DG-Immobilienfonds in kritischer Situation

29.06.20072094 Mal gelesen

Das Fondsunternehmen: Die DG-Anlage GmbH
Die DG ANLAGE Gesellschaft mbH wurde 1981 gegründet. Der Sitz des Unternehmens ist Frankfurt am Main. Alleiniger Gesellschafter des Unternehmens ist die DG Immobilien Management Gesellschaft mbH. Die DG Immobilien Management Gesellschaft gehört der Bankaktiengesellschaft Hamm (BAG), die 1987 gegründet wurde, um Problemkredite der zum Bundesverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken gehörenden Geldinstitute zu betreuen.
Die DG ANLAGE Gesellschaft mbH ist Prospektherausgeber, Initiator und Gründungskommanditist der DG Immobilien-Anlagen Geschlossene Immobilienfonds. Gegründet wurde die Gesellschaft von der DZ-Bank.



Die DG/DZ-Bank

Die DZ BANK, ehemals DG-Bank, ist eine Zentralbank der Volksbanken Raiffeisenbanken. Sie unterstützt die eigenständigen Genossenschaftsbanken. Als Spezialanbieter für rendite- und steueroptimierte Beteiligungsmodelle ist sie auch für die Verwertung der Objekte zuständig.



Die DG-Fonds
Die DG ANLAGE Gesellschaft mbH hat seit ihrer Gründung 85 Beteiligungsangebote platziert. Dazu zählen 58 geschlossene Immobilienfonds. Die Immobilienfonds sind überwiegend als Kommanditgesellschaften (KG) konzipiert, einige fungieren als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). In den achtziger und neunziger Jahren haben sich zehntausende Anleger an den DG-Fonds mit über einer Milliarde Euro beteiligt.



Der Fondsvertrieb
Die Anteile der DG-Fonds wurden vorrangig über die Volks- und Raiffeisenbanken sowie die Südwestbank als „Hausprodukte“ an ihre Bankkunden vertrieben. Die Fondsanteile sollten als sichere und wertbeständige Immobilieninvestition der ergänzenden Altersvorsorge dienen. Für den Vertrieb kassierten die Banken Provisionen.



Kritische Situation der Fonds

Mittlerweile sind einige DG-Fonds, wie eine Vielzahl von Immobilienfonds in Deutschland, angesichts schwieriger Marktverhältnisse in eine kritische Situation gekommen. Auch der Wegfall der Wohnungsbauförderung in Berlin (Anschlussförderung) bereitet z.B. dem DG-Fonds Nr. 37 unerwartete Schwierigkeiten.
Hauptsächlich ist es aber der schlechte Vermietungsstand, der zu unkalkuliert niedrigen Einnahmen geführt hat. Die Anleger haben dies insbesondere durch minimierte bzw. ausbleibende Ausschüttungen zu spüren bekommen. Dort, wo die prognostizierten Einnahmen nicht annähernd erreicht werden konnten, befinden sich die Fonds sogar in Insolvenzgefahr. Die Anleger dieser Fonds müssen dann mit einem Totalverlust ihrer Einlagen rechnen. Handelt es sich bei diesen DG-Fonds um Fonds die in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft aufgelegt worden sind, dann kann das zudem bedeuten, dass die Anleger ihre Ausschüttungen zurückzahlen müssen. Nach Angaben der Fondszeitung vom 21.02.2006 waren schon zehn Fonds, Nr. 17, 26, 27, 30, 32, 34, 35, 36, 39, 41 insolvenzgefährdet und damit über 17.000 Anleger betroffen.

Enttäuschte Erwartungen

Für die betroffenen Anleger ist es stets schmerzlich, wenn sie entgegen allen Versprechungen, dass es sich bei der angebotenen Geldanlage um eine sichere und lukrative Anlage handele, nicht nur auf die erwartete Rendite verzichten müssen, sondern plötzlich sogar mit dem möglichen Verlust ihres gesamten Geldes konfrontiert werden. Doch wenn die eigene Bank, deren guter Kunden man seit Jahren ist, einem – oft unaufgefordert - ein anscheinend seriöses Angebot macht und dann das Desaster eintritt, dann ist das ein absoluter Vertrauensbruch. Eine deutsche Bank darf sich nicht derart vergaloppieren, dass sie quasi zum Geldvernichtungsinstitut ihrer Kunden wird.



Haben die Banken getäuscht?
Viele DG-Fondsanleger sehen sich von ihrer vermittelnden Bank getäuscht. Ihre Kaufentscheidung wurde von vollmundigen Versprechungen der Bankmitarbeiter unter Zuhilfenahme berauschender Prospekte bestimmt. Überaus optimistische Renditeangaben, die nicht der tatsächlichen Marktsituation entsprachen, und eine unzureichende bzw. fehlende Risikoaufklärung ließen die Anleger glauben, sie hätten bei „ihrer“ Bank eine sichere Kapitalanlage als Alternative zum niedrig verzinsten Sparbuch erworben. Dass ihre Hausbank an diesem Geschäft durch Provisionen (sog. kick-backs) gut mitverdiente, wussten die meisten Anleger nicht.



Bankenpflichten
Die höchstrichterliche Rechtsprechung sieht die vermittelnden Banken in der Pflicht, ihre Kunden über diese sog. Innenprovisionen zu informieren. Zudem hat das OLG Stuttgart im Fall einer DG-Anlage am 22.01.2007 entschieden, dass die Banken verpflichtet sind, Kapitalanlagen, die sie anbieten, eigenständig auf ihre Rentabilität und Plausibilität zu prüfen. Aber nicht nur über ihre diesbezüglichen Prüfergebnisse, sondern auch über die negative Berichterstattung von Branchendiensten müssen die Banken ihre Kunden ggf. hinweisen. Im Fall der DG-Fonds haben sich die meisten Bankenberater auf die Prüfung durch die DZ Bank als überörtlicher Dachverband verlassen. Doch die DZ Bank hat nicht alle angebotenen DG-Fonds hinreichend auf deren Risiken und Chancen geprüft. Deshalb sieht das OLG Stuttgart nicht nur die unmittelbar vermittelnde Bank in der Haftung, sondern auch die DZ Bank.



Rückabwicklungsmöglichkeiten

Angesichts der z.T. desaströsen Situation vieler DG-Fonds suchen die betroffenen Anleger in Sorge um ihr investiertes Geld nach Möglichkeiten, um den Verlust ihrer Einlagen zu verhindern bzw. zumindest zu begrenzen. Liegen die Voraussetzungen vor, haben die Anleger grundsätzlich die Möglichkeit, ihre vermittelnde Bank und die DZ Bank in Anspruch zu nehmen.
Die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die genannten Banken sind nicht zuletzt deshalb gut, da bereits das Oberlandesgericht Stuttgart eine vermittelnde Volksbank zum Schadensersatz gegenüber dem Anleger verurteilt hat, weil diese auf die kritische Berichterstattung zur DG Immobilien-Anlage Nr. 34 im Brancheninformationsdienst „kapital-markt intern“ (kmi) nicht hingewiesen hatte. Die Ausgabe der kmi liegt uns vor. Dort heißt es: „Fazit: Der Prospekt enthält nicht sämtliche Informationen, die für eine umfassende wirtschaftliche Beurteilung – und somit für eine Kapitalanlageentscheidung – erforderlich sind. Außerdem werden uns Anleger durch den gewählten Veräußerungsfaktor zu sehr reich gerechnet.“
Einen ähnlichen Anspruch, wegen fehlerhafter Beratung, hat das Landgericht Schweinfurt angenommen, weil bei erkennbarem Willen der Anleger, auf das angelegte Kapital wieder zurückgreifen zu können, über einen fehlenden geregelten Zweitmarkt und eine fehlende garantierte Verkaufsmöglichkeit nicht informiert wurde.
Außerdem können Ansprüche gegen die DZ Bank aus der Prospekthaftung wegen fehlerhafter Aufklärung und Beratung durch den beim Vertrieb der Anteile verwendeten Prospekt bestehen.

Unser Angebot

Wir beraten und vertreten DG-Fondsanleger sowohl der genannten als auch aller anderen Fonds.
Wir prüfen für 50 Euro sowohl Ihre Ansprüche als auch die Erfolgsaussichten Ihres Falles und sagen Ihnen, welche Kosten bei einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung auf Sie zukommen.