Untervermietung

Als Untermiete wird die Überlassung der Mietsache an einen Dritten durch den Mieter bezeichnet. Der Anwendungsbereich erstreckt sich sowohl auf die entgeltliche als auch auf die unentgeltliche Überlassung.

Die Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten erfordert die Zustimmung des Vermieters. Im Falle einer unberechtigten Untervermietung kann der Vermieter die Kündigung des Untermietverhältnisses verlangen und bei Nichtbefolgung dem Mieter fristlos kündigen.

Rechtsgrundlage der Zulässigkeit der Untervermietung bei einem Wohnraummietvertrag ist § 553 BGB . Danach besteht folgende Rechtslage:

• Entsteht für den Mieter nach dem Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einem Dritten die Wohnung zum teilweisen Gebrauch zu überlassen, hat der Vermieter dies grundsätzlich zu erlauben.
• Eine Ausnahme besteht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund besteht, die Wohnung überbelegt würde oder ähnliche Gründe dem entgegenstehen.

Ein berechtigtes Interesse kann sich aus einer Änderung der finanziellen Verhältnisse, der Familiensituation oder des Gesundheitszustandes des Hauptmieters ergeben.

Überlässt der Mieter dem Dritten die Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters, kann der Vermieter unmittelbar auf Unterlassung klagen.

Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen in die Wohnung stellt keine Untervermietung dar. Der Mieter benötigt nicht die Erlaubnis des Vermieters, hat aber die Aufnahme evtl. wegen einer Erhöhung der Nebenkostenzahlung anzuzeigen. Die Aufnahme des nicht ehelichen Lebenspartners in die Wohnung bedarf zwar der Zustimmung des Vermieters, dieser kann die Zustimmung aber nur in Ausnahmefällen verweigern, z.B. Vermieter ist eine katholische Einrichtung.