Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen nennt man die Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind.

Die Schönheitsreparaturen sind keine Instandhaltungsarbeiten.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Fenster, der Innentüren und der Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 II. BV).

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Sie kann und wird in den meisten Fällen vertraglich auf den Mieter übertragen. Dabei ist Folgendes zu beachten:

• In einem Individualvertrag (d.h. keinem Formularvertrag) kann sich der Mieter grundsätzlich unbegrenzt zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichten. Grenzen ergeben sich aus der Sittenwidrigkeit sowie aus § 134 BGB. 
• Wird die Übernahme der Schönheitsreparaturen in einem Formularvertrag bzw. sonstigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, so hat die Rechtsprechung die unten dargestellten umfangreichen Vorgaben zur Zulässigkeit einer derartigen Übertragung aufgestellt.

Ausgehend von der als gesetzliches Leitbild angesehenen Renovierungspflicht des Vermieters unterliegt die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter u.a. folgenden Vorgaben:

• Ein starrer Fristenplan (z.B. Streichen der Wände nach drei Jahren) ist unwirksam, wenn er nicht den Zustand der Räume berücksichtigt. Auch die Formulierung "regelmäßig" beinhaltet einen starren Fristenplan (KG Berlin 22.05.2008 - 8 U 205/07).
• Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Beginn des Mietverhältnisses ohne eine gleichzeitige finanzielle Entlastung des Mieters ist unzulässig (BGH 20.10.2004 - VIII ZR 378/03). 
• Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses ohne eine individuelle Feststellung des Renovierungsbedarfs ist unwirksam (BGH 12.09.2007 - VIII ZR 316/06).
• Eine Formularklausel, die den Mieter bei dem Ende des Mietverhältnisses zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, ist unwirksam, da der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung nicht berücksichtigt wird (BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06). 
• Die Pflicht, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen, greift unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung ein (BGH 18.06.2008 - VIII ZR 224/07).

Ist die Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund des Verstoßes gegen die obigen Anforderungen unwirksam, so entfällt die Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gänzlich.

Nur wenn der Mieter ernsthaft und endgültig die Renovierung ablehnt, kann der Vermieter eine Fachfirma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen, wobei eine Ablehnung noch nicht in dem kommentarlosen Auszug des Mieters gesehen werden kann.

Eine Verrechnung der durch die Wohnungsrenovierung entstandenen Kosten mit der Mietkaution ist unzulässig.