Betriebskostenabrechnungspraxis bei preisfreiem Wohnraum - Rechtsprechung des BGH

09.01.20071452 Mal gelesen

Am 08.03.2006 hat der BGH zwei die Betriebskostenabrechnungspraxis bei preisfreiem Wohnraum betreffende Fragen entschieden. Zwar ist das Urteil bisher noch nicht im Volltext veröffentlicht, der zum Urteil ergangenen Pressmitteilung kann jedoch Folgendes entnommen werden:

a) Gewerbevorwegabzug

Der Vermieter muss die anteilig auf die Gewerberäume entfallenden Kosten nur dann vorweg zum Abzug bringen, wenn sie zu einer „ins Gewicht fallenden Mehrbelastung“ der Wohnraummieter führen. Im vom BGH entschiedenen Verfahren befanden sich im Gebäude fünf Gewerbebetriebe, darunter ein Job Center und ein Internetcafe. Ein Gewerbevorwegabzug wurde nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht für erforderlich gehalten.

b) Belegeinsicht

Der Mieter hat Anspruch auf Einsicht in die Belege. Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Belegkopien besteht grundsätzlich nicht, auch nicht wenn eine Kostenerstattung angeboten wird. Der Mieter muss vielmehr die Belege beim Vermieter bzw. bei der Hausverwaltung einsehen. Ein Anspruch auf Übersendung besteht nur, wenn dem Mieter eine Belegeinsicht beim Vermieter bzw. bei der Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann. Ein solcher Fall dürfte vorliegen, wenn Vermieter bzw. Hausverwaltung ihren Sitz nicht am Ort des Mietobjektes haben und dort auch keine Belegeinsicht ermöglichen. Befinden sich Mietobjekt und Vermieter/Hausverwaltung z.B. in Berlin, ist eine Belegeinsicht zumutbar. Ob der BGH sich zu der Frage geäußert hat, ob vom Mieter angeforderte einzelne Belege für bestimmte Kostenpositionen gegen Kostenerstattung an ihn zu versenden sind, lässt sich der Pressmitteilung nicht entnehmen. Nach der Pressmitteilung könnte dieser Punkt allenfalls im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung Berücksichtigung finden.

Sobald die Entscheidung im Volltext veröffentlich wurde, werde ich diese noch einmal gesondert prüfen. Sollten sich hieraus abweichende oder ergänzende Aspekte ergeben, werde ich diese gesondert mitteilen.


II.

Unter der Überschrift „Fogging - BGH legt Mieter-, Darlegungs- und Beweislast auf“ wird in der neusten Ausgabe der Zeitschrift „Das Grundeigentum“ auf Seite 284 ein Beschluss des BGH kommentiert. Die dortigen Ausführungen des Verfassers, Herrn Schach – ehemaliger Richter am Landgericht Berlin –, sind allerdings missverständlich. Der Aufsatz erweckt den Eindruck, dass entgegen bisheriger Berliner Rechtsprechung bei auftretendem Fogging (Schwarzfärbung von Mieträumen) generell der Mieter darlegen und beweisen müsse, dass der Foggingeffekt vom Vermieter verschuldet, zumindest in dessen Herrschafts- und Einflussbereich die Schadensursache gesetzt worden sei.

Der BGH hat sich in der zitierten Entscheidung allerdings allein mit der Frage auseinandergesetzt, wie die Beweislastverteilung für den Fall zu sehen ist, dass der Mieter Schadensersatz geltend macht. Der BGH-Beschluss enthält insofern nach meiner Auffassung auch keine neuen rechtlichen Aspekte. § 536a BGB setzt für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches voraus, dass bei einem nachträglich auftretenden Mangel der Vermieter diesen zu vertreten hat. Dies ergibt sich aus dem Gesetzestext. Selbstverständlich muss ein Mieter, der solche Ansprüche durchsetzen möchte, diese Voraussetzungen beweisen. Nach bisherigem Stand der Wissenschaft wird ein solcher Beweis regelmäßig nicht möglich sein, da die Ursachen für den Foggingeffekt wissenschaftlich noch nicht geklärt sind. Festgestellt sind bisher nur einzelne Umstände, die teils aus dem Verantwortungsbereichs des Mieters, teils aus dem Bereich des Vermieters stammen und den Foggingeffekt begünstigen können. Eine eindeutige Zuordnung ist im Regelfall nicht möglich. Der Mieter wird also regelmäßig keine Schadensersatzansprüche – etwa für durch die schwarzen Ablagerungen beschädigte Einrichtungsgegenstände etc. – durchsetzen können.

Diese Darlegungs- und Beweislast betrifft jedoch nicht die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung des Mangels oder die Berechtigung des Mieters, Mietminderungen vorzunehmen. Weder für den Beseitigungsanspruch noch für das Recht zur Mietminderung ist nämlich Voraussetzung, dass der Vermieter das Auftreten des Mangels zu vertreten hat. Da ein Verschulden nicht Voraussetzung ist, ist ein solches Tatbestandsmerkmal vom Mieter auch nicht unter Beweis zu stellen. Der Mieter muss vielmehr lediglich beweisen, dass ein Mangel vorhanden ist. Will der Vermieter einwenden, dass der Mangel vom Mieter verursacht wurde, wird dies wiederum der Vermieter darlegen und beweisen müssen. Da die Ursachen für den Foggingefekt noch nicht abschließend geklärt sind, wird auch dieser Beweis nach derzeitigen wissenschaftlichen Erkenntnissen vermutlich scheitern, auch wenn ihm hierbei die Beweiserleichterung des § 538 BGB zu Gute kommt. Er wird sich nämlich zumindest dahingehend entlasten müssen, dass eine aus seinem (oder eines Dritten) Verantwortungsbereich stammende Ursache ausscheidet.

Mit der im Grundeigentum veröffentlichten Entscheidung hat der BGH jedenfalls entgegen der missverständlichen Kommentierung nicht festgestellt, dass der Mieter generell die Darlegungs- und Beweislast dafür trage, dass der Vermieter den Foggingeffekt zu vertreten hat. Der Beschluss des BGH beschäftigt sich ausschließlich mit Schadensersatzansprüchen des Mieters und nicht mit Mängelbeseitigungsansprüchen, Aufwendungsersatzansprüchen oder Mietminderungsrechten, die in der Praxis weit häufiger auftreten dürften.