Mietwucher
Mietwucher liegt dann vor, wenn die geschäftliche Unerfahrenheit, eine individuelle Zwangslage, eine erhebliche Willensschwäche oder der Mangel an Urteilsvermögen ausgenutzt bzw. ausgebeutet wird und der vereinbarte Mietzins um mehr als 50 % über dem ortsangemessenen liegt.
- Unerfahrenheit ist ein Mangel an Lebens- oder Geschäftserfahrung. Denkbar ist dies bei Jugendlichen, Alten, geistig Behinderten oder Ausländern - mithin bei allen Leuten, die nicht in der Lage sind, die Höhe und Berechtigung des Mietzinses realistisch einzuschätzen.
- Eine Zwangslage ist gegeben, wenn durch wirtschaftliche Bedrängnis oder Umstände anderer Art für den Betroffenen keine Möglichkeit besteht, eine andere Wohnung anzumieten. Drohende Obdachlosigkeit genügt hier für die Annahme der Zwangslage.
- Ein Mieter sieht sich auf Grund seiner psychischen Situation (erheblicher Willensschwäche) außer Stande, unberechtigte Forderungen des Vermieters zurückzuweisen, er gibt gewissermaßen in allen Punkten "kampflos" nach.
- Ein Mangel an Urteilsvermögen liegt vor, wenn der Mieter offensichtlich außer Stande ist, Vor- und Nachteile der einzugehenden mietvertraglichen Verpflichtung überhaupt zu erkennen, also wenn der Mieter beispielsweise Verpflichtungen eingeht, die ein verständiger Mieter sofort zurückgewiesen hätte.
Diese Voraussetzungen sind dann gegeben, wenn sich der Vermieter die besondere Not- bzw. Konfliktsituation des Mieters bewusst zu Nutze macht und mit Kenntnis von dem Missverhältnis sich den überhöhten Mietzins versprechen lässt und unter Ausnutzung der Situation den Vertrag schließt.
Die Folgen des Wuchergeschäftes sind, dass der Vermieter bei Mietwucher eine Straftat nach § 291 StGB begeht, welche mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder einer Geldstrafe belegt werden kann.
Rechtsfolge des wucherischen Geschäfts ist, dass der Vertrag gemäß §§ 134, 138 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 291 StGB nichtig ist.
Beim Mietvertrag gilt jedoch folgende Besonderheit: Der schutzbedürftige Mieter soll gewissermaßen nicht doppelt bestraft sein. Der eigentliche Mietvertrag bleibt in seinem Kern bestehen, nur die wucherische Mietzinsvereinbarung ist unwirksam und wird - wie bei der Mietpreisüberhöhung - durch einen angemessenen Mietzins ersetzt. Der Mieter kann den zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern. Allerdings unterliegt auch der Rückforderungsanspruch der kurzen 4-jährigen Verjährung.
