Bundesgerichtshof
Beschl. v. 28.10.1965, Az.: V BLw 24/65

I.

Der 65 Jahre alte verwitwete Landwirt Hermann R. (Beteiligter zu 1) ist Eigentümer eines in L. gelegenen 23,69 ha großen Hofes. Davon sind 65 Morgenllandwirtschaftliche Nutzfläche (je zur Hälfte Ackerland und Grünland), 20 Morgen Holzung, der Rest Hofraum und Wege. Durch notariellen Vertrag vom 11. August 1964 verkaufte R. an die Beteiligten 2 bis 4 5,5 ha mit aufstehendem Gebäude (Heuerlingshaus). Der Kaufpreis betrug 70.000 DM; später wurde er auf 95.000 DM erhöht. Mit dem Kaufpreis will Rodenbeck Schulden abtragen und Abkömmlinge abfinden. Die Käufer beabsichtigen, das Grundstück rein landwirtschaftlich zu nutzen.

Mit der Begründung, der Verkauf führe zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung des Hofes, versagte die Genehmigungsbehörde die erbetene Genehmigung des notariellen Kaufvertrags. Auch der Antrag der Vertragsteile auf gerichtliche Entscheidung hatte keinen Erfolg; auf sofortige Beschwerde der Vertragsteile erteilte jedoch das Beschwerdegericht die Genehmigung. Hiergegen richtet sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Rechtsbeschwerde des Direktors der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe, die rechtzeitig eingelegt und begründet worden ist. Die Beschwerdeberechtigung der Landwirtschaftskammer ergibt sich aus § 32 LwVG.

II.

Das Beschwerdegericht führt zur Begründung seiner Entscheidung aus: Als Versagungsgrund komme § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG in Frage. Die Käufer bewirtschafteten die der Beteiligten zu 3 gehörende 5 Morgen große landwirtschaftliche Besitzung, auf der sie noch eine Geflügelzucht betrieben und 500 Legehennen halten. Daneben betätigten sie sich noch als Eierhändler. Selbst wenn der Erwerb durch die Käufer eine ungesunde Bodenverteilung bedeuten würde, könnte die Genehmigung aus § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz nicht ausgeübt worden sei, obwohl die Voraussetzungen hier vorlägen.

Zutreffend seien jedoch die Genehmigungsbehörde und das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, daß die Abveräußerung von 22 Morgen, die bis auf einen nur geringen Teil landwirtschaftlich genutzt werden, zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung des Hofes führen würde. Mit Recht hätten sie dabei auf die jetzige Nutzungsart des Hofes abgestellt. Der Hof habe eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 65 Morgen, hiervon könnten nicht über 20 Morgen abgetrennt werden, ohne daß eine Minderung des Ertrages und eine Erhöhung der Aufwendungen herbeigeführt werde. Der Hof habe außerdem eine geschlossene Lage. Er bestehe, von einer kleinen Waldparzelle abgesehen, aus fünf Parzellen, auf der größten befinde sich die Hofstelle. Die übrigen Parzellen, darunter auch das verkaufte Grundstück, die sämtlich aneinander grenzen und räumlich eine Einheit bilden, seien von der Hofstelle nur durch die Kreisstraße getrennt. Sie lägen aber nicht so weit abseits, daß auch nur die Abtrennung eines Teiles mit Rücksicht auf die Lage zur Hofstelle und der übrigen Hofesländereien gerechtfertigt werden könnte. Die Genehmigung könne jedoch nach § 9 Abs. 7 GrdstVG nicht Versagt werden, weil die Vertagung für den Veräußerer eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Verkäufer sei zur Sanierung seines Hofes auf den Kauferlös dringend angewiesen. Er sei unverschuldet in Not geraten. Ausweislich der Grundakten sei der Hof, von einer im Jahre 1930 eingetragenen Abfindungshypothek von 3.000 Goldmark abgesehen, bis zum Jahre 1959 unbelastet gewesen. Nach den glaubhaften Erklärungen des Verkäufers sei seine Verschuldung ausschließlich durch Krankheit in der Familie verursacht worden. Der Hofseigentümer selbst sei im Jahre 1948 an Lungenentzündung und Hirnhautreizung erkrankt und habe seitdem dem Hof nicht mehr richtig vorstehen können.

Seit Jahren sei er völlig arbeitsunfähig. Zur Zeit befinde er sich in einer derart schlechten gesundheitlichen Verfassung, daß er pflegebedürftig und auf fremde Hilfe angewiesen sei. Es liege auf der Hand, daß unter solchen Umständen die Erträgnisse des Hofes mehr und mehr zurückgegangen seien. Hinzu komme, daß die Umstellung auf einen Tbc-freien Tierbestand, die Erkrankung der Ehefrau an Krebs sowie die Erkrankung der im Jahre 1937 geborenen Tochter an Schizophrenie die wirtschaftliche Lage des Hofes noch mehr verschlechterten, zumal da der Eigentümer die durch seine und seiner Ehefrau Erkrankung entstandenen Kosten in vollem Umfang selbst habe tragen müssen. Es könne auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß keiner der Söhne bei der Bewirtschaftung des Hofes spürbar den Eigentümer entlastet hätte. Der älteste Sohn sei nur zeitweilig auf dem Hof gewesen. Hier habe er nur wenig Interesse gezeigt und sich als Eierhändler betätigt. Der jüngste Sohn sei bei einer Sparkasse und Bank tätig. Die in den letzten Jahren aufgelaufenen Schulden beliefen sich auf rund 35.000 DM. Erstmals sei der Hof im Jahre 1959 mit einer Grundschuld von 18.000 DM belastet worden. In den Jahren 1961 bis 1964 seien weitere Grundschulden von je 10.000 DM bestellt worden. Diese Schuldenlast könne der arbeitsunfähige und pflegebedürftige Hofeseigentümer aus den Erträgnissen des Hofes nicht mehr abtragen. Er sei nicht in der Lage, den Hof selbst weiter zu bewirtschaften, oder ihn auf eigene Rechnung bewirtschaften zu lassen. Es bestehe auch nicht die Möglichkeit, den Hof einem Abkömmling zu übergeben, damit dieser den Hof bewirtschaften und in seinem Bestände halten könne. Unter den obwaltenden Umständen dürfe es dem Eigentümer nicht verwehrt werden, durch Abveräußerung von 22 Morgen den Hof zu sanieren, um ihn sich und seinen Erben zu erhalten und durch Verpachtung des Resthofes seinen Unterhalt sicherzustellen. Die Auffassung der Genehmigungsbehörde und des Amtsgerichts, eine Versagung der Genehmigung führe nicht zu einer unzumutbaren Härte, da der Hofeseigentümer, der ohnehin keine wirtschaftsfähigen Abkömmlinge habe, in der Lage sei, den Hof als Ganzes zu veräußern, werde für den vorliegenden Fall nicht geteilt. Dies gelte auch dann, wenn man die Behauptung der Genehmigungsbehörde, daß eine geschlossene Veräußerung günstigere Verkaufsmöglichkeiten biete, als richtig unterstelle. Einem Eigentümer, der seine Notlage verschuldet habe und der auch durch eine Teilveräußerung seinen Hof weder sich noch seinen Abkömmlingen erhalten könne, werde unter Umständen zugemutet werden können, von einer Teilveräußerung Abstand zu nehmen und durch Veräußerung des ganzen Hofes seine finanziellen Verhältnisse zu ordnen. So liege der Fall aber hier nicht. Dem Hofeigentümer könne an der Verschuldung des Hofes kein Vorwurf gemacht werden. Die von ihm in die Wege geleitete Sanierungsmaßnahme werde voraussichtlich zur Erhaltung des Resthofes führen. Der Kauferlös von 95.000 DM sei ausreichend, um die bis in die jüngste Zeit aufgelaufenen Schulden abzudecken und die bei der Übergabe des Hofes vereinbarten Abfindungen aufzubringen. Von dem Kauferlös seien bereits Schulden in Höhe von 24.000 DM getilgt worden. Die zur Zeit noch vorhandenen Schulden beliefen sich auf rund 30.000 DM, mindestens 45.000 DM stünden aber von dem Kauferlös noch zur Verfügung. Es sei schließlich noch zu erwägen, ob der Resthof in den Händen des Übernehmers des Hofes (jüngster Sohn) erhalten werden könne, auch wenn der Übernehmer zur Selbstbewirtschaftung nicht in der Lage sei. Der Hofeseigentümer habe dazu vortragen lassen, daß sein Sohn beabsichtige, den Resthof aufzuforsten. Die Voraussetzungen zur Aufforstung seien an sich, von den Aufforstungskosten abgesehen, gegeben, wie der zuständige Forstmeister ausgeführt habe. Ob es sich hierbei allerdings um eine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme handele, erscheine zweifelhaft, da in der Regel nur Grenzertragsböden zur wirtschaftlich besseren Nutzung aufgeforstet würden. Letzen Endes könne dies jedoch dahinstehen. Der Senat habe nicht den Eindruck gewonnen, daß der Sohn nicht in der Lage und nicht gewillt sei, den Resthof der Familie zu erhalten. Unter diesen Umständen müsse daher das volkswirtschaftliche Interesse an der Erhaltung des Hofes gegenüber dem Interesse des Hofeigentümers, den Resthof für sich und seine Abkömmlinge zu erhalten, zurücktreten und die Genehmigung erteilt werden.

Der Rechtsbeschwerdeführer trägt hierzu vor: Der Rechtsbegriff der unzumutbaren Härte (§ 9 Abs. 7 GrdstVG) sei vom Oberlandesgericht verkannt worden. Es handele sich bei dem gegebenen Sachverhalt um einen Fall, der immer wieder vorkomme, also der Regel völlig entspreche und keine Merkmale einer unzumutbaren Härte aufweise. Eine unzumutbare Härte sei erst dann gegeben, wenn sie objektiv einen besonders hohen Grad erreiche und dadurch subjektiv dem natürlichen Empfinden von dem, was recht ist, widerspreche. Jedem billig und gerecht denkenden Menschen müsse die Versagung der Genehmigung und damit das Zunichtemachen eines Vorhabens als unerträglich erscheinen, weil das Maß dessen, was in einem geordneten Rechtsstaat dem einzelnen an notwendiger Rücksichtnahme auf die Allgemeinheit zugemutet werden könne, eindeutig überschritten sei. Die mit dem Grundstückverkehrsgesetz bezweckte Erhaltung einer gesunden Agrarstruktur diene unstreitig den Interessen der Allgemeinheit. Ihr komme zunächst der Vorrang vor privaten Belangen eines Landwirts zu. Erst wenn es klar zutage trete, daß dessen private Interessen ein solches Gewicht haben, daß es wider die Vernunft zu sein scheine, wollte man sie gegenüber den öffentlichen Interessen zurücktreten lassen und diesen den Vorrang einräumen, lasse sich der Fall der unzumutbaren Härte als gegeben ansehen. Die Merkmale einer solchen unzumutbaren Härte ließen sich dem Sachverhalt, der hier gegeben sei, nicht entnehmen. Um seine Verhältnisse zu sanieren, müsse R. seinen Hof als Ganzes in die Hände eines anderen Landwirts geben. An einem Käufer werde es nicht mangeln, auch im Kreise Wiedenbrück werde sich unter den Landwirten, da dort nur 397 Landwirte einen Hof mit mehr als 80 Morgen haben, einer finden, der bereit und in der Lage sei, den ganzen Hof käuflich zu übernehmen. Mit dem Kauferlös für den ganzen Hof könne der Eigentümer alle Schulden abtragen, die Abfindungen begleichen und seinen Unterhalt bis zum Lebensende bestreiten. Er könne auch, wenn er den Kaufpreis nicht ganz in bar nehmen wolle, mit dem Käufer vereinbaren, daß ihm für einen Teil desselben eine Rente gezahlt werde, die seinen Unterhalt sicherstellen Sei der Hof um die verkauften 22 Morgen verkleinert, so habe R. nur noch 43 Morgen Acker und Weide neben 20 Morgen Holzung. Die Nutzung dieser Ländereien reiche für seinen Unterhalt nicht aus. Wie gerichtsbekannt sei, finde sich für einen derart kleinen Hof mit nur 43 Morgen Acker und Weide kein geeigneter Pächter, weil ein solcher Hof keine nachhaltige Ackernahrung mehr darstelle. Die von einer Verpachtung des Hofes erwarteten Einnahmen würden daher ausbleiben. Um überhaupt zu etwas Geld zu kommen, müßte Rodenbeck denn den Ausweg wählen, seine Grundstücke einzeln zu verpachten. Diese Art der Nutzung würde ihm jährlich je Morgen etwa 50 DM einbringen, so daß er auf diese Weise etwa 2.150 DM erzielen würde. Selbst wenn man noch einen kleinen Erlös aus den 20 Morgen Holzung dazu kommen ließe, würden diese Einnahmen nicht für den eigenen Unterhalt ausreichen. Ebensowenig würden sie R. ermöglichen, seinen beiden Enkelkindern und seiner jüngsten Tochter Unterhalt zu gewähren. Er müßte also den Überschuß des Kauferlöses über die Schulden und die Abfindung mitverbrauchen, so daß er bald wieder ohne ausreichende Mittel dastehen würde. Ebensowenig würde sich Rodenbecks Wunsch, den verkleinerten Hof für sich und die Nachkommen zu erhalten, verwirklichen lassen. Bekomme der Sohn den Hof nach dem Tod des Vaters und dem Ablauf der Pachtzeit in die Hand, so sei der Hof innerlich zerschlagen. Die Gebäude seien, da sie nicht mehr benutzt würden, verkommen, das nötige Inventur sei nicht mehr vorhanden und der wirtschaftliche Zusammenhang der Grundstücke sei dann verloren gegangen. Er werde ihn infolgedessen, selbst wenn er es wolle, nicht mehr selbst bewirtschaften können. Der Hof werde damit nicht als eine Wirtschaftseinheit erhalten werden. Forste der Sohn aber, wie er es vorhabe, die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke auf, so sei der Hof als Landgut für immer aufgegeben. Es bleibe dann nicht der Hof, sondern allenfalls der Vermögenswert, den er darstelle, erhalten. Bei der Genehmigungserteilung werde somit weder die Sanierung noch die Erhaltung des Hofes erreicht. Die Verkleinerung des Hofes um 22 Morgen führe also zu Schwierigkeiten und gefährde den Fortbestand des Hofes und die wirtschaftliche Existenzgrundlage. Werde aber der Teilverkauf nicht genehmigt, so werde R. keineswegs seinem Schicksal überantwortet. Ihm werde nicht sein Vorhaben der Sanierung an sich, sondern lediglich der gewählte Weg dazu abgeschnitten. Die Auslegung, die das Oberlandesgericht dem § 9 Abs. 7 GrdstVG gegeben habe, und die Anwendung der Vorschrift auf einen so normal liegenden Fall, wie den vorliegenden, würde dazu führen, daß künftig § 9 Abs. 1 Ziff. 2 GrdstVGüberhaupt keinen Versagungsgrund mehr abgeben würde, weil die Anwendung desselben stets als zu der vom Oberlandesgericht bejahten unzumutbaren Harte führend erachtet werden müsse. Damit würde aber der Zweck des Gesetzes, die vorhandenen Höfe in ihren Bestand und in ihrer Leistungsfähigkeit zu erhalten, völlig vereitelt werden.

III.

1.

Der Rechtsbeschwerde ist zunächst einzuräumen, daß, wie die Entstehungsgeschichte des § 9 Abs. 7 GrdstVG ersehen läßt, für die Anwendung dieser Vorschrift strenge Anforderungen zu stellen sind. Dies ist auch die einhellige Ansicht des Schrifttums wie der Rechtsprechung. Es genügt daher nicht, daß durch die Versagung der Genehmigung dem Verkäufer wirtschaftliche Nachteile entstehen. Die Voraussetzungen der genannten Bestimmung liegen auch nicht vor, wenn der Verkaufserlös bereits verbraucht und der Verkäufer nicht mehr in der Lage ist, den Kaufpreis zurückzuerstatten. Sind insoweit Grenzen des Anwendungsbereichs der genannten Vorschrift gezogen, so läßt sich andererseits doch nicht ein für allemal festlegen, unter welchen Umständen sich die Versagung der Genehmigung als eine unzumutbare Härte darstellt. Vielmehr kommt es auf die Umstände des einzelnen Falles an. Davon geht auch die Begründung zum Entwurf des Grundstücksverkehrsgesetzes (zu § 9 Abs. 7) aus, wenn dort ausgeführt wird, in der Regel werde es sich um Sanierungsverkäufe handeln; die Vorschrift sei anzuwenden, wenn die Existenz des Verkäufers verloren gehe oder eine unzumutbare Änderung der Betriebsstruktur im Falle einer Genehmigungsversagung notwendig werden würde. Daß es sich im vorliegenden Fall um einen Sanierungsverkauf handelt, steht nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts fest; auch der Rechtsbeschwerdeführer geht davon aus, daß durch den Verkauf die für den Verkäufer bestehenden finanziellen Schwierigkeiten behoben werden sollen und daß ein Verkauf das einzige Mittel ist, um die unverschuldete Notlage zu beseitigen. Er meint indessen, eine Teilveräußerung sei nicht der richtige Weg; zu einer wirklichen und echten Sanierung führe nur die Veräußerung des ganzen Hofes. Ein in eine unverschuldete Notlage geratener Hofeigentümer kann jedoch zum Verkauf, seines ganzen Hofes nicht gezwungen werden, wenn ein Teilverkauf zur Sanierung wirklich ausreicht (vgl. Pikalo/Bendel, GrdstVG § 9 F b S. 594). Dies gilt auch dann, wenn beim Verkauf des ganzen Hofes günstigere Preise erzielt werden können als beim Verkauf nur eines Teiles des Hof es. Wenn freilich nach Lage des Falles der Kauferlös für einen Teil des Grundbesitzes zur Behebung der wirtschaftlichen Notlage nicht ausreicht, die vorhandenen Schulden mit dem Kauferlös also nicht abgetragen werden können, und so über kurz oder lang eine freiwillige oder zwangsweise Veräußerung des Hofes nicht aufzuhalten ist, geht das Interesse der Allgemeinheit, daß ein späterer Erwerber einen lebensfähigen geschlossenen: Hof erhält, um ihn auch erfolgreich bewirtschaften zu können, den Interessen des Hofeigentümers an einer Teilveräußerung zum Zwecke der Sanierung seiner Vermögenslage vor (vgl. OLG Oldenburg RdL 1958, 300; Ehrenfort, Heimstättengesetz und Grundstückverkehrsgesetz, S. 358). So sind die Dinge aber hier nicht gelagert. Das Beschwerdegericht führt aus, mit dem Kauferlös könnten nicht nur die Schulden abgelöst, sondern mit dem Restbetrag von 45.000 DM auch der Hofbestand voraussichtlich gesichert werden. Wenn demgegenüber der Rechtsbeschwerdeführer meint, der Unterhalt des Vaters könne mit einem Resthof von 43 Morgen Ackerland und 20 Morgen Holzung nicht als gesichert angesehen werden, so begibt er sich auf das ihm verschlossene Gebiet der Tatsachenwürdigung. Da indessen der angefochtene Beschluß aus einem anderen Grunde aufgehoben werden muß, hat der Rechtsbeschwerdeführer Gelegenheit, dem Beschwerdegericht seine in diesem Zusammenhang bestehenden Bedenken vorzutragen falls die nachstehenden Ausführungen nicht schon zu einer Versagung der Genehmigung führen.

2.

Im Rahmen der Prüfung, ob die Versagung der Genehmigung eine unzumutbare Härte für den Verkäufer darstellt, muß stets das öffentliche Interesse an der möglichst ungeschmälerten Erhaltung eines Hofes im Auge behalten werden. Danach hat sich die Entscheidung auszurichten. Im vorliegenden Falle warf sich daher die Frage auf, ob zur Behebung der finanziellen Notlage des Verkäufers ein Verkauf im vorgesehenen Umfange notwendig ist, der zum Verlust eines Drittels des Ackerbodens führt. Es mußte bei der gegebenen Sachlage untersucht werden, ob nicht eine weniger einschneidende Abgabe von Hofgrundstücken zur Sanierung ausreichen würde; in diesem Falle könnte nicht davon gesprochen werden, daß die Versagung der Genehmigung unbillig hart wäre. Diese Prüfung hat das Beschwerdegericht nicht angestellt. Zudem lassen seine Ausführungen über die Höhe der Verschuldung kein klares Bild gewinnen. Es spricht zunächst von einer Schuldenlast von rund 35.000 DM (S. 10 des Beschlusses), von der 24.000 DM mit Hilfe des Kauferlöses getilgt worden seien. Dann wird die noch bestehende Schuldenlast mit 30.000 DM angegeben (Bl. 12 des Beschlusses). Wie der Betrag vom mindestens 45.000 DM, der dem Verkäufer noch zur Verfügung steht, berechnet wurde (95.000 - (24.000 + 30.000) = 41.000) ist nicht verständlich. Schlie lich zählt das Beschwerdegericht zu den Schulden auch vereinbarte Abfindungen. Dabei darf aber nicht übersehen werden, daß Schuldner der Abfindungen der Sohn Josef R. (und nicht der Verkäufer) ist, wenn der bisher noch nicht genehmigte Übergabevertrag vom 27. August 1964 wirksam wer den sollte. Es ist auch noch nicht geprüft, ob die vorgesehenen Abfindungen aus dem Hof aufgebracht werden können. Es geht daher nicht an, diese Abfindungen bereits als Schulden des Vaters R. zu behandeln und bei der Frage, zur Sanierung der Notlage notwendig, aber auch ausreichend ist, ohne weiteres mit zu berücksichtigen.

Die angefochtene Entscheidung muß daher aufgehoben und die Sache an das Beschwerdegericht zurückverwiesen werden zwecks Prüfung und Entscheidung in Richtung der vorstehend Ausführungen.