Hedge-Fonds kaufen Immobilienkredite auf – Hauseigentümer bangen um ihre Immobilie

17.01.20082713 Mal gelesen

Berlin, den 17.01.2008: Seit Monaten berichten die Medien über den Verkauf von Immobilienfinanzierungskrediten durch Sparkassen und Banken an Hedge-Fonds mit z.T. katastrophalen Folgen für die Darlehensnehmer. Jüngst sendete auch die ARD unter dem Titel „die story: Und plötzlich ist das Haus weg“ (16.01.2008, 23.30 Uhr) dazu einen Beitrag. Wir nehmen diese besorgniserregende Praxis zum Anlass, um Betroffene darauf aufmerksam zu machen, dass sie nicht chancenlos sind. Sie können auch nach Abschluss des Darlehensvertrages vorbeugen.



Kreditfinanzierter Hauskauf wird zum Geschäft
Wer ein Haus kauft, ist zur Finanzierung der Immobilie meist auf einen Kredit einer Sparkasse oder einer Bank angewiesen. Jahr für Jahr zahlt der Hauseigentümer dann seine vereinbarten Raten bis er schuldenfrei ist. Sofern er nicht zwischenzeitlich in Zahlungsschwierigkeiten gerät, verläuft diese Hausfinanzierung völlig problemlos. Doch damit ist es nun scheinbar vorbei. Banken – wie z.B. die Münchner Bank Hypo Real Estate (HRE) - und Sparkassen verkauf(t)en diese Kredite an Schuldenaufkäufer, allen voran die so genannte Hedge-Fonds aus den USA. Aber auch andere Investoren verdienen mit der „Kreditverwertung“.
Bei diesen Kreditportfolios handelt es sich keineswegs nur um die Zusammenstellung von notleidenden Krediten (Kredite, bei denen Ratenzahlungen ausblieben bzw. die nur unregelmäßig bedient wurden). „Beigemischt“ sind z.T. auch ordnungsgemäß bediente Kredite.
Der Vorteil für die Banken und Sparkassen besteht darin, dass sie für den Verkauf eines Pakets von Kleinkrediten (zwar unter dem Gesamtwert) schnell Geld bekommen. Die Hedgefonds „verwerten“ diese Kredite dann zur Erzielung schneller und auch steuerfreier Gewinne.



Hedge-Fonds machen Kasse
Hedge-Fonds sind spezielle Investmentfonds, die sich durch eine spekulative Anlagestrategie auszeichnen. Sie bieten ihren Investoren dadurch grundsätzlich einerseits sehr hohe Renditechancen, sind aber andererseits mit einem gewissen Risiko behaftet.
Das Chancen-Risiko-Verhältnis kann im Einzelfall aber relativ gesichert überaus günstig liegen. Und genau das ist bei dem Aufkauf von Hauskrediten deutscher Banken und Sparkassen der Fall. Die durchschnittlichen Profitraten werden hier bei mindestens 22 % angesetzt. Die betroffenen Immobilienbesitzer verlieren hingegen im schlimmsten Fall ihre Immobilie und machen erhebliche Verluste. Möglich wird diese skandalöse Praxis zu Lasten von Immobilieneigentümern, die ordnungsgemäß ihre Kredite abzahlen, durch eine Gesetzeslücke.



Wie ist das möglich?
Der Bank- bzw. Sparkassenkunde räumt seinem Kreditinstitut bei der Aufnahme des Darlehens eine so genannte Grundschuld als Sicherheit ein. Das Gesetz erlaubt, dass die Grundschuld separat durch die Bank verwertet werden darf. Damit dies aber im Interesse des Darlehensnehmers unterbleibt, treffen Bankkunde und Bank zusätzlich eine „Sicherungsabrede“ neben dem Darlehensvertrag und der Grundschuldbestellung. Inhalt der Sicherungsabrede ist, dass das Grundstück nur zwangsversteigert werden darf, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt. Zusätzlich schützt sie den Kreditnehmer vor Forderungen, die über die aktuelle Höhe der Darlehensschuld hinausgehen. Tritt die Bank ihre Forderungen aus dem Darlehensvertrag und ihre Forderung aus der Grundschuld an einen Hedge-Fonds ab, ist die Zwecksicherungsabrede wirkungslos, weil diese nicht übertragen werden kann und der Hedge-Fonds daher daran nicht gebunden ist. Die Sicherungsabrede verliert ihre schützende Wirkung. Das Paradoxon: Der Hedge-Fonds kann aus der Grundschuld in der im Grundbuch eingetragenen Höhe vollstrecken. Und das selbst dann, wenn das Darlehen teilweise oder bereits in voller Höhe zurückgezahlt wurde.



Zwangsversteigerung droht
Haben die Hedge-Fonds die Verträge erst einmal in ihrem Besitz, dann sind sie bestrebt, diese zügig zu verwerten. Das heißt, die Darlehensnehmer werden sofort zur Kasse gebeten. Oft werden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht in das bereits durch Abzahlung reduzierte Darlehen, sondern in voller Höhe der Grundschuld nebst Zinsen darauf betrieben. Können die Hauseigentümer die Forderungen nicht begleichen, droht den betroffenen Eigentümern die Zwangsversteigerung ihrer Immobilie und darüber hinaus oft der Ruin.
Der ggf. gegenüber der abtretenden Bank bestehende Schadenersatzanspruch wegen der doppelten Inanspruchnahme ist nur ein schwacher Trost.



Gesetzgeber ist gefordert
Dem Bundesgerichtshof ist die Gesetzeslücke bekannt. In der Praxis war sie bislang bedeutungslos. Der Gesetzgeber hat erst durch das Vierte Finanzmarktförderungsgesetz vom 19.09.2007 die massenhafte Übertragung von Immobilienkrediten auf Hedge-Fonds möglich gemacht. Hindergrund: Er hat die Verwaltung der abgetretenen Forderungen erlaubnisfrei gestellt.
Nunmehr ist der Gesetzgeber gefordert, der aktiv werden muss, um diese skandalöse Praxis, die einem Rechtsstaat nicht würdig ist, zu unterbinden.



Unser Angebot
Wir vertreten seit Jahren erfolgreich betrogene Immobilieneigentümer und gelinkte Kreditnehmer gegen Banken und Sparkassen in ganz Deutschland.
Wir prüfen in Ihrem Fall für 50 Euro sowohl Ihre Ansprüche als auch die Erfolgsaussichten Ihres Falles und sagen Ihnen, welche Kosten bei einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung auf Sie zukommen.
Wir zeigen Ihnen Möglichkeiten, wie Sie sich auch vorbeugend vor dem Zugriff auf Ihre Immobilie durch Hedge-Fonds oder andere „Interessenten“ schützen können.
Sie sollten sich angesichts dieser Praxis vor Aufnahme eines Immobilienkredites anwaltlich beraten lassen.