Maklervertrag

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 652 - 656 BGB

MaBV

 Information 

1. Allgemein

Rechtsgrundlage des Maklervertrages ist § 652 BGB: Wesentliche Vertragsbestandteile eines Maklervertrages sind danach, dass sich der Auftraggeber für eine zum Abschluss des Hauptvertrages führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zur Zahlung einer Provision verpflichtet.

  • Bei der Nachweistätigkeit muss der Makler seinem Auftraggeber Interessenten zuführen, mit denen dieser direkt in Vertragsverhandlungen treten kann.

  • Die Vermittlungstätigkeit ist erfüllt, wenn der potenzielle Vertragspartner des Auftraggebers den Vertrag abschließen möchte.

Zu unterscheiden sind der Maklervertrag als Vertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber sowie der Hauptvertrag als Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten (z.B. dem Grundstückskaufvertrag).

Der Maklervertrag kann sowohl als Individualvertrag als auch als Formularvertrag mit vorformulierten Vertragsklauseln in der Form der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen abgeschlossen werden.

Zeitlich kann der Maklervertrag auch noch nach dem Erbringen der Maklerleistung abgeschlossen werden.

Ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Maklervertrag kann jederzeit ohne die Einhaltung einer Frist gekündigt werden (sofern in dem Vertrag keine andere Regelung besteht). Ist der Vertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, so kann er nur aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden.

2. Formen von Maklerverträgen

Nach den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien werden folgende Formen eines Maklervertrages unterschieden:

  • (Einfacher) Maklervertrag:

    Im Gegensatz zu dem in der Maklerpraxis sehr oft vorkommenden Makleralleinauftrag begründet der einfache Vertrag für den Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden.

  • Makleralleinaufträge:

    • Normaler Makleralleinauftrag:

      Im Unterschied zum einfachen Maklervertrag ist der Makler bei einem Alleinauftrag zur Tätigkeit verpflichtet, der Auftraggeber darf im Gegenzug für die Dauer der Bindungsfrist keinen weiteren Makler beauftragen. Anders als bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag verbleibt ihm aber das Recht, selbst nach einem Käufer/Mieter etc. zu suchen.

      Es bestehen keine festen Grundsätze, welche Vertragslaufzeiten angemessen sind. Immer sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Als Kriterien gelten u.a. die Vermittelbarkeit des Objekts, die Lage auf dem Immobilienmarkt oder der Umfang des Auftrags. Immer unzulässig sind jedoch die folgenden Klauselinhalte:

      • Eine zwei Jahre übersteigende Vertragslaufzeit.

      • Eine stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um jeweils mehr als ein Jahr.

      • Eine längere Kündigungsfrist als drei Monate.

      Für den Anspruch auf die Provision ist es (bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen) unerheblich, wenn der Hauptvertrag erst nach dem Ablauf der Bindungsfrist abgeschlossen wird.

    • Qualifizierter Makleralleinauftrag:

      Kennzeichnend für den qualifizierten Makleralleinauftrag ist, dass der Auftraggeber weder zusätzlich einen anderen Makler beauftragen noch dass er selbst nach Interessenten suchen darf.

      Der qualifizierte Makleralleinauftrag kann nur als Individualvereinbarung geschlossen werden, eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene Klausel ist unwirksam.

3. Form des Vertragsschlusses

3.1 Allgemein

Bezüglich der Form des Vertragsschlusses wird unterschieden:

  • Mündlicher Maklervertrag:

    Grundsätzlich kann jeder Maklervertrag formfrei, d.h. auch mündlich oder stillschweigend abgeschlossen werden. Zu beachten ist aber § 11 MaBV, wonach der Makler dem Auftraggeber nach dem Vertragsschluss den Inhalt des Vertrages mitteilen muss.

  • Schriftlicher Maklervertrag:

    Da der Makler jedoch die Beweislast für den Abschluss eines Maklervertrages sowie die sich hieraus ergebende Provisionsvereinbarung trägt, sollte der Vertrag aus Beweisgründen immer schriftlich abgeschlossen werden.

  • Stillschweigend abgeschlossener Maklervertrag:

    Ein Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten, also durch Handlungen, die mittelbar den Schluss auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen zulassen und denen deshalb der Wert einer Erklärung beigemessen wird, setzt eine gegenseitige Willensübereinstimmung über die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges voraus:

    1. a)

      Der Makler weist den Kunden (beweisbar) ausdrücklich auf die Provisionspflicht hin.

      Erhält der Kunde das Angebot des Maklers, in dem auch auf die Provisionspflicht hingewiesen wird, kommt es auf die Reaktion des Kunden an. Sollte er sich beim Makler melden und wird eine Objektbesichtigung durchgeführt beziehungsweise andere Dienste des Maklers gewünscht, kommt ein Maklervertrag durch dieses konkludente Verhalten zustande. Entscheidend ist hiernach, dass der Kunde in Kenntnis der Provisionspflicht die Maklerdienste in Anspruch nimmt (Besichtigungen, Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift etc.). Darin ist eine stillschweigende Einverständniserklärung des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 - IVa ZR 60/88).

      Dem Abschluss eines Maklervertrags steht nicht die Behauptung des Kunden entgegen, es werde keine Provision bezahlt, vielmehr solle sich der Makler die Provision vom zukünftigen Vermieter holen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Kunde die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit beweisen kann (BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09).

      Wenn der Makler vor der Provisionsnennung dem Interessenten ein Objekt bekannt gibt und vor einer Besichtigung diese Provisionspflicht mitteilt, geht der Makler ein großes Risiko ein. Die Gefahr besteht darin, dass der Interessent von der Besichtigung Abstand nimmt, den potenziellen Vertragspartner selbst ermittelt und mit diesem einen Vertrag abschließt.

    2. b)

      Wenn der Kunde sich nach einer Bewerbung des Objekts in einem Medium (Zeitung, Internet etc.) meldet, in dem auf die Provisionshöhe hingewiesen wird, so ist der Anspruch auf Provision nicht entstanden.

      Mit einem Inserat wendet sich der Makler aber an einen unbestimmten Kreis von Personen, weist Vertragsmöglichkeiten nach und ruft zu Angeboten auf. Es handelt sich deshalb um eine "invitatio ad offerendum", eine Einladung, Angebote abzugeben, die selbst kein bindendes Angebot darstellt (OLG Brandenburg 13.11.2008 - 12 U 90/08).

      Aber der BGH hat in der neueren Rechtsprechung die Rechte der Makler gestärkt:

      Eine durch eine Anzeige veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann dann zum Abschluss eines Maklervertrages führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Provision hin, sodass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus (BGH 03.05.2012 - III ZR 62/11).

    3. c)

      Wenn der Makler einem Kunden Objekte ohne dessen vorherige Aufforderung anbietet und dieser sich diese Leistungen "gefallen lässt", so ist nach der Rechtsprechung nicht automatisch ein stillschweigender Maklervertrag geschlossen.

    4. d)

      Nach der Entscheidung OLG Schleswig 21.07.2006 - 14 U 55/06 kann in der Übergabe eines Exposés zwar ein schlüssiges Angebot des Maklers zum Abschluss eines Maklervertrages liegen. In der Fortsetzung des laufenden Gespräches durch den Kaufinteressenten liegt aber noch nicht die schlüssige Annahme, weil der Makler nicht davon ausgehen kann, dass der Kaufinteressent sogleich nach der Übergabe die in dem Exposé aufgeführte Provisionsforderung zur Kenntnis genommen hat.

      Sofern von dem Kunden nach der Übergabe des Exposés die Ortsbesichtigung und die weitere Tätigkeit des Maklers in Anspruch genommen werden, ist nach allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätzen ein stillschweigend geschlossener Maklervertrag geschlossen worden (BGH 16.11.2006 - III ZR 57/06).

    5. e)

      Für die Provisionspflicht bei dem Nachweis von Objekten aus dem Bestand ist diese Frage höchstrichterlich entschieden:

      Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden (BGH 22.09.2005 - III ZR 393/04).

      Anders liegt es nur bei einer dann weiter gehenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags (s.u.) durch den Kunden.

    6. e)

      Ein stillschweigender Maklervertrag wird immer geschlossen, wenn der Kunde sich an den Makler mit der Bitte um den Nachweis geeigneter Objekte wendet (d.h. einen Suchauftrag erteilt) und der Makler die Leistung erbringt (BGH 13.03.1985 - IVa ZR 152/83, OLG München 07.10.2004 - 19 U 3559/02). Der Zugang einer ausdrücklichen Annahmeerklärung ist gemäß § 151 Satz 1 BGB nicht erforderlich (BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09).

  • Notarielle Beurkundung:

    Der Maklervertrag ist in zwei Fällen notariell zu beurkunden:

    1. a)

      In dem Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber unwiderruflich ein Grundstück zu festgelegten Bedingungen an jeden von dem Makler zugeführten Interessenten zu verkaufen (BGH 01.07.1970 - IV ZR 1178/68).

    2. b)

      Der Auftraggeber wird durch den Maklervertrag verpflichtet, auch wenn es nicht zum Abschluss eines Hauptvertrages kommt, dem Makler die Maklerprovision oder eine Vertragsstrafe zu zahlen, die die Grenze von ca. 15 % der ursprünglich vereinbarten Maklerprovision übersteigt (BGH 02.07.1986 - IVa ZR 102/85).

      Hintergrund ist, dass durch derartige Vertragsklauseln Druck auf den Auftraggeber ausgeübt wird und die notarielle Beurkundung sowie die damit verbundene Belehrung durch den Notar vor einem übereilten Vertragsschluss schützen soll.

    Wird ein derartiger Maklervertrag nicht notariell beurkundet, so ist er gemäß § 125 BGBnichtig.

4. Inhalt des Maklervertrages

Inhalt des Maklervertrages sollte u.a. sein:

  • die Parteien des Vertrages

  • die Vertragsart (einfacher, normaler oder qualifizierter Maklervertrag)

  • der Vertragszweck

  • bei einem Makleralleinauftrag: die Laufzeit des Vertrages

  • die Beschreibung der geschuldeten Maklertätigkeit

    • Nachweis

    • Vermittlung

    • Nebenleistungen

  • die Provisionsvereinbarung einschließlich der zur Berechnung der Provision gewählten Grundlage

  • die Vereinbarung, dass bei der unbefugten Weitergabe der Objektinformationen die Provision von dem Kunden zu zahlen ist

 Siehe auch 

BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09 (Maklervertrag durch Übergabe eines Suchprofils)

BGH 06.12.2001 - III ZR 296/00 (fehlende Einigung über die Provisionshöhe)

BGH 04.10.1995 - IV ZR 73/94

BGH 10.10.1990 - IV ZR 280/89

Althammer: Der Maklervertrag nach § 652 Abs. 1 BGB; Juristische Ausbildung - JA 2006, 594

Fischer: Die Entwicklung des Maklerrechts seit 2014; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 3278

Lange/Werneburg: Makler und Verbraucher im Internet; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 193

Lemke: Immobilienrecht; 2. Auflage 2015

Weishaupt: Der Maklervertrag im Zivilrecht; Juristische Schulung - JuS 2003, 1166

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