Wohnungseigentum

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WEG

 Information 

1. Allgemein

Sonderform des Eigentums.

Grundsätzlich kann Eigentum nur an Grundstücken und nicht an Gebäuden oder gar Wohnungen bestehen. Gemäß § 3 WEG können jedoch Miteigentümer eines Grundstücks ihr Miteigentum vertraglich in der Weise beschränken, dass jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht.

Das Wohnungseigentum besteht daher aus den folgenden zwei Teilen:

Das Sondereigentum und das Miteigentum sind gemäß § 6 WEG untrennbar miteinander verbunden. Danach kann das Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil weder verkauft noch belastet werden.

2. Begründung von Wohnungseigentum

Die Begründung des Wohnungseigentums kann gemäß §§ 3, 8 WEG entweder durch Vertrag zwischen den bisherigen Miteigentümern des Grundstücks oder durch Teilung eines im Alleineigentum stehenden Grundstücks erfolgen.

Im Übrigen sind die Vorgaben eines Grundstückskaufvertrages zu beachten.

3. Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander

Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Gemäß § 15 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) regeln. Jeder Wohnungseigentümer kann über seinen Anteil durch Belastung oder Übertragung verfügen. Auch die Einrichtung eines Wohnungs-Erbbaurechtes ist möglich.

4. Wohnungseigentümerversammlung

Gemäß § 23 WEG werden Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

Dabei kann jeder Wohnungseigentümer unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt am Main 18.08.2008 - 20 W 426/05).

5. Erweiterung der Beschlusskompetenz

Die Wohnungseigentümer können u.a. in den folgenden Bereichen eine Pflicht zur Mehrheitsentscheidung einführen:

  • Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss über die Verteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums sowie die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung bzw. nach einem anderen Maßstab entscheiden.

  • Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen.

    Diese Kostenverteilung kann gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

    Der Mehrheitsbeschluss erfordert eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.

  • Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer über die Regelung

    • der Art und Weise von Zahlungen,

    • der Fälligkeit,

    • der Folgen eines Verzugs,

    • der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums

      sowie

    • der Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand

    durch einen Mehrheitsbeschluss entscheiden.

  • Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann von den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

    Diese Vereinbarung kann gemäß § 12 Abs. 4 WEG durch einen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden.

6. Vermietung des Wohnungseigentums

Bei der Vermietung des Sondereigentums kann es zu Konflikten zwischen dem Mieter und den sonstigen Wohnungseigentümern kommen. Hintergrund ist, dass oftmals nach dem Mietrecht bzw. den Vereinbarungen des Mietvertrages zwischen dem Mieter und dem Wohnungseigentümer Nutzungen etc. erlaubt sind, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen. In diesen Fällen haben die restlichen Wohnungseigentümer gemäß § 15 WEG einen Unterlassungsanspruch gegen den gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Mieter. Der Mieter kann ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Wohnungseigentümer, seinen Vermieter, geltend machen.

7. Teilrechtsfähigkeit

Der Gesetzgeber hat die vom BGH in dem Urteil BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05 festgestellte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergesellschaft in § 10 Abs. 6 WEG gesetzlich normiert.

8. Haftung

Ebenfalls aufgrund der Vorgaben des Urteils BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05 wurde die Haftung der Wohnungseigentümer gesetzlich geregelt:

Die Wohnungseigentümer haften gemäß § 10 Abs. 8 WEG in Höhe des Verhältnisses ihres Miteigentumsanteils, d.h. als Teilschuldner. Die Haftungsbeschränkung gilt für Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Die Haftung für die Zeit nach dem Verkauf des Wohnungseigentums bestimmt sich nach § 160 HGB.

Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer neben der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nur in Betracht, wenn sich der Wohnungseigentümer eindeutig auch persönlich verpflichten wollte.

9. Zivilprozess

Die in § 43 WEG aufgeführten Rechtsstreitigkeiten in Wohnungseigentumssachen werden nach den Vorschriften der ZPO geführt.

Sachlich zuständige Gerichte sind gemäß § 23 Nr. 2c GVG:

  1. a)

    Erstinstanzlich ist das Amtsgericht zuständig, dies gilt ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes (siehe dazu: Zuständigkeitsstreitwert). Es handelt sich um einen ausschließlichen Gerichtsstand, der nicht durch Parteivereinbarung geändert werden kann.

  2. b)

    Berufungs- bzw. Beschwerdegericht ist gemäß § 72 Abs. 2 GVG grundsätzlich das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat.

    Die Landesregierungen sind jedoch berechtigt (§ 72 Abs. 2 S. 3 GVG), durch Rechtsverordnung anstelle dieses Gerichts ein anderes Landgericht im Bezirk des Oberlandesgerichts als zuständiges Gericht zu bestimmen. Von diesem Recht haben sie Gebrauch gemacht. Die nunmehr zuständigen Gerichte sind abgedruckt in NJW 2008, 1790.

  3. c)

    Revisionsgericht ist der BGH.

 Siehe auch 

BGH 04.04.2014 - V ZR 168/13 (Prozesskostenverteilung bei Prozess gegen dann obsiegenden Wohnungseigentümer)

BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12 (Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden)

BGH 10.12.2010 - V ZR 60/10 (Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Wohnungseigentümerversammlung)

BGH 12.04.2007 - VII ZR 236/05 (Wohnungseigentümergemeinschaft als Prozessstandschaft im Baumängelprozess)

BGH 01.10.2004 - V ZR 210/03 (fehlgeschlagene Unterteilung)

BGH 20.09.2000 - V ZB 58/99 (vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse)

Abramenko: Praktische Auswirkungen der neuen Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf das materielle Wohnungseigentumsrecht; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 2005, 585

Bartholome: Die Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2014, Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 2160

Drasdo: Wer trägt die Kosten der Verwalterzustimmung zum Verkauf?; NJW-Spezial 2015, 33

Elzer: Der kostenbewusste Wohnungseigentümer vor Gericht und im Mandat; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2010, 3473

Elzer: Verkehrspflichten im Wohnungseigentumsrecht; Mietrechtsberater - MietRB 2005, 219

Hogenschurz: Die zentrale Berufungs- und Beschwerdezuständigkeit in Wohnungseigentumssachen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 1990

Jennißen/Intveen: Anwaltliche Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 2881

Niedenführ: Erste Erfahrungen mit dem neuen WEG-Verfahrensrecht; Neue Juristische Wochenschrift 2008, 1768

Pause/Vogel: Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Verfolgung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauträger; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2006, 3670

Schmid: Die Hausordnung in Miete und Wohnungseigentum; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2013, 2145

Schmid: Aufklärungspflichten beim Verkauf von Wohnungseigentum und Grundstücken; Zeitschrift für Immobilienrecht - ZfIR 2011, 41

Stollenberg: Kinderlärm im Miet-, Wohnungseigentums- und Nachbarrecht; Neue Zeitschrift für Mietrecht - NZM 2004, 289

Wenzel: Die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung von Mängelrechten der Ersterwerber; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 1905

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