führen im Anfechtungsverfahren nicht zur Ungültigerklärung des Wirtschaftsplans. Der Wirtschaftsplan ist nämlich eine Schätzung der voraussichtlichen Kosten, so dass gewisse Ungenauigkeiten von den Wohnungseigentümern hinzunehmen sind. Nach der Rechtsprechung des Bayrischen Obersten Landesgerichts entspricht es sogar noch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Wirtschaftsplan zu einer bestimmten Position überhaupt keinen Kostenansatz enthält, obwohl insoweit der Anfall von Kosten zu erwarten ist. Die Grenze der hinzunehmenden Ungenauigkeiten ist überschritten, wenn der Wirtschaftsplan mit hoher Wahrscheinlichkeit zu wesentlichen Nachzahlungen oder Überzahlungen führen wird. Es entspricht übrigens auch nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn der Verwalter im Wirtschaftsplan eine Erhöhung seiner Vergütung vorsieht, denn nach der Rechtsprechung darf der Verwalter seine Vergütung nicht in der Weise erhöhen, dass er einen erhöhten Betrag einfach in den Wirtschaftsplan einstellt. Hierfür bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005 - 3 Wx 326/04). Die obigen Ausführungen zeigen, dass die Prüfung und Anfechtung eines Wirtschaftsplans nicht einem unerfahrenen Rechtsanwalt überlassen werden sollte. Wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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