Mietkaution
Das Gesetz verwendet anstelle des Ausdrucks "Mietkaution" den Ausdruck "Mietsicherheit".
Wohnraummietverhältnisse
Der Mieter ist gesetzlich nicht verpflichtet, eine Mietsicherheit zu zahlen. Sie ist zwischen den Parteien zu vereinbaren. Ist aber eine Mietkaution vereinbart, sind die gesetzlichen Beschränkungen zu beachten: Die Kaution ist in der Höhe auf das Dreifache der sog. Kaltmiete, d.h. der Miete ohne Betriebskosten, begrenzt. Der Mieter ist berechtigt, die Summe zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, wobei die erste Teilzahlung mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.
Das Geld muss von dem Vermieter bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die Parteien können jedoch auch eine andere Anlageform vereinbaren.
Unterbleibt die Zahlung der Mietsicherheit, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen. Er muss die Kaution gerichtlich geltend machen.
Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht - sofern die Mietsicherheit nicht benötigt wird - der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Dem Vermieter ist aber eine angemessene Frist zur Feststellung evtl. bestehender Ansprüche zu gewähren. Der BGH hat die Festsetzung einer festen Abrechnungsfrist abgelehnt, aber bei noch ausstehenden Forderungen, z.B. aus einer Betriebskostenabrechnung , einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten als für den Vermieter erforderlich und für den Mieter akzeptabel angesehen ( BGH 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 ).
Aber bei Wohnraummietverträgen, die dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen, kann die Mietkaution gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG nur zur Sicherung von Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen verwendet werden.
Geschäftsraum- und andere Mietverhältnisse
Die gesetzlichen Regelungen sind auf Geschäftsraum- und andere Mietverhältnisse nicht anwendbar. In diesen Fällen können die Einzelheiten einer Mietkaution zwischen den Beteiligten frei vereinbart werden.
Die Kaution ist daher z.B. in der Höhe nicht auf drei Monatsmieten begrenzt. Die Höhe wird jedoch durch die Vorgaben der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB begrenzt. Die Barkaution ist grundsätzlich zu verzinsen. Nicht geklärt ist, ob die Verzinsungspflicht auch in einem Formular-Mietvertrag ausgeschlossen werden kann.
Neben der Barkaution ist im geschäftlichen Bereich insbesondere die Kaution in der Form der Bankbürgschaft auf erstes Anfordern gefordert. Vermieter sollten darauf achten, dass sich die Bankbürgschaft auf alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis erstreckt. Bei der von den Banken verlangten zeitlichen Begrenzung ist die Verjährung der Ansprüche ggf. miteinzubeziehen.
Zu beachten ist, dass sich eine Bankbürgschaft nicht automatisch auch auf einen Mieterwechsel erstreckt. Dies gilt auch bei dem Rechtsformwechsel der Mieter (GbR in GmbH).
