Grundstückskaufvertrag

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 873 BGB

§ 925 BGB

§ 311b BGB

§ 33 EStG

 Information 

1. Allgemein

Der juristische Teil eines Grundstückskaufs besteht aus drei Teilen:

  • Dem schuldrechtlichen Kaufvertrag.

  • Der Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (Auflassung).

  • Der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

2. Beurkundung

Der Grundstückskaufvertrag ist gemäß § 311b BGB zwingend notariell zu beurkunden (Formvorschriften). Der Notar kann dabei von dem Käufer ausgewählt werden. Dieser hat grundsätzlich auch die Notarkosten zu tragen.

Der Beurkundungspflicht unterliegen auch alle sonstigen Vereinbarungen, die eine Pflicht zum Erwerb bzw. zur Veräußerung des Grundstücks begründen.

Beispiel:

Widerrufslose Vollmacht des Grundstücksmaklers zum Verkauf des Grundstücks.

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung (BGH 06.11.2015 - V ZR 78/14).

3. Formfehler

Der Verstoß gegen zwingende Formvorschriften führt gemäß § 125 BGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts. Dies gilt durch die Regelung des § 139 BGB auch bei "Schwarzgeschäften", bei denen die Vertragsparteien einen niedrigeren Kaufpreis angeben und der Rest des Kaufpreises bar gezahlt wird, denn es ist nicht anzunehmen, dass der Verkäufer das Grundstück auch zu dem niedrigeren Kaufpreis verkauft hätte.

Mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch wird der Formfehler jedoch gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGBgeheilt.

4. Kenntnis des Käufers vom Mangel

Nach § 442 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels, den er bei Vertragsschluss kennt, ausgeschlossen.

Sind bei der Beurkundung des Kaufvertrages die Vertragsparteien nicht gleichzeitig anwesend, sondern handelt es sich um einen sogenannten gestreckten Vertragsschluss, ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Kenntnis des Käufers vom Mangel der Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots durch den Notar, nicht die Annahme des Angebots durch den Verkäufer (BGH 15.06.2012 - V ZR 198/11).

5. Sicherungsmöglichkeiten

Da es bei einer Grundstücksübertragung zumeist um hohe Geldbeträge geht, sind beide Vertragsparteien an Sicherungen ihrer Rechte interessiert.

Der Verkäufer hat u.a. folgende Sicherungsmöglichkeiten seiner Kaufpreisforderung:

  • In dem Kaufvertrag wird vereinbart, dass die Eigentumseintragung erst nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgen soll.

  • Der Käufer unterwirft sich bezüglich der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung.

  • Die Parteien vereinbaren ein vertragliches Rücktrittsrecht des Verkäufers.

Der Käufer hat u.a. folgende Sicherungsmöglichkeiten:

  • Es kann eine Vormerkung zu seinen Gunsten eingetragen werden.

  • Der Kaufpreis soll erst dann fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen bzw. bestehende Belastungen gelöscht sind.

Im Grundstückskaufvertrag wird zudem meist ein Zeitpunkt vereinbart, zu dem der Besitz auf den Käufer übergehen soll. Hintergrund ist, dass sich die Eigentumsumschreibung teilweise einige Monate hinziehen kann und mit der Einräumung des Besitzes der Käufer das Grundstück nutzen kann.

6. Kosten

Bei einer Grundstücksübertragung entstehen u.a. folgende Kosten:

  • Notarkosten

  • Eintragung der Vormerkung

  • Eintragung der Sicherungen evtl. Grundschulden oder anderer Sicherungen

  • Eintragung der Eigentumsänderung

  • Maklerkosten in Höhe eines Prozentsatzes vom Kaufpreis

  • Löschung der Vormerkung

Zu beachten ist, dass sich bei Ehegatten, die Miteigentümer des Grundstücks werden, nur die Gebühr zur Eigentumseintragung auf die Hälfte reduziert. Die anderen mit dem Grundbuch verbundenen Gebühren sind doppelt zu zahlen!

7. Rückabwicklung des Vertrages

Bei der Frage der Formbedürftigkeit der Aufhebung eines notariell geschlossenen Grundstückkaufvertrages sind drei Fälle zu unterscheiden:

  • Das Eigentum wurde noch nicht durch die Grundbuchumschreibung übertragen: In diesen Fällen kann der Grundstückskaufvertrag formlos aufgehoben werden.

  • Der neue Eigentümer ist bereits in das Grundbuch eingetragen: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH 07.10.1994 - V ZR 102/93) ist die Aufhebung grundsätzlich notariell zu beurkunden, es sei denn, die Parteien beabsichtigen nur die Aufhebung des Kaufvertrages. Folge ist, dass sich die Rückübereignungspflicht des Grundstücks nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) bestimmt. Die notarielle Beurkundungspflicht des § 311b BGB bezieht sich jedoch nur auf rechtsgeschäftliche Übertragungen, § 812 BGB ist demgegenüber eine gesetzlich angeordnete Übertragungspflicht.

  • Das Eigentum wurde noch nicht übertragen, der Käufer hat aber ein Anwartschaftsrecht erhalten (Vormerkung, Antrag auf Umschreibung gestellt): Die Aufhebung ist grundsätzlich notariell zu beurkunden, es sei denn die Rückabwicklung soll gemäß § 812 BGB erfolgen.

Bei der Rückabwicklung des Kaufs einer Immobilie ist der Nutzungsvorteil des Käufers abzuziehen (s. Kaufvertrag - Gewährleistung).

8. Unverhältnismäßigleit der Mangelbeseitigungskosten

Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen (BGH 04.04.2014 - V ZR 275/12).

9. Verletzung von Aufklärungspflichten

Für jeden Vertragspartner besteht die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf. Bei der Verletzung der Aufklärungspflicht entsteht ein Schadensersatzanspruch (Schadensersatzpflicht im Schuldrecht).

10. Beantragung der Grundstücksumschreibung durch Nichtberechtigten

Wird der Veräußerer eines Grundstücks erst nach dessen Weiterveräußerung seinerseits Eigentümer und Berechtigter, so erweist sich die Veräußerung des Grundstücks gleichwohl als unwirksam, wenn er zwischenzeitlich durch Anordnung der vorläufigen Insolvenzverwaltung die Verfügungsbefugnis über sein Vermögen verloren hat. Auch die Regelung des § 878 ZPO vermag der Auflassung des Grundstücks nicht zur Wirksamkeit zu verhelfen (OLG Nürnberg 23.06.2014 - 15 W 1126/14).

 Siehe auch 

BGH 20.05.2011 - V ZR 221/10 (Bestätigung einer Kaufpreiszahlung in einem notariellen Grundstückskaufvertrag)

BGH 18.01.2008 - V ZR 174/06 (Falsche Grundstücksbezeichnung im Kaufvertrag)

BGH 13.02.2004 - V ZR 225/03 (Auslegung eines Gewährleistungsausschlusses bei einem Grundstückskauf)

Derleder: Der Rücktritt vom Grundstückskauf und die Grundstücksbelastungen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 1034

Förster/Herrler: Gesetzliches Rücktrittsrecht des Verkäufers bei Nichtzahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer?; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2010, 2090

Grziwotz: Grundstückskaufverträge - Aufnahme und Gestaltung von Maklerklauseln; Monatsschrift für Deutsches Recht - MDR 2004, 61

Keim: Falsch beurkundete Vorauszahlungs- und Verrechnungsabreden in Grundstückskaufverträgen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2012, 119

Kersten: Die Urkundengestaltung beim Kaufvertrag. Muss der Notar den Grundbuchstand in der Kaufvertragsurkunde vollständig wiedergeben? (Zugleich Anmerkung zu BGH, U. v. 22.07.2010 - III ZR 293/09); Zeitschrift für Rechtsanwalts- und Notariatsangestellte - RENOpraxis 2011, 221

Krauß: Immobilienkaufverträge in der Praxis; 7. Auflage 2014

Lemke: Immobilienrecht; 2. Auflage 2015

Müggenborg: Der Kauf von Altlastengrundstücken nach der Schuldrechtsmodernisierung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2005, 2810

Redeker: Die Verkäuferhaftung beim Unternehmens- und Grundstückskauf; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2012, 2471

Diese Artikel könnten Sie interessieren

Beurkundungspflicht des Bauvertrages bei gleichzeitigem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages

Beurkundungspflicht des Bauvertrages bei gleichzeitigem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages

Eine rechtliche Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag kann auch dann gegeben sein, wenn die Parteien des Bauvertrages nicht identisch mit den Parteien des Grundstückskaufvertrages sind. Sollen… mehr

Maklervertrag nachträglich geschlossen, Provision verweigert

Maklervertrag nachträglich geschlossen, Provision verweigert

Der Immobilienmakler kann auch dann eine Provision verlangen, wenn der Maklervertrag nachträglich geschlossen wurde, so das OLG Koblenz, und zwar auch dann, wenn der Hauptvertrag mit einer… mehr

Alternative Capital Invest GmbH & Co. IV. Dubai Tower KG: Hans-Uwe und Robin Lohmann wegen Kapitalanlagebetruges zu Schadensersatz verurteilt

Alternative Capital Invest GmbH & Co. IV. Dubai Tower KG: Hans-Uwe und Robin Lohmann wegen Kapitalanlagebetruges zu Schadensersatz verurteilt

Das Landgericht Dortmund hat durch mehr als 20 Urteile den Gütersloher Kaufmann Hans-Uwe und seinen Sohn, Robin Lohmann, zur Zahlung von insgesamt rd. € 3 Mio. Schadensersatz verurteilt. Diese hatten… mehr