Vorkaufsrecht

1. Allgemein

Ein Vorkaufsrecht ist die einer Person zustehende Befugnis, einen Kaufgegenstand von dem Verkäufer (Vorkaufsverpflichteter) zu erwerben, wenn der Verkäufer den Gegenstand an einen anderen Käufer verkauft.

Gemäß der unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen bestehen drei Formen von Vorkaufsrechten:

• Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 - 473 BGB)

• Das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB)

  Hinweis:

  Bei einer Teilung des Grundstücks bleibt das Vorkaufsrecht an allen Teilen des Grundstücks bestehen (OLG Celle 03.03.2010 - 4 W 44/10).

• Die aufgrund eines gesetzlichen Anspruchs bestehenden Vorkaufsrechte:

  • das Vorkaufsrecht der Gemeinden gemäß §§ 24 ff. BauGB

  • das Vorkaufsrecht der Mieter gemäß § 577 BGB

  • das Vorkaufsrecht der Miterben gemäß § 2034 BGB

  • die für die Bundesländer bestehenden Vorkaufsrechte:

    • die Vorkaufsrechte der Bundesländer bei Baudenkmälern (Landesdenkmalgesetze)

    • das Vorkaufsrecht der Bundesländer zum Zecke des Naturschutzes (§ 66 BNatSchG)

    • die Vorkaufsrechte der Bundesländern bei Waldgrundstücken (z.B. § 17 ThürWaldG)

2. Form

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden (BGH 08.04.2016 - V ZR 73/15).

3. Durchführung des Vorkaufsfalls

Mit der Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht zwischen den Beteiligten ein gesetzliches Schuldverhältnis. Für den Vorkaufsberechtigten bedeutet dies, dass er bei einer Pflichtverletzung des zur Anteilsübertragung Verpflichteten einen Schadensersatzanspruch geltend machen kann.

Der Vorkaufsberechtigte muss den zwischen den Beteiligten vereinbarten Kaufpreis zahlen.

Aber: Nach der Rechtsprechung des BGH gehören Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht. Auch lässt sich die Höhe der Maklerprovision nicht damit rechtfertigen, dass der Makler zusätzliche Leistungen erbracht hat, die über die übliche Tätigkeit eines Maklers hinausgingen. Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen (BGH 12.05.2016 - I ZR 5/15).

4. Die Vorkaufsrechte im Einzelnen

5. Abgrenzung schuldrechtliches / dingliches Vorkaufsrecht

Einer Vereinbarung, ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen, kann nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung entnommen werden:

Das dingliche Vorkaufsrecht ist ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt. Die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beruht (wie bei anderen dinglichen Rechten) auf der Vereinbarung über dessen Bestellung. Diese hat einen anderen Inhalt als die schuldrechtliche Verpflichtung über die Gewährung des Rechts zum Vorkauf. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, was aber einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf (BGH 22.11.2013 - V ZR 161/12).

6. Berechnung des Schadensersatzes bei Nichtübertragung

Es kommt für die Schadensberechnung nicht auf den Wert an, den das Vorkaufsrecht gehabt hat. Der Schaden ist vielmehr in der Weise zu berechnen, dass die (hypothetische) Vermögenslage bei einer wirksamen Übertragung des Vorkaufsrechts und dessen Ausübung mit der Vermögenslage zu vergleichen ist, in welcher der Geschädigte sich zur Zeit des Schadensersatzanspruchs befindet (BGH 19.04.2013 - V ZR 113/12).

7. Auswirkungen einer Vertragsaufhebung

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags. Ein Kaufvertrag ist erst dann wirksam zustande gekommen, wenn die für den Vertrag erforderlichen Genehmigungen erteilt sind.

Bis zu diesem Zeitpunkt können die Kaufvertragsparteien den Kaufvertrag wieder aufheben, mit der Folge, dass auch das Vorkaufsrecht entfällt.

Liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts aber erst einmal vor, ändert eine Aufhebung des Kaufvertrages nichts an dem Bestehen des Vorkaufsrechts (BGH 01.10.2010 - V ZR 173/09).