LG Hamburg v. 9.4.2014 - 318 S 66/13
Wohnungseigentümer beschließen in einer Eigentümerversammlung, dass die Heizkosten des vergangenen Jahres nicht mehr nach dem bisherigen Verteilungsschlüssel 50:50, sondern rückwirkend 70:30 verteilt werden sollen. Amtsgericht St. Georg und Landgericht Hamburg halten den Beschluss für anfechtbar und heben ihn auf.
Heizkosten-Verteilungsschlüssel 50/50 oder 70/30?
Die Verteilung der Heizkosten auf die Nutzer eines Wohngebäudes erfolgt nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung nach einem vorher festgelegten Schlüssel. Mindestens 50% und maximal 70% sind nach dem gemessenen Verbrauch (Heizkostenverteiler, Wärmmengenzähler) auf die Nutzer zu verteilen, der Rest (zwischen 30% und 50%) ist als Grundkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen. Bei Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten Heizleitungen ist die Verteilung generell 70% nach gemessenem Verbrauch und 30% nach der Wohnfläche.
"Rückwirkungsverbot" bei Heizkosten
Wohnungseigentümer können stillschweigend (z.B. durch entsprechende Abrechnung in den Vorjahren) oder ausdrücklich (durch die Gemeinschaftsordnung, durch Vereinbarungen oder Beschlüsse) den Verteilungsschlüssel festlegen. § 6 Abs. 4 Nr. 3 HeizkV besagt, dass der Abrechnungsmaßstab "für künftige Abrechnungszeiträume" geregelt werden kann. Hierin sieht der BGH ein "striktes Rückwirkungsverbot" bei der Verteilung der Heizkosten (BGH v. 9.7.2010 - V ZR 202/09), so dass der Schlüssel rückwirkend nicht durch Beschluss geändert werden kann. Nur ausnahmsweise kann eine rückwirkende Änderung beschlossen werden, z.B. wenn die bisherige Kostenverteilung gegen zwingendes Recht verstößt, wie z.B. die Pflicht zur Verteilung 70/30 bei Öl- und Gasheizungen und gedämmten Leitungen (siehe oben). In dem vorliegenden Fall ging es aber um die Verteilung der Kosten von Fernwärme.
Beschluss oder Vereinbarung
Das LG Hamburg entschied, dass die Verteilung 70:30 zwar angemessen und zulässig sei, aber nicht zwingend, so dass die rückwirkende Änderung durch Mehrheitsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und angefochten werden kann. Hätten alle Eigentümer der rückwirkenden Änderung zugestimmt und hierüber eine Vereinbarung getroffen, wäre das Problem der Anfechtbarkeit nicht entstanden. Mehrheitsbeschlüsse bergen hingegen immer die Gefahr, dass sie innerhalb der Monatsfrist angefochten und von einem Gericht für unwirksam erklärt werden.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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