Gewerbemiete

Gewerbemiete bezeichnet die Vermietung von nicht zu wohnzwecken dienenden Räumen.

Im deutschen Mietrecht wird zwischen einer Nutzung zu gewerblichen Zwecken und einer Nutzung des Mietobjekts zu Wohnzwecken unterschieden. Während das Wohnraummietrecht zahlreiche Schutzbestimmungen für den Mieter enthält, ist im Gewerberaummietrecht mehr Spielraum für beide Parteien zur vertraglichen Gestaltung des Mietvertrags vorhanden.

Aufgrund der zahlreichen Bestimmungen, die für die Wohnraummiete gelten und deren Zweck in erster Linie der Schutz des Mieters ist, ist die Unterscheidung und Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Gewerbemiete von erheblicher Bedeutung.
 
Die rechtliche Einordnung, ob vermietete Räume als Wohnraum oder als gewerblich genutzte Fläche zu charakterisieren sind, hängt zunächst einmal von der Zweckbestimmung ab, welche die Parteien im Mietvertrag zu Grunde gelegt haben. Im Mietvertrag wird unter der Vertragsbestimmung „Vertragsgegenstand“ nicht nur genau festgelegt, welche Räume vermietet werden (genaue Abgrenzung, u.U. auch bedeutsam, wenn der Mietpreis nach Quadratmetern berechnet werden soll und bei einer späteren Kündigung/Räumung), sondern eben auch, zu welchem Zweck sie dem Mieter überlassen werden sollen.
Doch die Zweckbestimmung allein ist nicht ausschlaggebendes Kriterium; ebenso wichtig ist der Umstand, wie die Räume tatsächlich genutzt werden.
 
Es ist möglich, dass die überlassenen Räume sowohl zum Wohnen, wie auch zur Ausübung eines Gewerbes überlassen werden. Auch in diesem Fall ist dann wesentliches Abgrenzungskriterium, wie die Räume überwiegend genutzt werden. Die Unterscheidung ist deshalb von erheblicher Bedeutung, da im sozialen Wohnraummietrecht teils von allgemeinen Mietrecht abweichende, dem Schutz des Mieters dienende Rechtsnormen zur Anwendung gelangen. Die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages unterliegt nämlich bei weitem nicht so strengen Voraussetzungen, wie die eines Wohnraummietverhältnisses.
 
Im gewerblichen Mietvertragsrecht sind - im Gegensatz zum sozialen Wohnraummietrecht - eine Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen abdingbar; insbesondere die Vorschriften über die Mietpreiserhöhung greifen nicht Platz, sondern sind zwischen den Mietvertragsparteien frei aushandelbar. Insoweit gelten nur die allgemeinen Beschränkungen, z.B. § 5 WirtStG.
 
Im Gewerbemietrecht können daher abbedungen werden:
  • § 551 BGB (Mietsicherheiten)
  • § 553 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte)
  • § 555 BGB (Vertragsstrafe)
  • § 556 BGB (Betriebskostenvereinbarungen)
  • § 556a BGB (Abrechnungsmodalitäten der Betriebskosten)
  • § 557 BGB (Mieterhöhungen)
  • § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters)
  • § 569 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund)
  • § 571 BGB (Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe)
  • § 573 BGB (ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermieters)
Aber auch im Gewerbemietrecht kann die Vorschrift des § 550 BGB , wonach die Schriftform für Mietverträge vorgeschrieben ist, die für länger als ein Jahr abgeschlossen worden sind, nicht abbedungen werden; die Vorschrift ist zwingendes Recht.
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