Mietspiegel
MsV
BT-Drs. 19/26918 (zu den am 01.07.2021 in Kraft getretenen Änderungen)
Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Vermieter kann einseitig die Mieterhöhung nur aus den im Gesetz genannten Gründen verlangen. Ein Grund ist die Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Mieterhöhungsverlangen ist in diesem Fall gemäß § 558a BGB in Textform zu erklären und zu begründen.
Bei der Begründung kann gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf u.a. einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank Bezug genommen werden.
Es ist zwischen einem (einfachen) Mietspiegel (§ 558c BGB) und einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) zu unterscheiden:
Ein einfacher Mietspiegel ist eine von der zuständigen Behörde oder von Mietinteressenvertretern gemeinsam erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Der einfache Mietspiegel soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
Im Unterschied zum einfachen Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern anerkannt. Er ist zwingend im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre gänzlich neu zu erstellen. Es bleibt den Gemeinden überlassen, ob sie einen solchen qualifizierten Mietspiegel erstellen.
Die maßgeblichen wissenschaftlichen Grundsätze werden in der seit dem 01.07.2022 in Kraft befindlichen Mietspiegelverordnung konkretisiert. Zusätzlich wird vermutet, dass ein Mietspiegel, der den Anforderungen entspricht, die eine solche Verordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt gilt. Eingeführt wird auch eine weitere Vermutung: Wurde ein Mietspiegel sowohl von der zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifiziert anerkannt, so wird vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist allerdings zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substanziierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12).
Börstinghaus: Das Berliner "Mietspiegel-Quiz"; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 3200
Börstinghaus: Das neue Mietspiegelrecht; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2022, 1841
Butzer/Keller: "Grundsicherungsrelevante Mietspiegel" als Maßstab der Angemessenheitsprüfung nach § 22 SGB II; Neue Zeitschrift für Sozialrecht - NZS 2009, 65
Horst: Der Mietspiegel als Begründungsmittel einer Mieterhöhung. Neues Recht und neue Tendenzen im Mietpreisrech; Monatsschrift für Deutsches Recht - MDR 2020, 253
Harz/Ormanschick: Vertragsstörungen im Wohnraummietrecht; 3. Auflage 2023
Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 7. Auflage 2021
