Räumung von Wohnraum - Zwangsvollstreckung - Rechtsprechung des BGH

erneut hat sich der BGH mit einer für die Mietrechtspraxis bedeutenden Frage auseinandergesetzt.

Mit Beschluss vom 17.11.2005, welcher jetzt veröffentlicht wurde, hat der BGH klargestellt, dass bei der Räumung von Wohnraum der Vermieter den Zwangsvollstreckungsauftrag darauf beschränken kann, dass ledig-lich die Besitzeinweisung erfolgt, wenn er zugleich an sämtlichen Gegenständen, die sich in der Wohnung befinden, ein Vermieterpfandrecht geltend macht.

In der bisherigen Praxis haben sich die Gerichtsvollzieher regelmäßig geweigert, solche Zwangsvollstreckungsaufträge durchzuführen, da sie der Auffassung waren, im Rahmen der Räumung sei zu prüfen, ob sich in der Wohnung Gegenstände befinden, die unpfändbar sind. Der BGH hat nun klargestellt, dass die Gerichtsvollzieher nicht berechtigt sind, eine solche Prüfung vorzunehmen. Hieraus ergibt sich weiter, dass die Ge-richtsvollzieher bei einem auf die Besitzeinweisung beschränkten Zwangsvollstreckungsauftrag nicht berechtigt sind, einen Kostenvor-schuss für die Beräumung der Wohnung durch eine Spedition zu verlan-gen. Hierdurch kann sich in der Praxis eine erhebliche Kostenreduzie-rung im Rahmen von Räumungszwangsvollstreckungen ergeben. Gleichwohl ist der Beschluss des BGH auch mit Vorsicht zu genießen, weshalb ich auf folgende Punkte aufmerksam machen möchte:

1. Nach wie vor ist für die Räumungszwangsvollstreckung ein gerichtlicher Räumungstitel erforderlich. Die Entscheidung des BGH macht also nicht etwa das langwierige und ebenfalls kostenaufwändige Klage-verfahren entbehrlich.

2. Wird der Zwangsvollstreckungsauftrag auf die Besitzeinweisung beschränkt und macht der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an sämtli-chen Gegenständen in der Wohnung geltend, erhält er die Wohnung vom Gerichtsvollzieher in nicht geräumtem Zustand übergeben. Um die Wohnung weiter vermieten zu können, wird also dann eine Räumung er-forderlich sein, die vom Vermieter selbst zu veranlassen ist. Hier-für werden Kosten entstehen, die allerdings voraussichtlich unter-halb der Kosten liegen, die durch vom Gerichtsvollzieher beauftrag-te Speditionen verlangt werden. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die aus der Wohnung geschafften Gegenstände zu ver-wahren und solche Gegenstände, die nicht dem Pfandrecht unterlie-gen, also insbesondere Gegenstände des persönlichen Lebensbedarfs, auf Anforderung an den ehemaligen Mieter herauszugeben. Hierdurch entstehen dann weitere Kosten. Bei langfristiger Verwahrung können die Kosten damit auch über den Kosten liegen, die vom Gerichtsvoll-zieher aufgewendet werden. Diese Kosten sind zwar grundsätzlich er-stattungsfähig, müssten aber, da es sich nicht um Kosten der Zwangsvollstreckung handelt, in einem gesonderten gerichtlichen Verfahren tituliert werden. Hierdurch entstünden weitere Kosten. Werden die Kosten vom Gerichtsvollzieher im Rahmen der Zwangsvoll-streckung aufgewendet, sind sie als Zwangsvollstreckungskosten ti-tuliert, sofort vollstreckbar und unterliegen der 30-jährigen Ver-jährung.

3. Nur pfändbare Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, kann der Vermieter zu seinen Gunsten verwerten. Regelmäßig befinden sich in Wohnungen allenfalls wenige, meistens keine pfändbaren Ge-genstände, da die normale Wohnungseinrichtung nicht pfändbar ist. Ist eine Verwertung zulässig, darf diese grundsätzlich nicht durch freihändigen Verkauf der gepfändeten Gegenstände erfolgen, sondern nur nach den Vorschriften der Pfandverwertung.

4. In jedem Fall wird der Vermieter gehalten sein, unmittelbar nach Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher unter Hinzuziehung von Zeugen eine exakte, schriftliche Dokumentation über sämtliche Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden, zu fertigen. Eine ergänzende fotografische Dokumentation wird hier hilfreich sein.

Ob der Beschluss des BGH tatsächlich zu einer Erleichterung und Kostenreduzierung führt, wird sich in der Praxis zeigen. Nach meiner Ein-schätzung wird es sich nur in wenigen Fällen anbieten, den vom BGH zu-gelassenen Weg einzuschlagen.

Wenn der Vermieter positive Kenntnis davon hat, dass sich in der Woh-nung nur völlig wertloses Restmobiliar und Müll befinden, bietet sich die Beschränkung auf die Besitzeinweisung an. In diesen Fällen kann die Wohnung beräumt und der "Sperrmüll" entsorgt werden. Gerade in diesen Fällen ist eine detaillierte Dokumentation des "Inventars" er-forderlich, um Schadenersatzansprüche abzuwehren. In diesen Fällen sollte man vor Entsorgung des Mobiliars den ehemaligen Mieter schrift-lich (mit Zustellnachweis!) zur Abholung der zurückgelassenen Gegens-tände auffordern und darauf hinweisen, dass bei unterlassener Abholung eine Entsorgung erfolgt.

Eine Abwägung in jedem Einzelfall, welche Vorgehensweise gewählt wer-den sollte, ist angeraten. Für diesbezügliche Rückfragen stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.