Vorkaufsrecht

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 463 - 473 BGB

§ 1094 BGB

§§ 24 ff. BauGB

§ 2034 BGB

§ 577 BGB

 Information 

1. Allgemein

Ein Vorkaufsrecht ist die einer Person zustehende Befugnis, einen Kaufgegenstand von dem Verkäufer (Vorkaufsverpflichteter) zu erwerben, wenn der Verkäufer den Gegenstand an einen anderen Käufer verkauft.

Gemäß der unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen bestehen drei Formen von Vorkaufsrechten:

  • Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 - 473 BGB)

  • Das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB)

    Hinweis:

    Bei einer Teilung des Grundstücks bleibt das Vorkaufsrecht an allen Teilen des Grundstücks bestehen (OLG Celle 03.03.2010 - 4 W 44/10).

  • Die aufgrund eines gesetzlichen Anspruchs bestehenden Vorkaufsrechte:

    • das Vorkaufsrecht der Gemeinden gemäß §§ 24 ff. BauGB

    • das Vorkaufsrecht der Mieter gemäß § 577 BGB

    • das Vorkaufsrecht der Miterben gemäß § 2034 BGB

    • die für die Bundesländer bestehenden Vorkaufsrechte:

      • die Vorkaufsrechte der Bundesländer bei Baudenkmälern (Landesdenkmalgesetze)

      • das Vorkaufsrecht der Bundesländer zum Zecke des Naturschutzes (§ 66 BNatSchG)

      • die Vorkaufsrechte der Bundesländern bei Waldgrundstücken (z.B. § 17 ThürWaldG)

2. Durchführung

Mit der Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht zwischen den Beteiligten ein gesetzliches Schuldverhältnis. Für den Vorkaufsberechtigten bedeutet dies, dass er bei einer Pflichtverletzung des zur Anteilsübertragung Verpflichteten einen Schadensersatzanspruch geltend machen kann.

Der Vorkaufsberechtigte muss den zwischen den Beteiligten vereinbarten Kaufpreis zahlen.

3. Die Vorkaufsrechte im Einzelnen

3.1 Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Rechtsgrundlage des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts sind die §§ 463 bis 473 BGB.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist durch u.a. folgende Eigenschaften gekennzeichnet:

  • Es kann für alle verkaufsfähigen Gegenstände bestellt werden.

  • Es verpflichtet nur den Besteller des Vorkaufsrechts.

  • Berechtigt ist nur der Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs.

  • Eine dingliche Sicherung ist nur bei Grundstücken und nur durch eine Vormerkung möglich.

  • Eine Kaufpreisbegrenzung ist möglich.

  • Das Vorkaufsrecht ist in der Insolvenz wirkungslos.

  • Es kann nur für einen Verkaufsfall bestellt werden.

3.2 Das dingliche Vorkaufsrecht

3.2.1 Eigenschaften

Das dingliche Vorkaufsrecht ist durch u.a. folgende Eigenschaften gekennzeichnet:

  • Es kann nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bestellt werden.

  • Verpflichtet wird der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts.

  • Berechtigt ist nur eine konkrete Person (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) oder der jeweilige konkrete Eigentümer (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht) eines anderen Grundstücks (auch Wohnungseigentum) oder grundstücksgleichen Rechts.

  • Die dingliche Sicherung erfolgt durch Eintragung im Grundbuch.

  • Das Vorkaufsrecht wirkt auch in der Insolvenz.

  • Eine Kaufpreisbegrenzung ist nicht möglich.

  • Es kann für mehrere Verkaufsfälle bestellt werden.

3.2.2 Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlagen des sachenrechtlichen / dinglichen Vorkaufrechts sind die §§ 1094 ff. BGB, ergänzend sind gemäß § 1098 Abs. 1 BGB die für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht geltenden §§ 463 bis 473 BGB anwendbar.

3.2.3 Erlöschen

Das Vorkaufsrecht erlischt bei Vorliegen eines Verkaufsfalls mit der Ausübung bzw. der Nichtausübung durch den Berechtigten. Etwas anderes gilt, wenn das Verkaufsrecht für mehrere Verkaufsfälle bestellt wurde:

3.2.4 Vorkaufsrecht für mehrere Vorkaufsfälle

Das Verkaufsrecht kann durch eine ausdrückliche Vereinbarung für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 BGB).

Hierbei muss die Ausdehnung auf mehrere Verkaufsfälle im Grundbuch eingetragen werden, wobei die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügt (OLG Hamm 11.06.2012 - I-22 U 25/12).

Erstreckt sich das Vorkaufsrecht auf mehrere Grundstücke und stehen diese zum Verkauf an, so kann der Berechtigte die Ausübung des Vorkaufsrechts auf eines bzw. einige der Grundstücke beschränken (BGH 23.06.2006 - V ZR 17/06).

3.2.5 Ausrichtung des Vorkaufsrechts auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils an dem Grundstück

Es ist möglich, ein dingliches Vorkaufsrecht auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils an dem belasteten Grundstück zu beschränken. Voraussetzung ist auch in dieser Fallgestaltung, dass eine entsprechende Verpflichtung besteht und dass der zu verschaffende Miteigentumsanteils hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Dabei können an einem Grundstück auch mehrere auf den Erwerb von Miteigentumsanteilen an dem belasteten Grundstück gerichtete subjektiv-dingliche Vorkaufsrechte im gleichen Rang begründet werden (BGH 11.07.2014 - V ZR 18/13).

3.2.6 Einbringung des Grundstücks in eine Gesellschaft als Vorkaufsfall

Eine das Vorkaufsrecht auslösende kaufähnliche Vertragsgestaltung kann nach der Entscheidung BGH 27.01.2012 - V ZR 272/10 auch dann gegeben sein, "wenn der Verpflichtete die mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft einbringt und anschließend die Gesellschaftsanteile entgeltlich an einen Dritten überträgt (...). Maßgeblich ist auch hier, ob ein interessengerechtes Verständnis der gewählten Vertragsgestaltung zu dem Ergebnis führt, dass allen formellen Vereinbarungen zum Trotz der Wille der Vertragsschließenden auf eine Eigentumsübertragung (auch) der vorkaufsbelasteten Sache gegen Zahlung eines bestimmten Preises gerichtet war (...); mehrere Verträge sind dabei in ihrem Zusammenhang zu betrachten."

3.3 Das Vorkaufsrecht der Gemeinden

Gemeinden haben in den in § 24 Absatz 1 BauGB aufgeführten Fällen ein Vorkaufsrecht.

Oberstes Gebot zur Ausübung des Vorkaufsrechts ist das Wohl der Allgemeinheit (§ 24 Abs. 3 BauGB):

"Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung eines Vorkaufsrechts schon dann, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Dabei sind (...) städtebauliche Gründe maßgebend. Es muss ein gesteigertes Bedürfnis bestehen, durch den Erwerb des Grundstücks die geordnete städtebauliche Entwicklung, die die Gemeinde verfolgt, zu gewährleisten. Dabei ist unerheblich, ob der verfolgte Zweck auch auf andere zumutbare Weise als durch Eigentumserwerb erreicht werden kann. Das Vorkaufsrecht ist ein selbstständiges Instrument, das neben den übrigen Steuerungsinstrumenten zur Erhaltung einer städtebaulichen Ordnung und Sicherung entsprechender Planungen steht. Es kann bereits eingesetzt werden, um die Durchführung der städtebaulichen Maßnahme zu erleichtern und zu forcieren" (OVG Nordrhein-Westfalen 19.04.2010 - 7 A 1041/08).

Dabei kann das Vorkaufsrecht gemäß § 27a BauGB auch zugunsten Dritter ausgeübt werden. Die vormalige Beschränkung der Befugnis zur Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter auf Fälle der sozialen Wohnraumförderung oder der Wohnbebauung für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf wurde aufgehoben. Voraussetzung der Ausübung zugunsten eines Dritten ist nun, dass der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet.

3.4 Das Vorkaufsrecht des Mieters

Voraussetzungen des Vorkaufsrechts des Mieters sind gemäß § 577 BGB:

  • Es handelt sich um Wohnraum. Das Vorkaufsrecht besteht nicht bei einem gewerblichen Mietvertrag.

  • Nach dem Beginn des Mietvertrages ist die Wohnung des Mieters in Wohneigentum umgewandelt worden bzw. dies ist beabsichtigt.

    Das Vorkaufsrecht des Mieters berechtigt bei dem Verkauf des von u.a. dem Mieter bewohnten Mehrfamilienhauses nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks. Nach der Entscheidung BGH 22.11.2013 - V ZR 96/12 entsteht das Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

  • Das Wohneigentum soll an einen Dritten verkauft werden.

    Das Vorkaufsrecht besteht insofern nicht, wenn die Wohnung an zum Hausstand des Vermieters gehörende Personen oder an seine Familienangehörigen verkauft wird.

Der Mieter muss vom Vermieter oder von dem Käufer von dem Inhalt des Kaufvertrages und das Bestehen eines Vorkaufsrechts unterrichtet werden. Bei Verletzung dieser Pflichten besteht ein Schadensersatzanspruch:

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (BGH 21.01.2015 - VIII ZR 51/14).

Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten erklärt werden. Die Frist beginnt mit dem Zugang der vollständigen Informationen über den Verkauf und das Bestehen eines Vorkaufsrechts.

Wenn der Mieter stirbt, geht das Vorkaufsrecht auf denjenigen über, der das Mietverhältnis nach § 563 BGB fortsetzt.

Das Vorkaufsrecht des Mieters kann weder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch individualvertraglichen Vereinbarungen zu seinem Nachteil ausgeschlossen werden (§ 575 Abs. 5 BGB).

3.5 Das Vorkaufsrecht der Miterben

Das Vorkaufsrecht der Miterben ist in §§ 2034 ff. BGB i.V.m. §§ 463ff. BGB geregelt. Voraussetzungen sind:

  • Ein Miterbe verkauft seinen Anteil an einen Dritten. Dies bedeutet Folgendes:

    • Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Anteil an einen anderen Miterben verkauft wird.

    • Es muss sich um einen Kaufvertrag handeln. Das Vorkaufsrecht besteht u.a. nicht bei einer gemischten Schenkung.

    • Der Kaufvertrag muss wirksam vereinbart sein (BGH 01.10.2010 - V ZR 173/09).

  • Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate.

    Sie beginnt mit dem Zugang der Verkaufsanzeige des verkaufenden Miterben bei jedem Einzelnen aller übrigen Miterben. In der Verkaufsanzeige muss der verkaufende Miterbe die wesentlichen Bedingungen des Verkaufs mitteilen.

    "Für die Frist unerheblich ist das Datum des Kaufvertrags mit dem Dritten oder der Zeitpunkt, in dem die übrigen Miterben davon in irgendeiner Weise zufällig Kenntnis erlangt haben. Ob die Frist abgelaufen ist oder noch mit einer Ausübung des Vorkaufsrechts gerechnet werden muss, kann der Dritte im Allgemeinen nur durch Nachfragen bei dem Verkäufer oder bei dem mit dieser Aufgabe betrauten Notar feststellen" (BGH 31.10.2001 - IV ZR 268/00).

  • Der andere Miterbe hat fristgemäß die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt. Die Erklärung ist grundsätzlich gegenüber dem verkaufenden Miterben auszuüben. Eine besondere Form ist dabei nicht vorgesehen, die Erklärung kann daher grundsätzlich auch formlos erfolgen, jedoch sollte sie immer beweisbar sein. Ist der Anteil bereits auf den Käufer übertragen, so ist die Erklärung gegenüber dem Käufer bzw. bei einem Weiterverkauf gegenüber dessen Käufer zu erklären.

"Verkauft ein Miterbe seinen Erbanteil (ohne dass ein Miterbe ein Vorkaufsrecht geltend macht), so geht die allgemeine Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht geltend machen zu können, nicht auf den Erwerber über. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber den verkaufenden Erben später beerbt" (BGH 19.01.2011 - IV ZR 169/10).

4. Abgrenzung schuldrechtliches / dingliches Vorkaufsrecht

Einer Vereinbarung, ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen, kann nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung entnommen werden:

Das dingliche Vorkaufsrecht ist ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt. Die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beruht (wie bei anderen dinglichen Rechten) auf der Vereinbarung über dessen Bestellung. Diese hat einen anderen Inhalt als die schuldrechtliche Verpflichtung über die Gewährung des Rechts zum Vorkauf. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, was aber einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf (BGH 22.11.2013 - V ZR 161/12).

5. Berechnung des Schadensersatzes bei Nichtübertragung

Es kommt für die Schadensberechnung nicht auf den Wert an, den das Vorkaufsrecht gehabt hat. Der Schaden ist vielmehr in der Weise zu berechnen, dass die (hypothetische) Vermögenslage bei einer wirksamen Übertragung des Vorkaufsrechts und dessen Ausübung mit der Vermögenslage zu vergleichen ist, in welcher der Geschädigte sich zur Zeit des Schadensersatzanspruchs befindet (BGH 19.04.2013 - V ZR 113/12).

6. Auswirkungen einer Vertragsaufhebung

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags. Ein Kaufvertrag ist erst dann wirksam zustande gekommen, wenn die für den Vertrag erforderlichen Genehmigungen erteilt sind.

Bis zu diesem Zeitpunkt können die Kaufvertragsparteien den Kaufvertrag wieder aufheben, mit der Folge, dass auch das Vorkaufsrecht entfällt.

Liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts aber erst einmal vor, ändert eine Aufhebung des Kaufvertrages nichts an dem Bestehen des Vorkaufsrechts (BGH 01.10.2010 - V ZR 173/09).

 Siehe auch 

BGH 01.10.2010 - V ZR 173/09 (Ausübung des Vorkaufsrechts bei Rücktritt des Verkäufers von dem Vertrag)

BGH 17.12.2008 - VIII ZR 13/08 (Vorkaufsrecht des Mieters bei unter Zwangsverwaltung stehendem Objekt)

BGH 15.06.2005 - VIII ZR 271/04 (Nichtigkeit eines das Vorkaufsrecht beeinträchtigenden Vertrages)

BGH 25.04.2005 - 224/03 (Ersteigerung des das Gesellschaftsvermögen bildenden Grundstücks durch einen Gesellschafter)

BGH 12.11.2004 - V ZR 322/03 (Voraussetzungen der Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechts)

BGH 13.06.1990 - IV ZR 87/89

BGH 20.05.1983 - V ZR 291/81

Amann: Das dingliche Vorkaufsrecht an Grundstücken: eine Belastung ohne Ende?; Zeitschrift für die notarielle Beratungs-und Beurkundungspraxis - NotBZ 2010, 201

Hellmann-Sieg/Smeddinck: Das gemeindliche Vorkaufsrecht und seine Wirkung auf den bereits bestehenden notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück; BauR 1999, 122

Hueber: Ausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte nach BauGB und Kaufvertragsvollzug; Berliner Notarzeitung - NotBZ 2003, 445 sowie 2004, 91, 177 und 297

Lemke: Immobilienrecht; 2. Auflage 2014

Postel: Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht; Natur und Recht - NuR 2006, 555

Schreiber: Vorkaufsrechte; Jura 2001, 196

Watoro: Das Vorkaufsrecht nach § 17 ThürWaldG; Zeitschrift für die notarielle Beratungs-und Beurkundungspraxis - NotBZ 2007, 393

Wendt/Rudy: Das Vorkaufsrecht des Miterben nach § 2034 BGB; Zeitschrift für die gesamte erbrechtliche Praxis - ErbR 2010, 250

Wiggers: Gemeindliches Vorkaufsrecht - nur zum Wohl der Allgemeinheit; NJW-Spezial 2010, 300

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