Das neue Zweckentfremdungsverbot birgt erhebliches Streitpotential. Wann liegt überhaupt Zweckentfremdung einer Wohnung vor, wenn sie kurzzeitig an Feriengäste vermietet wird? Gerade gegen Ferienwohnungen sollen die neuen Regelungen greifen. Wie verhält es sich, die Wohnung für einige Wochen an entsendete Arbeitnehmer oder ausländische Stipendiaten vermietet wird. Diese sollen von der Regelung eigentlich ausgenommen sein. Die Regierungskoalition in Berlin versucht, Freiberufler wie Rechtsanwälte, Steuerberater, Architekten, Unternehmensberater, Ärzte, Physiotherapeuten usw. zu beruhigen. Dennoch: Das Gesetz gilt nach dem Wortlaut auch für ihre Büros, Praxen und Kanzleien. Betroffen sind auch teilgewerbliche Mieter. Wer in seiner Wohnung Musikunterricht anbietet, eine Hebammenpraxis oder Anwaltskanzlei eingerichtet hat und dafür mehr als die Hälfte der Wohnung nutzt, braucht jetzt eine Zweckentfremdungsgenehmigung. Genehmigungspflichtig werden jetzt auch Leerstand von mehr als 6 Monaten. Der Vermieter muss "alles Zumutbare tun", um die Wohnung nach einem Mieterwechsel wieder zu vermieten. "Alles Zumutbare" dürfte mehr sein als einige Anzeigen in Zeitungen und Internetportalen, aber wie viel mehr? Bei Modernisierungsmaßnahmen wird Leerstand von bis zu 12 Monaten toleriert, wenn "zügig" gebaut wird. Aber wie weist der Eigentümer zügige Arbeiten nach? Auch ist bei größeren Bauprojekten meist mit Verzögerungen zu rechnen, für die den Bauherrn in der Regel keine Verantwortung trifft. Bei alledem droht das Gesetz mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro.
Das Verbot der Umwandlung von Wohnungen in Gewerberaum einschließlich Ferienwohnungen tritt sofort nach Verkündung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung in Kraft. Aber das Gesetz soll auch rückwirkend Anwendung finden. Nach einer Übergangsfrist von 2 Jahren sollen alle Ferienwohnungen in Wohnraum rückumgewandelt werden, auch wenn sie schon viele Jahre anders genutzt wurden. Das gilt selbst dann, wenn für die Nutzungsänderung eine Baugenehmigung nach der Berliner Bauordnung vorliegt. Für Büros von Freiberuflern und Gewerbetreibende gilt: Die gewerbliche Nutzung bleibt legal, solange der Mietvertrag bestehen bleibt, auch wenn der Betrieb an einen Unternehmensnachfolger abgegeben wird. Endet das Nutzungsverhältnis, muss auch diese Einheit in Wohnraum umgewandelt werden - wenn dann das Zweckentfremdungsverbot noch gilt.
Das Verbot wird für das gesamte Stadtgebiet gelten, also auch für Randlagen. Dass dort wirklich Wohnungsknappheit herrscht, darf bezweifelt werden, zumal der Berliner Senat mit veralteten statistischen Daten aus 2011 und noch älter (teilweise zurück bis 2006) arbeitet. Vor dem Hintergrund des bis September 2000 geltenden Zweckentfremdungsverbots ist das neue Gesetz nicht nur alter Wein in neuen Schläuchen, sondern geht in seinem Anwendungsbereich wohl über das alte Verbot noch hinaus.
Die erheblichen Rechtsprobleme, die das Gesetz mit sich bringt, und das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot, das hier verletzt sein dürfte, werden bald die Gerichte beschäftigen (vgl. Dittert/Münch, Verordnung gegen Zweckentfremdung einfach zwecklos?, Tagesspiegel v. 1.2.2014, Immobilienteil, Seite I 3).
Bereits bis zum 1.9.2000 gab es in Berlin ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das das Oberverwaltungsgericht Berlin aber außer Kraft gesetzt hat, nachdem sich der Berliner Wohnungsmarkt entspannt hatte (OVG Berlin, Urteil v. 13.6.2002 - 5 B 18.01). Die neue Senatsverordnung tritt in Kraft, nachdem der Rat der Bürgermeister (Art. 68 Verfassung von Berlin) Stellung genommen hat und die Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin erfolgt ist.
(Nachtrag v. 6.5.2014: Zwischenzeitlich ist das Zweckentfremdungsverbot in Berlin in Kraft getreten, und zwar zum 1.5.2014)
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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