Immobilienfonds: Anlagevermittler haften für fehlerhafte Modell-Berechnungen

09.03.2011790 Mal gelesen
Berlin, den 09.03.2011: In einem jüngsten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Anlagevermittler, der seinem Kunden die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienfonds mittels einer ihm von der Fondsinitiatorin zur Verfügung gestellten persönlichen Modell-Berechnung erläutert, diese auf Plausibilität prüfen und auf Fehler hinweisen muss.

Der Fall
Der Anleger beteiligte sich mit seiner Ehefrau 1997 an einem Immobilienfonds mit 75.000 DM, die sie über eine Bank finanzierten. Der Anlagevermittler hatte zuvor den Fonds anhand eines Prospekts vorgestellt und ihnen auch die Wirtschaftlichkeit der Anlage anhand einer von ihm bei der Fondsinitiatorin in Auftrag gegebenen persönlichen Modell-Berechnung erläutert. Diese Berechnung enthielt u.a. drei Tabellen, in denen die Steigerungen des gezeichneten Anteils nach 10, 15 und 22 Jahren dargestellt waren. Dabei wurden in der ersten Tabelle Beträge von 95.025, 110.175 und 135.450 DM angegeben, wobei angenommen wurde, der Wert der Anlage würde ab dem dritten Jahr kontinuierlich um 3% jährlich ansteigen bei gleichzeitigem Anstieg der Mieten um 2 %. In den beiden anderen Tabellen wurden Anteilswertsteigerungen von 3,5 % bzw. 4 % bei Mietsteigerungen von 3 % bzw. 4 % angenommen. Außerdem wiesen die Tabellen die jeweilige Restschuld bei der finanzierenden Bank sowie den sich ergebenden finanziellen Überschuss aus.
Die Anleger verlangten nach einem Wertverlust der Anlage Schadenersatz von dem Anlagevermittler, weil dieser seine Pflichten bei der Vermittlung des geschlossenen Immobilienfonds verletzt habe.

Die Entscheidung
Die geschädigten Anleger hatten Erfolg, ihnen steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu.
Der BGH führte aus, dass ein Anlagevermittler seinen Kunden eine richtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für deren Anlageentschluss von besonderer Bedeutung sind, schulde. Dabei müsse er das Anlagekonzept auf Plausibilität hin überprüfen. Die Plausibilitätsprüfung beschränke sich nicht nur auf den Anlageprospekt, sondern auch auf die von der Fondsinitiatorin erstellte Modell-Berechnung. Denn der Vermittler habe anhand der von den Eheleuten erfragten persönlichen Daten die Berechnung bei der Fondsinitiatorin in Auftrag gegeben und diese dann zum Gegenstand des weiteren Vermittlungsgesprächs gemacht.
Das Berechnungsbeispiel war erkennbar unrichtig und konnte daher einer Plausibilitätsprüfung nicht standhalten. Der in den Modell-Berechnungen enthaltene Hinweis, dass es sich bei den Wertsteigerungen um geschätzte Werte handele, die nicht garantiert werden könnten, so dass die Fondsinitiatorin eine „Haftung für diese unverbindliche Beratung ausschließen müsse“, steht nach Ansicht des BGH einer Verantwortlichkeit des Anlagevermittlers nicht entgegen.
Der Kunde müsse sich darauf verlassen können, dass die in einem Prospekt oder in einer für ihn erstellten Modell-Berechnung enthaltenen Prognosen bzw. angenommenen Wertsteigerungen nicht aus der Luft gegriffen, sondern „vertretbar“ sind.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.02.2011, Az.: III ZR 144/10

Kommentar
Der BGH hat mit diesem Urteil - nachdem es anderslautende Entscheidungen einzelner Oberlandesgerichte gab - endlich klargestellt: Der Anlagevermittler haftet bei der Verwendung eines Berechnungsbeispiels. Er muss prüfen, was er empfiehlt bzw. was er seiner Empfehlung zugrunde legt. Nur dann, wenn er seine Kunden ausdrücklich darauf aufmerksam macht, das er dies – aus welchen Gründen auch immer – nicht getan hat, kann er sich entlasten.
Angesichts der bei Anlagevermittlungen jeglicher Art sehr häufig verwendeten Berechnungsbeispiele, die die Kunden mit „tollen Aussichten“ locken sollen, kann diese Entscheidung des BGH nicht hoch genug bewertet werden. Unsere Erfahrungen besagen, dass seltenst ein Anlagevermittler der auf dem grauen Kapitalmarkt tätig ist, dieser Pflicht zur Plausibilitätsprüfung nachkommt. Das nicht zuletzt deshalb, weil er damit zumeist überfordert ist.
Auch wenn dieses Urteil die Geldanlage „Immobilienfonds“ betrifft, werden wir unter Berufung auf diese Entscheidung auch bei allen anderen Anlagen den Nachweis der Plausibilitätsprüfung der Berechnung einfordern. Denn diese Pflicht des Anlagevermittlers muss unabhängig vom Anlagetyp und dem Anlageobjekt gelten.

Wir prüfen Ihre Ansprüche kostenlos!
Wir bieten Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Ansprüche. Fordern Sie dafür unseren Fragebogen an. Unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht können Sie aufgrund ihrer Erfahrungen schnell über Ihre Ansprüche, Erfolgsaussichten und Kosten der Rechtsverfolgung informieren. So erfahren Sie, ob die Beauftragung eines Anwaltes für Sie Sinn macht. Gern können Sie uns auch vorab telefonisch kontaktieren.

Service für Rechtsschutzversicherte
Für Rechtsschutzversicherte übernehmen wir kostenlos die Deckungsanfrage.
 
Referenz
Wir sind eine der von der „Wirtschaftswoche“ im Jahre 2009 ausgewiesenen „Top-Anlegerschutzkanzleien“. Unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht betreuen seit Jahren bundesweit geschädigte Anleger sowohl außergerichtlich als auch vor den Gerichten mit Erfolg.
Wir publizieren ständig zur Anlagevermittlung und Anlageberatung in der Fachpresse.

Ansprechpartner:
Dr. Timo Gansel
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tel.: 030 226674-0
E-Mail: [email protected]

Fordern Sie einen Kurzfragebogen zur Prüfung Ihres Problems an!

Wir senden Ihnen den Fragebogen kostenlos und unverbindlich!

Schicken Sie uns den Fragebogen per E-Mail, Fax oder Post ausgefüllt zurück, dann prüfen wir Ihre Ansprüche und unterrichten Sie über die Erfolgsaussichten und die Kosten eines Rechtsstreites.