Vermieterpfandrecht
Gesetzliches Pfandrecht.
Der Vermieter eines Grundstücks hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es handelt sich um ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht.
Voraussetzungen des wirksamen Entstehens des Pfandrechts sind:
Der Gegenstand ist eingebracht, d.h. der Mieter hat bewegliche Sachen mit dem Willen der nicht nur vorübergehenden Aufbewahrung in die Mieträume gebracht.
Der zu pfändende Gegenstand befindet sich im Eigentum des Mieters.
Der Gegenstand ist nicht unpfändbar im Sinne der §§ 811 , 812 ZPO.
Gesichert werden alle Forderungen und Entschädigungsansprüche aus dem Mietverhältnis. Ein gutgläubiger Erwerb von Sachen, die sich nicht im Eigentum des Mieters befinden, ist ausgeschlossen.
Mit der Entfernung aus den Mieträumen erlischt das Pfandrecht, es sei denn die Entfernung erfolgt ohne Wissen des Vermieters oder unter dessen Widerspruch.
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Sachen an sich zu nehmen. Beabsichtigt aber der Mieter, die Sachen aus den Mieträumen zu entfernen, steht dem Vermieter ein weitreichendes Selbsthilferecht zu, das in engen Grenzen auch eine leichte Gewaltanwendung erlaubt.
Die Verwertung erfolgt nach den Regeln des vertraglichen Pfandrechts.
Ohne vereinbartes Nutzungspfand steht dem Pfandgläubiger, d.h. Vermieter, nicht zu, Nutzungen aus der Pfandsache zu ziehen, weil dies der Verwahrungspflicht widerspricht. Zieht der Pfandgläubiger gleichwohl ihm nicht zustehende Nutzungen, besorgt er ein Geschäft des Pfandschuldners entweder für diesen oder als eigenes Geschäft. In jedem Fall hat er das dadurch Erlangte an den Pfandschuldner, d.h. dem Mieter, herauszugeben. Der Vermieter kann das Herauszugebende nicht auf die Forderung anrechnen, weil der Ertrag der Nutzungen ohne eine hierüber getroffene Vereinbarung weder zur Erhöhung der Sicherheit noch zur Vorabbefriedigung des Pfandgläubigers bestimmt ist (BGH 17.09.2014 - XII ZR 140/12).
Dauert ein Gewerbemietverhältnis mit dem Schuldner als Mieter nach Insolvenzeröffnung fort, ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung dem Vermieterpfandrecht unterliegender Gegenstände mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, die Zahlung vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die vor Verfahrenseröffnung als Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen anzurechnen (BGH 09.10.2014 - IX ZR 69/14).
Mietvertrag - ordentliche Kündigung
BGH 15.10.2014 - XII ZR 163/12 (Beginn des Vermieterpfandrechts und Auswirkungen einer späteren Sicherungsübereignung)
BGH 10.08.2006 - I ZB 135/05 (Vermieterpfandrecht und Räumungsvollstreckung)
BGH 18.05.1995 - IX ZR 189/94
Flatow: Räumungsvollstreckung ohne Räumung? - Vermieterpfandrecht als Kostenbremse; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2006, 1396
Lütcke: Kein Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters bei Auskehr des Erlöses aus der Verwertung mit Vermieterpfandrecht belasteter Gegenstände; Neue Zeitschrift für das Recht der Insolvenz und Sanierung - NZI 2014, 1044
