Betriebskosten
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück und Gebäude laufend entstehen.
Diese Kosten sind von den Eigentümer oder Erbbauberechtigten zu tragen. In der Praxis wird bei einer Verpachtung oder Vermietung des Grundstücks und/oder des Gebäudes die Verpflichtung zur Zahlung der Betriebskosten auf den Mieter bzw. Pächter übertragen.
Die Ausdrücke "Betriebskosten" und "Nebenkosten" werden synonym gebraucht, wobei der Begriff der Betriebskosten der vom Gesetzgeber verwendete Begriff ist.
Gesetzliche Grundlage für die Aufschlüsselung und Abrechnung der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung.
Die verschiedenen Arten der abrechenbaren Betriebskostensind in § 2 BetrKV aufgeführt. U.a. können folgende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden:
• Kosten der Wasserversorgung
• Abwasserkosten
• Grundsteuer
• Heizung
• Wartungskosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung
• Fahrstuhl
• Straßenreinigung, Müllabfuhr
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Hausbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeister
• Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss
Die Vereinbarung zur Übernahme der Betriebskosten durch die Mietparteien muss ausdrücklich und eindeutig getroffen werden, sie ist im Zweifel eng auszulegen. Der Mieter ist nur zur Bezahlung der Betriebskosten verpflichtet, zu deren Übernahme er sich vertraglich verpflichtet hat. Die einzelne Aufzählung der Positionen im Mietvertrag ist zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten unerlässlich.
Die Bezahlung der Betriebskosten kann pauschal oder konkret mit einer jährlichen Abrechnung erfolgen, wobei vielfach mit der Kaltmiete eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wird.
Bei der Zahlung einer Pauschale sind alle Betriebskosten abgegolten. Der Vermieter kann keine weiteren Zahlungen, der Mieter keine Überzahlungen einfordern.
Betriebskostenübernahme bei Wohnraummietverhältnisse
Der nur für Wohnraummietverträge geltende § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Parteien die Übernahme der Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung vereinbaren können. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung besteht keine Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Betriebskosten.
Die Betriebskostenzahlung kann als Pauschale oder als Vorauszahlung in einer angemessenen Höhe vereinbart werden.
Im Falle der Vorauszahlung ist dem Mieter die endgültige Betriebskostenabrechnunggemäß § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu übermitteln. Nach diesem Zeitraum ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abrechnet, ist der Mieter berechtigt, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen bis zur endgültigen Abrechnung zurückzubehalten. Er kann jedoch nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen (BGH 29.03.2006 - VIII ZR 191/05).
Der Mieter kann Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nur bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen.
Fehlt im Falle der Betriebskostenvorauszahlung eine Bestimmung über den Abrechnungsmaßstab, so sind gemäß § 556a Abs. 1 BGB die Kosten nunmehr zwingend nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Werden die Betriebskosten als Pauschalegezahlt, kann gemäß § 560 Abs. 1 BGB der Vermieter im Falle gestiegener Betriebskosten die Pauschale nur erhöhen, wenn eine Erhöhung im Mietvertrag vorgesehen ist.
Ermäßigen sich die Betriebskosten, so hat der Vermieter die Pauschale herabzusetzen.
Werden die Betriebskosten als Vorauszahlunggeleistet, kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB jede Partei durch einseitige Erklärung in Textform nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung in angemessener Höhe verlangen.
Nach der Entscheidung BGH 14.02.2006 - VIII ZR 1/06 ist Voraussetzung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind.
Betriebskostenübernahme bei gewerblichen Mietverträgen
Auch im gewerblichen Mietvertrag können die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten durch eine Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Darüber hinaus kann die Übernahme weiterer, auf das Gebäude bzw. Mietobjekt entfallenden Betriebskosten vereinbart werden. Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich immer, die Kostenart so detailliert wie möglich zu beschreiben.
Zulässig ist grundsätzlich eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt ist, nach Vertragsschluss entstehende neue Kostenarten auf den Mieter umzulegen. Die Höhe der Kosten muss jedoch bereits in der Vereinbarung auf eine bestimmte Höhe begrenzt sein. Insgesamt ist eine derartige Vereinbarung in der Rechtsprechung jedoch nicht unumstritten.
Im Gewerbemietrecht besteht keine gesetzliche Regelung, bis zu welchem Zeitpunkt die endgültige Abrechnung der Betriebskosten zu erfolgen hat. § 556 Abs. 3 BGB ist grundsätzlich nur auf Wohnraummietverträge anwendbar. Fehlt eine im Mietvertrag vereinbarte Frist, so hat nach der Rechtsprechung die Abrechnung der Betriebskosten jedoch ebenfalls spätestens bis zum Ende des auf die Abrechnungsperiode folgenden Jahres zu erfolgen. Dies wurde u.a. in dem Urteil OLG Düsseldorf 12.06.2001 - 24 U 168/00 bestätigt.
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