Offene Immobilienfonds - die Folgen der Finanzkrise wirken noch nach. Probleme bei der Abwicklung der offenen Fonds.

Offene Immobilienfonds - die Folgen der Finanzkrise wirken noch nach. Probleme bei der Abwicklung der offenen Fonds.
24.02.2014514 Mal gelesen
Offene Immobilienfonds - die Folgen der Finanzkrise wirken noch nach. Es gibt schelechte Verkaufsergebnisse bei den Gewerbeimmobilien und erhebliche Abschläge für die Anleger in die Fonds. Anleger sollten Schadenersatzansprüche prüfen lassen.

Offene Immobilienfonds - die Folgen der Finanzkrise wirken noch nach. Anleger, die einst ihr Geld in offene Immobilienfonds gesteckt haben, haben finanzielle Probleme mit den Fondsanteilen und dem Rückfluss der Mittel.

Die offenen Immobilienfonds befanden sich in einer schweren Krise, deren Spätfolgen für Investoren noch immer nicht ausgestanden sind. Das Ausmaß des Problems wird aus einer Statistik des Fondsbranchenverbandes BVI deutlich. Danach befindet sich derzeit 19 Prozent des Branchenvermögens aller Fonds in der Abwicklung. Rund 16 Milliarden Euro verteilen auf derzeit noch elf offene Fonds. Die Folge davon ist: Hunderttausende von Anlegern kommen nach wie vor nicht an ihr eingesetztes Kapital. Sie können sich auch nicht sicher sein, ob sie alles Geld wiederbekommen werden. In der Abwicklung kann es zu weiteren deutlichen Verlusten kommen.

Dabei galten offenen Immobilienfonds seit Jahrzehnten als eine der beliebtesten Anlageformen der Deutschen: Sie versprachen stabile Renditen und kaum Risiko, zudem einen quasi eingebauten Inflationsschutz – kurzum die ideale Altersvorsorge.

Ein Hauptverkaufsargument für die offenen Immobilienfonds seinerzeit: Die Anteile der Immobilienfonds konnten börsentäglich aus- und zurückgegeben werden. Es war somit möglich, in Immobilien zu investieren und gleichzeitig sofort an sein Geld zu kommen, wenn man es wieder brauchte.

Ab 2005 erwies sich der vermeintliche Vorteil allerdings als Konstruktionsfehler: Viele Großinvestoren missbrauchten die offenen Immobilienfonds, um Geld kurzfristig zu hohen Renditen zu parken. In der Finanzkrise wollten viele von ihnen Kapital plötzlich abziehen.

Weil sich Immobilien in den Immobilienfonds aber nicht einfach schnell verkaufen lassen, fehlte einer Reihe von Immobilienfonds das nötige Bargeld, um alle Ausstiegswünsche zu bedienen. Daher mussten der jeweilige offene Immobilienfonds mit einer Sondervorschrift geschlossen (eingefroren) werden.

Die Wiedereröffnung nach zwei Jahren gelang keinem der betroffenen Fonds, sie alle gingen in die Abwicklung. Darunter waren milliardenschwere Produkte wie der SEB Immoinvest, der CS Euroreal von der Credit Suisse, den KanAm Grundinvest und der Axa Immoselect sowie einige kleinere offene Immobilienfonds. Auch Dachfonds mit verscheidenen Immobilienfonds wie der Stratego Grund der LBB gehörte dazu.

Inzwischen wurde das Anlagegesetz so geändert, dass eine kurzfristige Massenflucht aus den offenen Immobilienfonds nicht mehr möglich sein soll.

Das hilft Anlegern, deren Geld noch immer in den offenen Fonds in Abwicklung feststeckt, allerdings nicht. Besonders die Managementgebühren müssen sie in vielen Fällen weiterzahlen. Obwohl in der Zeit, in der die Fonds geschlossen wurden, kein Management für neue Immobilienankäufe usw. benötigt wurde. Die  in der Abwicklung befindliche, offenen Immobilienfonds nehmen keine Anteilsscheine mehr zurück.

Investoren bekommen ihr Kapital also nur ratenweise zurück. Die meisten Fondsgesellschaften haben zu Beginn ihrer Abwicklung halbjährliche Ausschüttungen angekündigt. Diese Zusage wurde nicht einmal überall eingehalten. Der Axa Immoselect, dessen Kündigungsfrist für die Fondsgesellschaft noch in diesem Jahr abläuft, hat beispielsweise Zahlungen aussetzen müssen. Darüber sind die Anleger besonders verärgert.

Was Anleger am Ende herausbekommen, ist davon abhängig, wie gut die noch in den Fonds befindlichen gewerblichen Immobilien verkauft werden können. Offene Immobilienfonds investieren vornehmlich in Gewerbeimmobilien wie Einzelhandelsgebäude oder Bürohäuser. Vor der Krise hatten einige Fonds diese zu Preisen eingekauft, die sie derzeit nicht wieder erzielen können.Dies spricht für erhebliche Managementfehler.

Die Berliner Ratingagentur Scope hat gerade berechnet, dass die mehr als 120 bereits verkauften Objekte aus den Krisenfonds im Schnitt mit Abschlägen von 12,5 Prozent gegenüber ihrem Wert bei Beginn der Abwicklung verkauft wurden.

Und damit nicht genug: „Die rund 380 noch im Bestand der Immobilienfonds befindlichen Objekte haben seit der Auflösungsentscheidung im Durchschnitt 4,5 Prozent an Wert verloren“, resümieren die Analysten. Ihrer Ansicht nach dürften daher weitere Abschläge wahrscheinlich sein, in Extremfällen bis zu 15 Prozent. Dies liegt natürlich auch an der Verkaufsstrategie. Die Immobilienfonds werden die schlechtesten Immobilien erst kurz vor dem Ende ihrer Kündigungsfrist verkaufen können.

Jedoch rufen diese Berechnungen auch immer wieder Spekulanten auf den Plan. Da Anleger, die ihr Geld dringend brauchen, ihre Anteile nur über die Fondsbörse Hamburg verkaufen können, ist dort der Druck auf die Anteilspreise groß – teilweise liegen die Abschläge auf deren Nettoinventarwert (das ist das Fondsver- mögen abzüglich der Schulden) bei über 30 Prozent.

Wer also darauf spekuliert, dass die Immobilienfonds am Ende besser da stehen, als es der Börsenpreis vermuten lässt, hat sogar die Chance auf einen Gewinn.

Denn wie die Fonds am Ende ihrer Abwicklung wirklich da stehen, hängt von vielen komplexen Elementen ab, etwa von Finanzierungsverträgen mit Banken. Außerdem werden die Abwicklungszeiträume knapper – lediglich den großen Fonds von KanAm, SEB und Credit Suisse bleibt noch bis Ende 2016 beziehungsweise Frühjahr 2017 Zeit, um alle Immobilien zu verkaufen. Käufer scheinen sich für die Fondsanteile trotzdem noch zu finden: Nach Angaben der Fondsbörse dominierten die Anteile der Immobilienfonds in Auflösung 2013 den Handel auf der Plattform.

Anleger von SEB Immoinvest, der CS Euroreal, dem KanAm Grundinvest und der Axa Immoselect sollten sich von Fachanwälten für Bank- und Kapitalmarktrecht wegen der Ausstiegstrategie beraten lassen. Auch Dachfonds mit verschiedenen Immobilienfonds wie der Stratego Grund der LBB sind strakt betroffen.