Notar - Belehrungspflichten

1. Inhalt der Belehrungspflichten allgemein

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts handelt es sich bei den den Notaren übertragenen Aufgaben um Staatsaufgaben vorsorgender Rechtspflege. Die in § 17 BeurkG enthaltenen Pflichten dienen dazu, wichtige Rechtsgeschäfte vorab einer qualifizierten rechtlichen Überprüfung zu unterziehen und dabei die Beteiligten nicht nur über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, sondern auch eine Benachteiligung rechtlich ungewandter Beteiligter zu vermeiden. Verstöße, die sich als unzureichende Erforschung des Willens der Urkundsbeteiligten erweisen und mit der Gefahr unzureichender Sorge um die Interessen zumindest eines Beteiligten verbunden sind, stellen die vorsorgende Rechtspflege infrage (BGH 24.11.2014 - NotZ(Brfg) 8/14).

Aufgabe des Notars ist es, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären sowie anschließend die Parteien über den möglichen Vertragsinhalt zu beraten und zu belehren, insbesondere unkundige Personen über die Folgen der Vertragsunterschrift aufzuklären. Insofern obliegen ihm umfangreiche Informationspflichten, deren Verletzung grundsätzlich zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Rechtsgrundlage sind die §§ 17 - 21 BeurkG.

Ein beurkundender Notar kann unter Beachtung seiner Pflichten aus § 17 BeurkG auf eine Belehrung der Parteien verzichten, wenn er sich davon überzeugt hat, dass sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren sind und dennoch die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft wollen (BGH 08.03.2007 - VII ZR 130/05).

2. Umfang der Belehrungspflichten

Der BGH hat dem Umfang der Belehrungspflicht wie folgt festgelegt (BGH 04.04.2019 - III ZR 338/17):

"Die notariellen Belehrungspflichten gemäß § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG beschränken sich grundsätzlich auf das konkret zu beurkundende Geschäft. Ein - für die Schadenszurechnung erforderlicher - innerer Zusammenhang einer durch die Verletzung dieser Pflichten geschaffenen Gefahrenlage kann daher nur mit einem Schaden bestehen, der im Bereich des beurkundeten Geschäfts entstanden ist. Die notariellen Belehrungspflichten beziehen sich dagegen nicht auf ein verdecktes Geschäft, das nicht Gegenstand der Beurkundung ist, das der Notar nicht kennt und das für ihn auch nicht erkennbar ist. Ein Schaden, der in dem Bereich eines solchen Geschäfts entsteht, fällt daher nicht in den Schutzbereich der verletzten Belehrungspflichten."

3. Belehrungspflichten bei veränderter Sach- und Rechtslage

Ist bei einer sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und Vertragsannahme das Angebot des Käufers einer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Beurkundung der Annahmeerklärung des Verkäufers nach Ablauf der vertraglichen Bindungsfrist erloschen, obliegt es dem die Annahmeerklärung beurkundenden Notar, in dessen Person nach dem von ihm entworfenen Angebot des Käufers mehrere für den Abschluss und die Durchführung des Vertrags wesentliche Funktionen gebündelt sind, den Käufer über die veränderte Sach- und Rechtslage zu informieren, um die weitere Vorgehensweise zu klären. Lässt sich die rechtliche Wirksamkeit einer Vertragsklausel nicht zweifelsfrei klären, darf der Notar das Rechtsgeschäft erst dann beurkunden, wenn die Vertragsparteien auf der Beurkundung bestehen, obwohl er sie über die offene Rechtsfrage und das mit ihr verbundene Risiko belehrt hat (BGH 21.01.2016 - III ZR 159/15).

4. Frist zur vorherigen Zusendung des Vertragsentwurfs bei Grundstückskaufverträgen, Verträgen über das Vermögen und den Nachlass

Bei Grundstückskaufverträgen sowie Verträgen über das Vermögen und den Nachlass mit Verbrauchern soll der beurkundende Notar gemäß § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Damit soll der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhalten, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen und ggf. Änderungsvorschläge auszuarbeiten.

Die Frist kann unterschritten werden. In diesem Fall sind die Gründe hierfür in der Niederschrift anzugeben. Nach der Rechtsprechung (BGH 25.06.2015 - III ZR 292/14) bestehen für das Abweichen von der Frist folgende Vorgaben:

"Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe - auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers - es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz muss auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein. Die Einhaltung der Frist steht nicht zur Disposition der Beteiligten. Die Einräumung eines Rücktrittsrechts im Vertrag genügt nicht, um den Notar von der Einhaltung der Regelfrist von zwei Wochen freizustellen."

5. Keine Belehrungspflicht im Steuerrecht

Die allgemeine Belehrungspflicht umfasst nach der Entscheidung BGH 20.09.2007 - III ZR 33/07 nicht den Hinweis auf steuerliche Folgen des beurkundeten Geschäfts.

6. Beweislast

Außerhalb des Anwendungsbereichs derjenigen Vorschriften, die eine Dokumentationspflicht des Notars über bestimmte Belehrungen begründen, trägt der Geschädigte die Beweislast für die Behauptung, der Notar habe erforderliche Belehrungen unterlassen (BGH 22.06.2006 - III ZR 259/05).