LG München I, Urt. v. 13.6.2013 - 36 S 10305/12
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwalten die Eigentümer das Gemeinschaftseigentum durch Vereinbarungen und in der Eigentümerversammlung getroffene Beschlüsse. Üblich sind Mehrheitsbeschlüsse (§ 25 WEG), es können aber auch qualifizierte Mehrheiten gefordert sein. Vereinbarungen hingegen verlangen immer die Zustimmung aller Eigentümer.
Qualifizierte Mehrheit im WEG
An einigen Stellen fordert das Wohnungseigentumsgesetz mehr als die einfache Mehrheit: Entscheiden die Wohnungseigentümer über die Entziehung von Wohnungseigentum (ein Eigentümer hat sich einer schwere Verletzung seiner Pflichten schuldig gemacht, so dass die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist, § 18 WEG), so geschieht dies mit absoluter Mehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer, also nicht nur der in der Eigentümerversammlung erschienenen. Für Modernisierungsmaßnahmen ist die "doppelte qualifizierte Mehrheit" erforderlich: Drei Viertel aller Stimmberechtigten (nicht nur der Erschienenen!) müssen zustimmen, die zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 22 Abs. 2 WEG). Wenige institutionelle Anleger sollen also nicht Mehrheit der Kleinanleger und Selbstnutzer überstimmen können. Dieselbe doppelte qualifizierte Mehrheit wird auch gebraucht, wenn Erhaltungs- oder Baukosten abweichend vom üblichen Schlüssel verteilt werden sollen (§ 16 Abs. 4 WEG). Eine Zustimmung aller "betroffenen" Eigentümer (egal ob in der Eigentümerversammlung erschienen oder nicht) wird bei baulichen Veränderungen gefordert (§ 22 Abs. 1 WEG). Daraus folgt, dass bei einer erheblichen äußerlichen Veränderung der Eigentumsanlage alle Eigentümer zustimmen müssen, so genannter allstimmiger Beschluss.
Qualifizierte Mehrheit in der Gemeinschaftsordnung
Abweichend davon kann die Gemeinschaftsordnung oder eine andere Vereinbarung aller Eigentümer andere Mehrheiten vorsehen. In dem vom LG München entschiedenen Fall ging es um qualifizierte Mehrheiten beim Aufstellen
- des Wirtschaftsplans,
- der Jahresabrechnung und
- beim Beschließen von Sonderumlagen.
Das LG München I meint zu Recht, dass die Eigentümer strengere Mehrheitsanforderungen vereinbaren können, als es das Gesetz vorsieht. Die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung befand das LG München I für zulässig. Auch wenn es umständlich ist, qualifizierte Mehrheiten zu organisieren, und auch wenn das bedeuten kann, dass zunächst keine Jahresabrechnung und kein neuer Wirtschaftsplan zustande kommen, können sich die Eigentümer hierfür entscheiden. Im Zweifel muss das Gericht den Beschluss der Eigentümer nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzen.
Keine Abweichung vom Gesetz!
Von der gesetzlichen Regelung kann nicht abgewichen werden, wenn das Gesetz das ausdrücklich untersagt ("strenges Recht"), z.B.:
- § 12 Abs. 4 WEG: Eine Veräußerungsbeschränkung (Eigentümer benötigt zum Verkauf der Wohnung eine Verwalterzustimmung o.Ä.) kann mit Stimmenmehrheit aufgehoben werden; strengere Mehrheitsanforderungen sind nicht zulässig, § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG
- § 16 Abs. 3 und 4 WEG: Kalte und warme Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und Kosten von bauliche Veränderungen und Modernisierungen können abweichend vom üblichen Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Bei Betriebskosten genügt einfache Mehrheit, bei Erhaltungs- und Baukosten ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. Hiervon kann nicht durch Vereinbarung abgewichen werden, § 16 Abs. 5 WEG.
- § 22 Abs. 2 WEG: Vor Modernisierungsarbeiten ist die doppelte qualifizierte Mehrheit erforderlich, auch hiervon kann nicht abgewichen werden, § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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