Miete - Verjährung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 548 BGB

 Information 

1. Ersatzansprüche des Vermieters

1.1 Verjährungsfrist

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache (Nebenansprüche) verjähren gemäß § 548 BGBin sechs Monaten.

1.2 Erfasste Ansprüche

Von dieser kurzen Verjährungsfrist werden folgende Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter erfasst:

  • Schadensersatzansprüche aufgrund unerlaubter Handlung

  • Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

  • Schadensersatzansprüche wegen einer Pflichtverletzung

  • Schadensersatzansprüche des Vermieters aufgrund unterlassener Instandhaltung der Mietsache, zu der sich der Mieter gegen eine Mietreduktion verpflichtete hatte:

    Voraussetzung ist, dass der Schaden einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt hat (BGH 24.11.1993 - XII ZR 79/92). Dies kann bei Folgeschäden zu verneinen sein.

    Auch die Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht sowie der Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung wird erfasst (BGH 08.01.2014 - XII ZR 12/13).

Von der kurzen Verjährungsfrist nicht erfasst werden Ansprüche auf Erfüllung des Mietvertrages oder wegen der gänzlichen Zerstörung der Mietsache.

Bei der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches aus unerlaubter Handlung ist für die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB der Grad der Zerstörung des Mietobjekts zumindest dann unerheblich, als dass noch wieder verwendbare Reste zurückgegeben werden können. Nicht ausschlaggebend ist es nach der Entscheidung BGH 23.05.2006 - VI ZR 259/04, ob es sich dabei um einen wesentlichen Gebäudeteil handelt. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt war das Gebäude bis auf Mauerteile aufgrund einer Brandstiftung der Kinder der Mieter abgebrannt. Nach der Ansicht der Richter war der Schadensersatzanspruch im Zeitpunkt der Geltendmachung aus den oben genannten Gründen verjährt.

1.3 Beginn der Frist

Die Verjährung beginnt grundsätzlich mit der endgültigen Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Unerheblich ist, ob der Mieter weiterhin Besitz an der Wohnung hat oder auch das Mietverhältnis erst später endet (BGH 15.03.2006 - VIII ZR 123/05). Hier besteht insofern eine Haftungsfalle für den Rechtsanwalt.

Hinweis:

Ausnahme: Der Schadensersatzanspruch aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt mit dem Ende der Nachfristsetzung gemäß § 326 BGB.

Andererseits ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Mietsache jederzeit zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht und den Schlüssel zur Wohnung an den Vermieter zurückgeben will. Die Rückerlangung der Mietsache setzt außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. Die Frage, ob ein Hauswart oder ein Hausmeister eine zum Empfang der Schlüssel berechtigte Person ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung nur dann zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen (BGH 23.10.2013 - VIII ZR 402/12).

2. Ansprüche des Mieters

Ansprüche des Mieters auf den Ersatz von Aufwendungen oder die Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten.

Die Verjährung beginnt mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, nicht mit deren tatsächlichem Ende.

Der Aufwendungsbegriff entspricht § 539 Abs. 1 BGB, Einrichtungen bestimmen sich nach § 539 Abs. 2 BGB.

Die Ansprüche können auf Gesetz oder auf Vertrag beruhen, auch konkurrierende Anspruchsnormen werden von der kurzen Verjährungsfrist erfasst.

Auch sämtliche Ansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses im Hinblick auf eine später als unwirksam erkannte Renovierungsklausel vorgenommen hat, verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB (BGH 04.05.2011 - VIII ZR 265/10). Dies gilt auch für einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (BGH 20.06.2012 - VIII ZR 12/12).

 Siehe auch 

BGH 23.06.2010 - XII ZR 52/08 (kurze Verjährungsfrist auch bei Vergleich)

BGH 07.02.2001 - XII ZR 118/98 (Kontamination des Grundstücks)

Blank: Anspruchsverjährung beim Vermieter auch ohne Besitzwechsel? Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2014, 1985

Harz/Riecke/Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 5. Auflage 2015

Neuhaus: Handbuch der Geschäftsraummiete; 5. Auflage 2014

Schmid/Harz: Fachanwaltskommentar Mietrecht; 4. Auflage 2014

Streyl: Wohnungsschlüsselrückgabe bei Hauswart und Beginn der kurzen mietrechtlichen Verjährung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2014, 665