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Maklervertrag

 Normen 

§§ 652 - 656 BGB

MaBV

 Information 

1. Allgemein

Rechtsgrundlage des Maklervertrages ist § 652 BGB: Wesentliche Vertragsbestandteile eines Maklervertrages sind danach, dass sich der Auftraggeber für eine zum Abschluss des Hauptvertrages führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zur Zahlung einer Provision verpflichtet.

  • Bei der Nachweistätigkeit muss der Makler seinem Auftraggeber Interessenten zuführen, mit denen dieser direkt in Vertragsverhandlungen treten kann.

  • Die Vermittlungstätigkeit ist erfüllt, wenn der potenzielle Vertragspartner des Auftraggebers den Vertrag abschließen möchte.

Zu unterscheiden sind der Maklervertrag als Vertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber sowie der Hauptvertrag als Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten (z.B. dem Grundstückskaufvertrag).

Der Maklervertrag kann sowohl als Individualvertrag als auch als Formularvertrag mit vorformulierten Vertragsklauseln in der Form der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen abgeschlossen werden.

Zeitlich kann der Maklervertrag auch noch nach dem Erbringen der Maklerleistung abgeschlossen werden.

Ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Maklervertrag kann jederzeit ohne die Einhaltung einer Frist gekündigt werden (sofern in dem Vertrag keine andere Regelung besteht). Ist der Vertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, so kann er nur aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden.

2. Formen von Maklerverträgen

Nach den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien werden folgende Formen eines Maklervertrages unterschieden:

  • (Einfacher) Maklervertrag:

    Im Gegensatz zu dem in der Maklerpraxis sehr oft vorkommenden Makleralleinauftrag begründet der einfache Vertrag für den Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden.

  • Makleralleinaufträge:

    • Normaler Makleralleinauftrag:

      Im Unterschied zum einfachen Maklervertrag ist der Makler bei einem Alleinauftrag zur Tätigkeit verpflichtet, der Auftraggeber darf im Gegenzug für die Dauer der Bindungsfrist keinen weiteren Makler beauftragen. Anders als bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag verbleibt ihm aber das Recht, selbst nach einem Käufer/Mieter etc. zu suchen.

      Es bestehen keine festen Grundsätze, welche Vertragslaufzeiten angemessen sind. Immer sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Als Kriterien gelten u.a. die Vermittelbarkeit des Objekts, die Lage auf dem Immobilienmarkt oder der Umfang des Auftrags. Immer unzulässig sind jedoch die folgenden Klauselinhalte:

      • Eine zwei Jahre übersteigende Vertragslaufzeit.

      • Eine stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um jeweils mehr als ein Jahr.

      • Eine längere Kündigungsfrist als drei Monate.

      Für den Anspruch auf die Provision ist es (bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen) unerheblich, wenn der Hauptvertrag erst nach dem Ablauf der Bindungsfrist abgeschlossen wird.

    • Qualifizierter Makleralleinauftrag:

      Kennzeichnend für den qualifizierten Makleralleinauftrag ist, dass der Auftraggeber weder zusätzlich einen anderen Makler beauftragen noch dass er selbst nach Interessenten suchen darf.

      Der qualifizierte Makleralleinauftrag kann nur als Individualvereinbarung geschlossen werden, eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene Klausel ist unwirksam.

3. Pflichten beim Makleralleinauftrag

Der BGH hat die Pflichten des Maklers beim Makleralleinauftrag (beide Formen) wie folgt zusammengefasst (BGH 24.01.2019 - I ZR 160/17):

"Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, verletzt seine Pflichten und ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Verkäufer gegenüber ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten."

4. Form des Vertragsschlusses

4.1 Allgemein

Bezüglich der Form des Vertragsschlusses wird unterschieden:

  • Mündlicher Maklervertrag:

    Grundsätzlich kann jeder Maklervertrag formfrei, d.h. auch mündlich oder stillschweigend abgeschlossen werden. Zu beachten sind aber die gemäß § 11 MaBV bestehenden Informations- und Nachweispflichten des Maklers.

    Ausnahme seit dem 23.12.2020:

    Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf gemäß § 656a BGB der Textform. Wird ein entsprechender Maklervertrag nicht in Textform geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 S. 1 BGB nichtig.

  • Schriftlicher Maklervertrag:

    Da der Makler jedoch die Beweislast für den Abschluss eines Maklervertrages sowie die sich hieraus ergebende Provisionsvereinbarung trägt, sollte der Vertrag aus Beweisgründen immer schriftlich abgeschlossen werden.

  • Stillschweigend abgeschlossener Maklervertrag:

    Eine Provisionsvereinbarung bzw. ein Maklervertrag kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Hieran sind nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings strenge Anforderungen zu stellen: "So ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken" (BGH 12.01.2017 - I ZR 198/15).

    1. a)

      Der Makler weist den Kunden (beweisbar) ausdrücklich auf die Provisionspflicht hin.

      Erhält der Kunde das Angebot des Maklers, in dem auch auf die Provisionspflicht hingewiesen wird, kommt es auf die Reaktion des Kunden an. Sollte er sich beim Makler melden und wird eine Objektbesichtigung durchgeführt beziehungsweise andere Dienste des Maklers gewünscht, kommt ein Maklervertrag durch dieses konkludente Verhalten zustande. Entscheidend ist hiernach, dass der Kunde in Kenntnis der Provisionspflicht die Maklerdienste in Anspruch nimmt (Besichtigungen, Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift etc.). Darin ist eine stillschweigende Einverständniserklärung des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 - IVa ZR 60/88).

      Dem Abschluss eines Maklervertrags steht nicht die Behauptung des Kunden entgegen, es werde keine Provision bezahlt, vielmehr solle sich der Makler die Provision vom zukünftigen Vermieter holen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Kunde die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit beweisen kann (BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09).

      Wenn der Makler vor der Provisionsnennung dem Interessenten ein Objekt bekannt gibt und vor einer Besichtigung diese Provisionspflicht mitteilt, geht der Makler ein großes Risiko ein. Die Gefahr besteht darin, dass der Interessent von der Besichtigung Abstand nimmt, den potenziellen Vertragspartner selbst ermittelt und mit diesem einen Vertrag abschließt.

    2. b)

      Eine durch eine Anzeige veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann dann zum Abschluss eines Maklervertrages führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Provision hin, sodass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus (BGH 12.01.2017 - I ZR 198/15, BGH 03.05.2012 - III ZR 62/11).

      Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt (BGH 07.07.2016 - I ZR 30/15).

      Ein Immobilienmakler nutzt dabei ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: "ImmobilienScout24") von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.

    3. c)

      Wenn der Makler einem Kunden Objekte ohne dessen vorherige Aufforderung anbietet und dieser sich diese Leistungen "gefallen lässt", so ist nach der Rechtsprechung nicht automatisch ein stillschweigender Maklervertrag geschlossen.

    4. d)

      Nach der Entscheidung OLG Schleswig 21.07.2006 - 14 U 55/06 kann in der Übergabe eines Exposés zwar ein schlüssiges Angebot des Maklers zum Abschluss eines Maklervertrages liegen. In der Fortsetzung des laufenden Gespräches durch den Kaufinteressenten liegt aber noch nicht die schlüssige Annahme, weil der Makler nicht davon ausgehen kann, dass der Kaufinteressent sogleich nach der Übergabe die in dem Exposé aufgeführte Provisionsforderung zur Kenntnis genommen hat.

      Sofern von dem Kunden nach der Übergabe des Exposés die Ortsbesichtigung und die weitere Tätigkeit des Maklers in Anspruch genommen werden, ist nach allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätzen ein stillschweigend geschlossener Maklervertrag geschlossen worden (BGH 16.11.2006 - III ZR 57/06).

    5. e)

      Für die Provisionspflicht bei dem Nachweis von Objekten aus dem Bestand ist diese Frage höchstrichterlich entschieden:

      Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden (BGH 22.09.2005 - III ZR 393/04).

      Anders liegt es nur bei einer dann weiter gehenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags (s.u.) durch den Kunden.

    6. e)

      Ein stillschweigender Maklervertrag wird immer geschlossen, wenn der Kunde sich an den Makler mit der Bitte um den Nachweis geeigneter Objekte wendet (d.h. einen Suchauftrag erteilt) und der Makler die Leistung erbringt (BGH 13.03.1985 - IVa ZR 152/83, OLG München 07.10.2004 - 19 U 3559/02). Der Zugang einer ausdrücklichen Annahmeerklärung ist gemäß § 151 Satz 1 BGB nicht erforderlich (BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09).

  • Notarielle Beurkundung:

    Der Maklervertrag ist in zwei Fällen notariell zu beurkunden:

    1. a)

      In dem Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber unwiderruflich ein Grundstück zu festgelegten Bedingungen an jeden von dem Makler zugeführten Interessenten zu verkaufen (BGH 01.07.1970 - IV ZR 1178/68).

    2. b)

      Der Auftraggeber wird durch den Maklervertrag verpflichtet, auch wenn es nicht zum Abschluss eines Hauptvertrages kommt, dem Makler die Maklerprovision oder eine Vertragsstrafe zu zahlen, die die Grenze von ca. 15 % der ursprünglich vereinbarten Maklerprovision übersteigt (BGH 02.07.1986 - IVa ZR 102/85).

      Hintergrund ist, dass durch derartige Vertragsklauseln Druck auf den Auftraggeber ausgeübt wird und die notarielle Beurkundung sowie die damit verbundene Belehrung durch den Notar vor einem übereilten Vertragsschluss schützen soll.

    Wird ein derartiger Maklervertrag nicht notariell beurkundet, so ist er gemäß § 125 BGBnichtig.

5. Inhalt des Maklervertrages

Inhalt des Maklervertrages sollte u.a. sein:

  • die Parteien des Vertrages

  • die Vertragsart (einfacher, normaler oder qualifizierter Maklervertrag)

  • der Vertragszweck

  • bei einem Makleralleinauftrag: die Laufzeit des Vertrages

  • die Beschreibung der geschuldeten Maklertätigkeit

    • Nachweis

    • Vermittlung

    • Nebenleistungen

  • die Provisionsvereinbarung einschließlich der zur Berechnung der Provision gewählten Grundlage

  • die Vereinbarung, dass bei der unbefugten Weitergabe der Objektinformationen die Provision von dem Kunden zu zahlen ist

6. Automatische Verlängerung des Vertrags

Der BGH hat zu der Wirksamkeit von Klauseln zur automatischen Verlängerung des Maklervertrags bei Nicht-Ausspruch einer Kündigung folgende Grundsätze erlassen (BGH 28.05.2020 - I ZR 40/19):

  • "Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam."

  • "Sehen Allgemeine Geschäftsbedingungen die automatische Verlängerung eines einfachen Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in das Regelungswerk einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam."

7. Reservierungsvereinbarung

Der BGH hat zu der Wirksamkeit einer zur Zahlung verpflichtenden Reservierungsvereinbarung folgende Grundsätze erlassen (BGH 20.04.2023 - I ZR 113/22):

  • "Ein im Nachgang zu einem bereits bestehenden Immobilienmaklervertrag geschlossener Reservierungsvertrag stellt eine der uneingeschränkten AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Nebenabrede zum Maklervertrag dar, wenn zwischen den beiden in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen geschlossenen Verträgen eine unmittelbare Verbindung besteht und die Verpflichtung zum exklusiven Vorhalten der Immobilie deshalb als maklerrechtliche Zusatzleistung anzusehen ist.

  • Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist."

 Siehe auch 

Immobilienwertermittlung

Makler

Makler - Aufklärungspflicht

Makler (Bauträger und Baubetreuer) - Gewerberecht

Maklerprovision - Ausschluss

Maklerprovision - Immobilienkauf

Maklerprovision - Kausalität

Maklerprovision - Verflechtung

BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09 (Maklervertrag durch Übergabe eines Suchprofils)

BGH 06.12.2001 - III ZR 296/00 (fehlende Einigung über die Provisionshöhe)

BGH 04.10.1995 - IV ZR 73/94

BGH 10.10.1990 - IV ZR 280/89

Althammer: Der Maklervertrag nach § 652 Abs. 1 BGB; Juristische Ausbildung - JA 2006, 594

Fischer: Die Entwicklung des Maklerrechts im zweiten Halbjahr 2019; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2020, 1268

Lange/Werneburg: Makler und Verbraucher im Internet; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 193

Krauß: Immobilienkaufverträge in der Praxis; 10.Auflage 2024