Makler (Bauträger und Baubetreuer) - Gewerberecht

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 34c GewO

MaBV

 Information 

1. Allgemein

Die Maklertätigkeit unterliegt den Vorschriften der Gewerbeordnung. Dabei sind insbesondere folgende Normen zu beachten:

  • § 34c GewO regelt die Erlaubnispflicht im Rahmen der Berufszulassung

  • § 14 GewO bestimmt die Pflicht, eine Gewerbetätigkeit bzw. die Verlegung oder Aufgabe des Betriebes anzuzeigen (Gewerbeerlaubnis).

§ 34c GewO enthält vier verschiedene Berufsformen:

  • Grundstücks- und Immobilienmakler:

    Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist.

  • Darlehensvermittler:

    Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist.

    Hinweis:

    Ausdrücklich von dem Anwendungsbereich des § 34c GewO ausgenommen ist die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die nunmehr separat in dem neuen § 34i GewO geregelt ist. Siehe zu den Voraussetzungen der Tätigkeit eines Immobiliardarlehensvermittlers den Beitrag "Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag".

  • Bauträger

    Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwendet.

  • Baubetreuer:

    Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereitet oder durchführt.

Ausnahmen von der Anwendbarkeit der Vorschrift sind im Gesetz vorgesehen, insbesondere für Fälle, die bereits durch das Kreditwesengesetz geregelt sind.

Hinweis:

Die zuvor in § 34c GewO vormalig geregelte Erlaubnispflicht des Anlagemaklers ist gesondert in § 34f GewO geregelt.

2. Zulassungsvoraussetzungen

2.1 Allgemein

Für die Zulassung zu diesen Berufsgruppen ist nach § 34c GewO kein Fachkundenachweis erforderlich. Somit ist die Erlaubnis jedem zu erteilen, der die sonstigen persönlichen Voraussetzungen erfüllt, also

  • die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt

    und

  • in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

2.2 Zuverlässigkeit

Die Gewerbeordnung bestimmt keine speziellen Anforderungen an die Zuverlässigkeit des Antragstellers. In § 34c Abs. 2 Nr.1 S. 2 GewO sind jedoch Beispiele aufgeführt, in denen grundsätzlich von einer Unzuverlässigkeit auszugehen ist.

Unzuverlässigkeit liegt nach der gesetzlichen Regelung des § 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO regelmäßig dann vor, wenn in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung

  • der Antragsteller wegen eines Verbrechens rechtskräftig verurteilt worden ist

    oder

  • der Antragsteller wegen Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat (betrügerischer Bankrott, Verletzung der Buchführungspflicht, Gläubigerbegünstigung, Schuldnerbegünstigung) rechtskräftig verurteilt worden ist.

Die Behörde kann daneben die Erlaubnis wegen einer Unzuverlässigkeit aus anderen Gründen versagen.

2.3 Geordnete Vermögensverhältnisse

Auch hier beschränkt sich der Gesetzgeber in § 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO darauf, festzustellen, wann diese insbesondere nicht vorliegen:

Daneben kann die Behörde die Erlaubnis wegen ungeordneter Vermögensverhältnisse aus anderen Gründen versagen.

3. Fehlende Gewerbeerlaubnis

Fehlt der als Makler tätigen Person die Gewerbeerlaubnis, so ist der Maklervertrag dennoch wirksam. Nach der Rechtsprechung enthält die Bestimmung des § 34c GewO kein ausdrückliches gesetzliches Verbot (BGH 23.10.1980 - IVa ZR 33/80).

Rechtsanwälten und Steuerberatern ist die ständige Ausübung des Berufs eines Maklers nach ihrem Berufsrecht/Standesrecht untersagt. Dennoch ist auch hier ein abgeschlossener Maklervertrag wirksam (BGH 08.06.2000 - III ZR 187/99, BGH 23.10.1980 - IVa ZR 28/80).

Etwas anderes gilt, wenn sich der Rechtsanwalt mit einem Notar zu einer Sozietät zusammengeschlossen hat. Nach § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO ist es dem Notar verboten, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln und sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen. Von einem Notar abgeschlossene Maklerverträge sind nichtig. Dies gilt ebenso für Rechtsanwälte, mit denen der Notar sich zu gemeinsamer Tätigkeit zusammengeschlossen hat (BGH 22.02.2001 - IX ZR 357/99).