Miete - Reparaturkosten

1. Allgemein

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihm obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts:

• Unter den Kosten der Instandhaltung werden - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien - in Anlehnung an § 28 II. BV die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

• Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich in der Regel um Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (BGH 06.04.2005 - XII ZR 158/01).

Auch die Schönheitsreparaturen gehören zwar grundsätzlich zu den Erhaltungsarbeiten, sind aber von jeher ausgegliedert.

In Mietverträgen werden die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung selten einheitlich verwendet, alle Arbeiten sind aber grundsätzlich Hauptleistungspflichten des Vermieters.

2. Wohnraummietvertrag

Nach der Rechtsprechung kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass sich der Mieter an den Kleinreparaturen mit ca.100,00 EUR zu beteiligen hat. Die Klausel ist aber unwirksam, wenn nicht gleichzeitig festgelegt ist, dass die Beteiligung auf das Jahr gesehen auf höchstens ca. 180,00 - 200,00 EUR bzw. ca. 8 % der Jahresmiete begrenzt ist.

Die Kosten zur Behebung eines Schadens, der allein durch den Mieter verursacht wurden, sind jedoch auch allein von dem Mieter zu tragen.

Wenn durch das exzessive Rauchen des Mieters in der Wohnung, das über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht, Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern, ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet (BGH 05.03.2008 - VIII ZR 37/07).

3. Gewerblicher Mietvertrag

Auch bei einem gewerblichen Mietvertrag kann die Kostentragungspflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.

Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet nach der Entscheidung BGH 06.04.2005 - XII ZR 158/01 aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.

Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. In der Literatur und Rechtsprechung wird hierzu beispielsweise eine Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete vorgeschlagen.

4. Instandsetzung im Rahmen einer Modernisierung

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht durch die für den Modernisierungsteil zulässige Mieterhöhung auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13).