Mietvertrag - Abschluss des Mietvertrags

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 550 BGB

 Information 

1. Schriftform

Der Abschluss eines Mietvertrags erfordert grundsätzlich nicht die Schriftform. Jedoch bestimmt § 550 BGB für Wohnraum-Mietverträge, die ohne die Schriftform für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, Konsequenzen: Diese gelten als für unbestimmte Zeit geschlossen. Zeitmietverträge sind somit ohne Einhaltung der Schriftform keine solchen.

In Rechtsprechung und Literatur ist zudem anerkannt, dass die Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH 09.07.2008 - XII ZR 117/06).

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind.

Die Schriftform des § 550 BGB ist auch gewahrt, wenn zwar eine Vertragsurkunde existiert, diese aber nicht Vertragsgrundlage ist, weil sie z.B. nur von einer Partei unterzeichnet ist oder die zweite Partei das formgerechte Angebot der anderen Partei verspätet angenommen hat. In diesen Fällen kann der Mietvertrag durch Vollzug konkludent abgeschlossen werden (BGH 24.02.2010 - XII ZR 120/06).

Hinweis:

Der Mietzins wird im Gesetz als Miete bezeichnet.

2. Vertragsunterzeichnung

Entsprechend ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern / Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden.

Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise hinreichend bestimmbar, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will (BGH 07.05.2008 - XII ZR 69/06).

Für die Einhaltung der Schriftform bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist es erforderlich, dass alle Gesellschafter die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Vertrag, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Das Vertretungsverhältnis wird dabei bereits durch den der Unterschrift beigefügten Stempelabdruck angezeigt, ohne dass es dazu weiterer Unterschriften der übrigen geschäftsführenden Gesellschafter bedarf (BGH 23.01.2013 - XII ZR 35/11).

3. Vorvertrag

Daneben werden häufig mietrechtliche Vorverträge vereinbart: Durch den Abschluss eines Vorvertrages verpflichten sich die Parteien zum Abschluss eines Hauptvertrages. Voraussetzung eines wirksamen Vorvertrages ist aber die Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile in der Weise, dass der Inhalt des späteren Vertrags bestimmbar ist.

Beispiel:

Der Vermieter baut ein Einfamilienhaus mit einer zu vermietenden Einliegerwohnung. Aufgrund der noch unbestimmten Fertigstellung der Wohnung schließt er mit dem Mieter einen Vorvertrag über die wesentlichen Vertragsbestandteile mit Ausnahme des konkreten Mietbeginns, der mit der Fertigstellung der Wohnung eintreten soll.