Makler-und BauträgerVO Vorauszahlungsklauseln Unwirksamkeit

09.01.20072433 Mal gelesen

1. Der BGH hat im Jahre 2002 in einer Entscheidung zur Frage der Vorauszahlung des gesamten Kaufpreises durch einen Käufer nach Stellung einer Bürgschaft gemäß § 7 Maklerbauträgerverordnung entschieden, dass dies grundsätzlich zulässig sei, hat jedoch gleichzeitig die Frage problematisiert, ob dies noch mit dem neuen EG-Recht vereinbar sei und deshalb die Frage der Wirksamkeit einer solchen Vorausszahlungsklausel dem Europäischen Gerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Dieser hat nunmehr am 01.04.2004 (NZ Bau 2004, Heft 6) festgestellt, dass die Klausel, den vollen Erwerbspreis bei Übergabe einer Bürgschaft zu zahlen, zu einem Nachteil des Verbrauchers führt, hat aber gleichzeitig offen gelassen, ob es sich dabei um ein erhebliches ungerechtfertigtes Missverhältnis im Sinne der so genannten Klauselrichtlinie nach dem EG-Vertrag handelt. Dies wiederum müsse der BGH entscheiden. Wie der BGH dazu entscheiden wird, ist offen. Es ist nicht sicher, dass er an der seinerzeit geäußer-ten Meinung, dass eine solche Klausel wirksam sei, festhält.

2. Im Ergebnis kann dies zu afolgenden Konsequenzen führen:

Wäre eine derartige Vorauszahlungsvereinbarung wegen Verstoßes gegen EG-Recht unwirksam, ist das gesamte Verlangen der Vorauszahlung nichtig. Der Bauträger hat dann die Vorauszahlung Zug um Zug gegen Rückgabe der Vorauszahlungsbürgschaft zurück zu zahlen.

An ihre Stelle tritt jedoch nicht der Abschlagzahlungsplan nach § 3 II Maklerbauträgerverordnung, der eine Zahlung nach Baufortschritt vorsieht (BGH NZ Bau 2001, 132). An die Stelle dieser nichtigen Ve-reinbarung tritt dann nämlich nur die Regelung nach BGB, und zwar des § 641 BGB, das heißt, dass erst mit der Abnahme des gesamten Werkes auch der Kaufpreis fällig ist und der Werkunternehmer dann grundsätzlich mit seinem Werk vorleistungspflichtig ist. Im Ergeb-nis bedeutet dies ferner, dass der Bauträger also keinerlei Abschlagszahlungen mehr von dem Käufer verlangen kann, bis das Werk abgenommen ist, was die Frage der gesamten Finanzierung außeror-dentlich problematisch erscheinen lassen kann.

3. Am 23.05.2001 (BGBL, S. 981) wurde zwar aufgrund des § 27 a des AGB-Gesetzes eine Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bau-trägerverträgen erlassen, die besagt, dass bei Bauträgerverträgen der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden kann und dass ferner auch unter den Voraussetzungen des § 7 der Maklerbauträgerverordnung der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden kann. Dabei braucht die Stellung wei-tergehender Sicherheiten für die Abschlagszahlung nicht vorgesehen zu werden. Diese Verordnung gilt jedoch nicht kraft Gesetzes, son-dern muss, wie der Text der Verordnung sagt, gesondert vereinbart werden, was wir bisher auch in den Bauträgerverträgen berücksichtigt hatten.

Es ist daher dringend anzuraten, in Bauträgerverträge die Klausel mit aufzunehmen, dass die Vorauszahlungsvereinbarung nach § 7 Maklerbauträgerverordnung auch für den Fall gilt, dass die Klausel wegen Verstoßes gegen EG-Recht unwirksam sein sollte.

4. Auch dieser Weg ist jedoch nicht absolut sicher, da Teile der Literatur in der Zwischenzeit annehmen, dass auch diese Verordnung wegen Verstoßes gegen EG-Recht möglicherweise verfassungsrechtlich bedenklich ist.