Verbraucher-Immobiliendarlehensvertrag - Altverträge

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 503 BGB a.F.

 Information 

1. Allgemein

Rechtsgrundlage für das gesonderte, bis zum 20. März 2016 geltende Verbraucherimmobiliendarlehensvertragsrecht ist § 503 BGB a.F..

Hinweis:

Zu dem aktuellen Recht siehe den Beitrag "Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag".

Verbraucherimmobiliendarlehensverträge sind Verträge, bei denen die Zurverfügungstellung des Darlehens von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wird und zu Bedingungen erfolgt, die für grundpfandrechtlich abgesicherte Verträge und deren Zwischenfinanzierung üblich sind. Der Sicherung durch ein Grundpfandrecht steht es gleich, wenn von einer solchen Sicherung nach § 7 Absatz 3 bis 5 des Gesetzes über Bausparkassen abgesehen wird.

2. Widerruf

Das auf Verbraucherimmobiliendarlehensverträge anwendbare Widerrufsrecht entspricht gemäß § 495 a.F. dem allgemeinen Widerrufsrecht. Die Inhalte sind in dem Beitrag "Widerruf - Verbrauchervertrag" dargestellt.

In § 495 Abs. 2 BGB a.F. geregelt sind die Ausnahmen vom Widerrufsrecht:

  • Nummer 1 schließt ein Widerrufsrecht bei besonderen Formen der Umschuldung aus. Sinn der Vorschrift ist, dass im Falle eines Verzugs des Darlehensnehmers rasch eine Vertragsänderung ermöglicht wird und die Änderung nicht durch die 14-tägige Widerrufsfrist, während der in dem bestehenden Darlehensvertrag Soll- und Verzugszinsen anfallen, in die Länge gezogen wird.

  • Nach Nummer 2 kann das Widerrufsrecht entfallen, wenn das innerstaatliche Recht die Mitwirkung eines Notars beim Vertragsschluss vorschreibt und der Notar bestätigt, dass die vorvertragliche Information stattgefunden hat. Vorgeschrieben ist die Mitwirkung eines Notars bei Vertragsabschlüssen im deutschen Recht, wenn für sie die Form der notariellen Beurkundung vorgeschrieben ist.

3. Informationspflichten

3.1 Informationspflichten der Bank bei Vertragsschluss

Bei Immobiliardarlehensverträgen muss gemäß § 492 Absatz 2 BGB a.F. der Verbraucher darüber unterrichtet werden, dass Forderungen aus dem Vertrag ohne Zustimmung des Darlehensnehmers abgetreten werden können oder das Vertragsverhältnis insgesamt auf einen Dritten übertragen werden kann.

Der Hinweis soll in die vom Darlehensnehmer zu unterzeichnende Vertragserklärung aufgenommen werden. Insbesondere durch die Pflicht zur Unterzeichnung wird sichergestellt, dass der Darlehensnehmer die Information auch zur Kenntnis nehmen kann. Der Hinweis soll "deutlich gestaltet" sein. Dies entspricht vom Wortlaut her der Beschreibung der Widerrufsbelehrung in § 360 BGB a.F.. Die für die Widerrufsbelehrung entwickelten Kriterien sollen auf den Hinweis entsprechend anwendbar sein.

Der Hinweis bezieht sich auf die Abtretung von Forderungen des Darlehensgebers aus dem Darlehensvertrag. Dies sind insbesondere Geldforderungen wie Tilgungs-, Zins- und Kostenansprüche. Auch die Forderung der Restschuld ist eine Forderung aus dem Darlehensvertrag und kann abgetreten werden. Der Hinweis ist entbehrlich, soweit im Vertrag ein entsprechendes Abtretungsverbot vereinbart wurde. "Soweit" bedeutet, dass auf den Hinweis nur verzichtet werden darf, soweit das Abtretungsverbot greift. Beschränkt sich etwa das vereinbarte Abtretungsverbot auf die Zeit, während der der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nachkommt, ist nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/9821) der Hinweis für die Möglichkeit der Abtretung bei Vertragsverletzungen zu erteilen.

Hingewiesen werden soll genauso auf die Übertragung des Vertragsverhältnisses insgesamt, also auf einen Austausch des Darlehensgebers. Nach allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung des Darlehensnehmers erforderlich, denn der Darlehensvertrag begründet u.a. mit der Pflicht des Darlehensgebers zur Gewährung des Darlehens Rechte des Darlehensnehmers, sodass es zur Übertragung der Genehmigung des Darlehensnehmers nach § 415 Abs. 1 BGB a.F. bedarf. Dieses Genehmigungserfordernis entfällt jedoch in den Fällen der Übertragung nach dem Umwandlungsgesetz. Deshalb erstreckt sich die Hinweispflicht auch auf Übertragungen.

3.2 Informationspflichten der Bank während des Vertragsverhältnisses

§ 493 BGB a.F. ist Rechtsgrundlage für Unterrichtungspflichten des Darlehensgebers zu einem Zeitpunkt, zu dem das Darlehensverhältnis besteht, aber eine vereinbarte Zinsbindung ausläuft oder die Rückzahlungsforderung insgesamt fällig wird:

  • § 493 Abs. 1 BGB a.F. bestimmt, dass der Darlehensgeber den Darlehensnehmer rechtzeitig (spätestens drei Monate) vor Ablauf der Zinsbindungsfrist darüber unterrichtet, ob er eine neue Zinsbindung eingehen möchte und, falls ja, welches die aktuellen Bedingungen sind. Damit soll der Darlehensnehmer in die Lage versetzt werden, grob die möglicherweise anstehenden Veränderungen abschätzen zu können.

  • § 493 Abs. 2 BGB a.F. enthält eine dem Absatz 1 entsprechende Regelung für den Fall, dass die Rückzahlungsforderung des Darlehensgebers binnen drei Monaten fällig wird. Der Darlehensgeber soll erklären, ob er bereit ist, das Darlehensverhältnis fortzuführen. In diesem Fall soll er über seine aktuellen Vertragsbedingungen unterrichten.

  • § 493 Abs. 4 BGB a.F. dehnt die Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 auf Zessionare aus, wobei Fälle der stillen Zession entsprechend der Regelung des § 496 BGB a.F. ausgenommen werden.

Die Verletzung der in der Vorschrift geregelten Pflichten begründet Schadensersatzansprüche.

3.3 Informationspflichten bei dem Weiterverkauf der Forderung

§ 496 Abs. 2 BGB a.F. begründet die Verpflichtung, bei offenen Abtretungen oder Übertragungen des Vertragsverhältnisses den Darlehensnehmer über den neuen Gläubiger oder Vertragspartner zu informieren.

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/9821) ist bei Abtretungen in der Regel der Zedent zur Unterrichtung verpflichtet, weil es sich um eine vertragliche Verpflichtung handelt und der Zedent Vertragspartner des Darlehensnehmers bleibt. Im Falle einer Vertragsübernahme ist dagegen der Übernehmende als neuer Vertragspartner verpflichtet.

Entscheidend ist aber, dass die Unterrichtung stattfindet, weshalb darauf verzichtet wurde, gesetzlich vorzuschreiben, wen diese Pflicht trifft. Daher können Zessionar und Zedent oder die Übernahmepartner dies auch in den jeweiligen Verträgen, die zur Abtretung oder zum Vertragspartnerwechsel führen, vereinbaren.

Bei stillen Zessionen besteht diese Unterrichtungspflicht nicht.

4. Kündigung

4.1 Kündigung

Die Kündigungsmöglichkeiten sind für Immobiliardarlehen in den §§ 489, 490 BGB a.F. sehr ausdifferenziert geregelt. Nach § 489 Absatz 2 BGB a.F. kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Für grundpfandrechtlich gesicherte Kredite, bei denen für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ist zunächst § 489 Absatz 1 Nr. 1 BGB a.F. einschlägig. Der Darlehensnehmer kann danach den Darlehensvertrag mit einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens zum Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen wurde. Unabhängig davon kann der Darlehensnehmer den Darlehensvertrag jedenfalls nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/11643) beruht die Regelung darauf, dass dem Darlehensnehmer in diesen Fällen das Lösen von der vereinbarten Abwicklung des Kreditgeschäfts ermöglicht werden muss, um seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit zu erhalten.

Neben diesen ordentlichen Kündigungsrechten beinhaltet § 490 Absatz 1 BGB a.F. ein außerordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Es setzt ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers voraus. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Interesse an einer anderweitigen Verwendung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Ein Beispiel ist die Notwendigkeit des Verkaufs einer Immobilie wegen eines Umzugs. Die Darlehensnehmer in Deutschland entscheiden sich im Hypothekenkreditbereich trotz vielfältiger Möglichkeiten, eine frühzeitige Rückzahlung zu vereinbaren, aus Kostengründen und aus Gründen der Planungssicherheit ganz überwiegend für ein Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung ohne vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit. Ein Kreditinstitut berechnet beispielsweise für das Recht des Darlehensnehmers, ein festverzinsliches Hypothekendarlehen jederzeit kündigen zu können, einen Zinsaufschlag von 0,65 Prozentpunkten. Weiter gehende gesetzliche Rückzahlungsrechte als die oben genannten würden zum Nachteil der Darlehensnehmer die günstige Wirkung der langfristigen Festzinsvereinbarungen aufheben, weil die Kosten erheblich steigen würden. Zudem würde die langfristige Refinanzierung der Hypothekarkredite über Pfandbriefe erschwert und damit das bewährte deutsche Pfandbriefsystem erheblich benachteiligt werden, wenn die Kreditinstitute von einem allgemeinen gesetzlichen Anspruch der Darlehensnehmer auf vorzeitige Rückzahlung ausgehen müssten.

4.2 Besonderer Kündigungsschutz

§ 498 BGB a.F. i.V.m. § 503 BGB a.F. sieht in Verbraucherdarlehensverträgen einen besonderen Kündigungsschutz für die Fälle vor, in denen der Darlehensnehmer mit seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen in geringen Rückstand gerät.

Der Darlehensgeber darf das Vertragsverhältnis erst kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 % des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist und er den Darlehensnehmer erfolglos mit einer zweiwöchigen Frist zur Bezahlung des Rückstandes aufgefordert hat.