Mietvertrag - Besichtigungsrecht des Vermieters
Im Gesetz besteht nur in § 555a BGB und § 555d BGB ein Betretungsrecht zum Zwecke von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Daneben bestehen für das Betretungsrecht folgende Vorgaben:
Immer hat der Vermieter ein Betretungsrecht zur Untersuchung eines gerügten Mangels oder zum Abwenden einer konkreten Gefahr, z.B. zur Behebung eines Wasserrohrbruchs.
Der BGH hat mit dem BGH 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 eine eindeutige Entscheidung zum Betretensrecht des Vermieters getroffen und damit alle vormaligen, anderslautenden Entscheidungen der unterinstanzlichen Gerichte aufgehoben (so z.B. OLG Frankfurt 26.06.2009 - 24 U 242/08):
Danach steht dem Vermieter weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu noch ergibt sich ein solches Recht aus einer ggf. bestehenden Formularklausel im Mietvertrag.
Immer besteht grundsätzlich ein Betretungsrecht bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, u.a. wenn die Wohnung verkauft werden soll und der Vermieter sie den Käufern zeigen möchte.
Aber: Das Bundesverfassungsgericht fordert auch bei einer Regelung des Besichtigungsrechts im Mietvertrag eine Interessenabwägung: "Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Diese Pflicht besteht aber nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten. (...) Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters darüber hinaus einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, in diesem Zusammenhang auch die Dauer des Mietverhältnisses und die von Besichtigungen ausgehende Beeinträchtigung des Grundrechts aus Art. 13 Abs. 1 GG sowie andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen" (BVerfG 16.01.2004 - 1 BvR 2285/03).
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Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 5. Auflage 2015
