Makler

1. Allgemein

Makler sind unabhängige und selbstständige gewerbsmäßige Vermittler von Geschäften. Im Unterschied zu Handelsvertretern sind Makler nicht ständig für ein bestimmtes Unternehmen tätig.

Herkömmliche Aufgaben von Immobilienmaklern sind die Vermittlung, Vermietung, Verwaltung und Finanzierung von Grundstücken, Häusern, Wohnungen und gewerblichen Objekten. Daneben sind hauptberuflich oder nebenberuflich Tätigkeiten möglich u.a. in der Hausverwaltung von Häusern, Wohnungen, Gewerbeobjekte und anderen Immobilien, im Facility Management oder in der Mitarbeit bzw. Leitung eines Family Offices.

Hinweis:

Das Recht des Maklers ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 652 bis 654 BGB geregelt. Aber:

Die gesetzlichen Regelungen des Maklerrechts im BGB enthalten lediglich die Voraussetzungen für das Entstehen des Anspruchs auf Provision sowie die Gründe für den möglichen Verlust derselben. Nach dem Willen des Gesetzgebers steht der Makler zwischen den Parteien (Eigentümer - Vermieter - Verpächter einerseits und Käufer - Mieter - Pächter andererseits) und vermittelt als neutraler Dritter zwischen den Interessen der Parteien.

Ihre Einnahmen erzielen Immobilienmakler zumeist aus den Provisionen für ihre Tätigkeit. Nach dem Gesetz kann ein Makler gleich auf zweifache Weise tätig werden: Entweder er beschränkt sich darauf, einen potenziellen Käufer auf ein entsprechendes Projekt hinzuweisen (Nachweismakler) oder aber der Immobilienmakler tritt mit dem Interessenten direkt in Vertragsverhandlungen. Dann spricht der Gesetzgeber von einem Vermittlungsmakler. Für seine Tätigkeit brauchen die in § 34c GewO aufgeführten Makler die Erlaubnis der zuständigen Behörde (zumeist Gewerbeaufsichtsämter), die bei Unzuverlässigkeit versagt werden kann (Makler (Bauträger und Baubetreuer) - Gewerberecht).

Makler haben bei ihrer Berufsausübung u.a. die Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehnsvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobiloienverwalter (MaBV) zu beachten. Die MaBV konkretisiert die Ausübung der Tätigkeiten der Makler sowie die Inhalte der zwingenden Berufshaftpflichtversicherung und der Weiterbildung und ist stark von Verbraucherschutzgedanken geprägt, nach dem der Auftraggeber vor unseriösen und unzuverlässigen Gewerbetreibenden zu bewahren ist.

Gemäß der anglo-amerikanischen Bezeichnung nennen sich auch einige deutsche Makler nunmehr "Real Estate Manager".

2. Das gesetzgeberische Leitbild der Maklertätigkeit

Das gesetzgeberische Leitbild der Maklertätigkeit dient der Auslegung von Maklerverträgen sowie der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Maklerverträgen als Formularverträge, d.h. die Rechtsprechung prüft anhand der in §§ 652 bis 654 BGB festgelegten Grundsätze, ob z.B. der Inhalt einer Vertragsklausel diesem Grundsatz widerspricht.

Das gesetzgeberische Leitbild des Maklers wird von der Rechtsprechung insbesondere durch folgende Grundsätze bestimmt:

• Es muss ein Drei-Personen-Verhältnis (Kunde - Makler - Auftraggeber) bestehen.

  Dieses Drei-Personen-Verhältnis ist nicht gegeben, wenn dem Makler keine unabhängige Willensbildung möglich ist. Das ist dann der Fall, wenn eine rechtliche, persönliche oder wirtschaftliche Verflechtung im Sinne einer Abhängigkeit eine unabhängige Willensbildung verhindert.

• Der Kunde hat eine umfassende Entscheidungsfreiheit, ob er den Vertrag abschließt oder nicht.

• Die Tätigkeit des Maklers ist erfolgsbezogen. Eine Provision erhält der Makler, wenn er eine Vertragsgelegenheit nachweist oder einen Vertrag vermittelt hat. Untypisch für das Bild des Maklers ist die Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Provisionsversprechens, eine solche Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist deshalb unzulässig (Urteil des BGH 20.03.1985 - IVa ZR 223/83).

3. Pflichten

Jeder Maklervertrag beinhaltet neben den Hauptpflichten der Parteien (Maklertätigkeit und Zahlung der Maklerprovision) auch Nebenpflichten.

Dem Makler obliegen insbesondere folgende Nebenpflichten:

• Aufklärungs- und Informationspflicht

• Erkundigungs- und Prüfungspflicht

• Treuepflicht

• Warnpflicht

Rechtsgrundlage ist § 241 Abs. 2 BGB, nach dem ein Vertrag nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet.

4. Berufsausbildung

Derzeit besteht keine zwingende fachliche Ausbildung zur Ausübung der Maklertätigkeit (Makler (Bauträger und Baubetreuer) - Gewerberecht). Möglich ist eine Vorbereitung in den verschiedenen Ausbildungsstufen, im Folgenden sind als Beispiele einige Ausbildungsmöglichkeiten dargestellt:

• Grundausbildung: Immobilienkaufmann/-frau

• auf einer Grundausbildung aufbauend:

  • Fachwirt/in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

  • Immobilienwirt/in

  • Fachkaufmann/-frau für Verwaltung von Wohnungseigentum

• als Studium an einer

  • Berufsakademie, z.B. Betriebswirtschaft Fachrichtung Immobilienwirtschaft

  • Fachhochschule, z.B. Betriebswirtschaft mit der Fachrichtung Immobilien

  • Universität, z.B. Real Estate Management

5. Mehrere Makler

Auf der Maklerseite können mehrere Personen tätig sind. In der Praxis kommen folgende Erscheinungsformen vor:

• Gemeinschaftliche Maklertätigkeit (Gemeinschaftsgeschäft):

  Ein Gemeinschaftsgeschäft liegt vor, wenn zwei Makler auf entgegengesetzter Vertragsseite tätig werden, also keinen gemeinsamen Auftraggeber haben, sondern beispielsweise für Käufer und Verkäufer getrennt tätig sind und eine Vereinbarung dahin gehend getroffen haben, dass beim Zustandekommen des Hauptvertrages anfallende Maklerprovision entsprechend einer bestimmten Quote geteilt werden. Zu dem Kunden des jeweils anderen Maklers besteht keine Rechtsbeziehung.

• Untermakler:

  Sofern es die zugrunde liegenden Vereinbarungen zulassen bzw. keine anderslautende Vereinbarungen bestehen, kann der Makler zur Erfüllung seiner Vermittlungs- und Nachweismakler seinerseits einen anderen Makler beauftragen.

  Beachte:

  Der Untermakler steht in keiner Vertragsbeziehung zum Auftraggeber, sodass der beauftragte Untermakler keinen Provisionsanspruch gegen den Auftraggeber hat. Für das Rechtsverhältnis zwischen dem Hauptmakler und dem Untermakler gelten die allgemeinen maklerrechtlichen Bestimmungen.

  Vergütungsansprüche des Untermaklers sind daher an den Hauptmakler zu richten. Anspruchsgrundlage wird regelmäßig die Vereinbarung einer Unterprovision sein, die sich quotenmäßig an der zu erwartenden Hauptprovision ausrichtet.

  Sofern der Hauptmakler keine Vergütung des Auftraggebers erhält, geht insoweit auch der Untermakler leer aus. Der Hauptmakler ist darüber hinaus auch in seiner Entscheidung frei, ob er den durch den Untermakler vermittelten Interessenten an den Kunden weiterleitet: Grundsätzlich besteht für ihn keine Pflicht zur Erfüllung des Vertrages. Bei Vorliegen eines sachlichen Grundes kann der Hauptmakler sogar auf seinen Provisionsanspruch verzichten, ohne dem Untermakler verantwortlich zu sein (OLG Hamburg 29.11.1963 - 1 U 62/63). Sofern jedoch der Hauptmakler in sittenwidriger oder schädigender Absicht dem Untermakler gegenüber seinen Provisionsanspruch nicht realisiert, dürfte die Unterprovision als Mindestschaden fällig sein.

  Der Unterprovisionsanspruch entsteht, wenn der Auftraggeber mit dem vom Untermakler vermittelten Interessenten den Hauptvertrag auf Veranlassung des Hauptmaklers schließt. Er entfällt gänzlich, wenn feststeht, dass der Hauptmakler seinen Vergütungsanspruch nicht mehr erhält (BGH 20.06.1984 - I ZR 62/82).

  Bei einem Untermaklervertrag hängt der Provisionsanspruch des Untermaklers grundsätzlich von der Durchsetzbarkeit des Provisionsanspruchs des Hauptmaklers ab. Trifft der Hauptmakler mit dem Auftraggeber eine Vereinbarung, die seinen Provisionsanspruch von Voraussetzungen abhängig macht, mit denen der Untermakler nicht zu rechnen brauchte, ist der Hauptmakler verpflichtet, den Untermakler hierauf hinzuweisen (OLG Stuttgart 15.11.2000 - 3 U 213/99).

  Wenn ein Makler einen Untermakler einsetzt, also einen Erfüllungsgehilfen, der aufgrund einer Verflechtung selbst nicht hätte als Makler tätig werden können, wirkt sich diese echte Verflechtung, die zwischen Erfüllungsgehilfen und dem "Dritten" besteht, mittelbar auf den Hauptmakler aus. Er muss sich also so behandeln lassen, als sei er selbst mit dem Dritten verflochten (LG Frankfurt am Main 25.01.2013 - 2-25 O 322/12).

• Es kann ein Handelsvertreter mit dem Vertrieb der Immobilien beauftragt werden.

• Zubringer:

  Das Zubringergeschäft zeichnet sich dadurch aus, dass dem Makler durch eine bestimmte Person (Zubringer) hin und wieder mal ein Interessent oder die Vermittlung eines Geschäfts angetragen wird. Es wird in den seltensten Fällen eine gewerbsmäßige Tätigkeit ausgeübt.

• Erfüllungsgehilfen (Angestellte und Hilfspersonal) des Maklers.