Makler - Aufklärungspflicht

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 652 - 654 BGB

MaBV

 Information 

1. Inhalt der Aufklärungspflicht

1.1 Allgemein

Der Makler hat gegenüber seinem Auftraggeber Aufklärungs- und Informationspflichten, für die folgende Grundsätze bestehen:

  • Grundsätzlich darf der Makler die vom Veräußerer erhaltenen Informationen ungeprüft weitergeben, soweit er die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Dazu gehört, dass er keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Davon abgesehen schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen. Insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (OLG Oldenburg 15.05.2009 - 6 U 6/09).

  • Er hat seinem Auftraggeber alles mitzuteilen, was er über das Objekt weiß und was für den Auftraggeber hinsichtlich des Hauptvertrages von Bedeutung ist, denn es gilt, ihn vor Schaden zu bewahren. Jedoch muss es für den Makler erkennbar sein, dass der jeweilige Sachverhalt für den Auftraggeber bedeutungsvoll ist (BGH 28.09.2000 - III ZR 43/99, BGH 08.07.1981 - IVa ZR 244/80).

  • Dabei hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, wie weit die den Makler treffende Unterrichtungspflicht zu ziehen ist. "Gerade wenn der Auftraggeber geschäftlich unerfahren ist, kommt der Aufklärungs- und Beratungspflicht eine sehr wichtige Rolle zu. Gleiches gilt für wirtschaftlich gefährliche Vorhaben" (OLG Celle 10.06.1988 - 11 U 154/87).

  • Der Makler verletzt seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung (bzw. hat der Makler aus anderen Gründen eine Recherche unterlassen), muss er den Auftraggeber zumindest darüber informieren (OLG Oldenburg 15.05.2009 - 6 U 6/09).

  • Der Makler muss bei seinen Äußerungen immer darauf achten, dass bei dem Auftraggeber keine unzutreffenden Vorstellungen geweckt werden.

1.2 Wertschätzung der Immobilie

Es gehört im Rahmen des Maklervertrags grundsätzlich zu den Pflichten des Maklers, den Auftraggeber auf dessen Wunsch hin bei der Preisfestsetzung zu beraten. Durch seine Marktkenntnisse kann er einen erzielbaren Preis eingrenzen. Zwar hängt der erzielte Preis von vielen Faktoren ab und dem Makler wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich ein gewisser Ermessensspielraum gewährt (OLG Düsseldorf 16.02.1996 - 7 U 50/95). Aber dennoch kann sowohl die zu hohe als auch die zu niedrige Schätzung eines erzielbaren Marktpreises zu einer Haftung des Maklers führen.

1.3 Mängel

Auf jeden Fall muss der Auftraggeber über Mängel des Vertragsobjektes informiert werden (BGH 22.09.2005 - III ZR 295/04). Der Makler muss in Kauf nehmen, dass der Auftraggeber vom Abschluss des Hauptvertrages aufgrund der Maklerinformation Abstand nimmt. So darf der Makler eine Wohnung in direkter Nähe der Einflugschneise zum Flughafen nicht als "in bester Lage" befindlich deklarieren (LG Hamburg 06.11.1984 - 9 S 186/84).

1.4 Denkmalschutz

Der Makler verletzt seine Aufklärungspflicht, wenn er zwar auf die Frage des Interessenten nach dem Denkmalschutz dies wahrheitsgemäß verneint, aber verschweigt, dass die Denkmalschutzbehörde eine Prüfung angekündigt hat (OLG Oldenburg 10.07.2014 - 4 U 24/14).

2. Folgen der Verletzung der Aufklärungspflicht

Kommt es durch die Verletzung der Aufklärungspflicht zu einem Schadenseintritt, so haftet der Makler für den Schaden.

Der Makler hat grundsätzlich das Recht, mit dem Auftraggeber eine Haftungsbeschränkung zu vereinbaren. Dies erscheint nur allzu angebracht, da er immerhin die Daten lediglich vom Auftraggeber übernommen hat. Für sein vorsätzliches und grob fahrlässiges Verhalten hat der Makler aber selbst einzustehen. Ein Ausschluss auch dieser Haftung würde gegen § 309 Abs. 7 BGB verstoßen.

Der Makler sollte daher gerade in Exposés darauf hinweisen, dass sich die Angaben auf Auskünfte des Auftraggebers beziehen. Eine solche Klausel wurde vom BGH ausdrücklich als zulässig erachtet (BGH 16.09.1981 - IVa ZR 85/80).

Der Vertragspartner des Maklers hat nach der ständigen Rechtsprechung (BGH 01.02.2013 - V ZR 72/11) bei der Verletzung einer Aufklärungspflicht keinen Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsschadens, sondern der Schadensersatzanspruch erstreckt sich auf das negative Interesse.

Dabei kann der Geschädigte seinen Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens auch in der Weise geltend machen, dass er an dem Vertrag festhält und als Ersatz des negativen Interesses den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat. Insoweit braucht der Käufer auch nicht nachzuweisen, dass sich der Vertragspartner auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (OLG München 19.11.2014 - 20 U 2215/14).