Grundstück

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 873 - 928 BGB

GrStG

 Information 

1. Allgemein

Der Grundstücksbegriff ist gesetzlich nicht definiert. Im Allgemeinen wird das Grundstück als abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnet, der im Grundbuch bzw. im Liegenschaftskataster geführt wird.

Gemäß § 905 BGB umschließt das Recht des Eigentümers eines Grundstücks auch den Raum über der Oberfläche und den Erdkörper unter der Oberfläche.

Der Besitz an Grundstücken wird mit der Grundsteuer kommunal besteuert, siehe §§ 1 ff. GrStG. Land- und forstwirtschaftliche Flächen (§ 33 BewG) und Betriebsgrundstücke (§ 99 BewG) werden auch zu anderen Besteuerungsarten herangezogen.

Ein Sicherungsmittel eigener Art ist der Widerspruch gemäß § 899 BGB.

2. Übertragung eines Grundstücks

Die Übertragung eines Grundstücks erfordert die Einigung der Parteien (schuldrechtlich und dinglich (Auflassung), die Beurkundung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Die dabei anfallenden Kosten der notariellen Beurkundung werden üblicherweise vom Käufer getragen, der dadurch auch den Notar bestimmen kann.

Kommt es zu einer nichtrechtsgeschäftlichen Eigentumsänderung (Erbschaft, Zwangsversteigerung), so reicht gemäß § 22 GBO für die Eigentumsänderung eine Grundbuchberichtigung aus.

3. Änderungen des Grundstücks

Der Eigentümer kann ohne Veränderung der Eigentumsverhältnisse an seinem Grundstück folgende Veränderungen vornehmen:

  • Er kann das Grundstück gemäß § 2 Abs. 3 GBO teilen.

  • Er kann das Grundstück gemäß § 890 Abs. 1 BGB mit einem anderen Grundstück vereinigen.

  • Er kann das Grundstück gemäß § 890 Abs. 2 BGB einem anderen Grundstück zuschreiben, d.h. es wird Bestandteil eines anderen Grundstücks.

4. Bestandteile des Grundstücks

Zu dem Grundstück gehören gemäß § 94 BGB auch dessen wesentliche Bestandteile sowie gemäß § 96 BGB die mit dem Eigentum verbundenen Rechte. Dabei handelt es sich um nicht sonderrechtsfähige Rechte.

Nicht zum Grundstück gehören:

  • Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB: Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Hierbei handelt es sich zumeist um Sachen, die aufgrund eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts (z.B. Miete oder Pacht) mit dem Grundstück verbunden sind.

  • Zubehör

5. Gutgläubiger Erwerb

Der gutgläubige Erwerber wird gemäß §§ 892, 893 BGB geschützt. Der Anwendungsbereich des § 892 BGB erstreckt sich auf den gutgläubigen Erwerb durch eine Verfügung, der Anwendungsbereich des § 893 BGB erstreckt sich auf andere Verfügungen und Leistungen.

Der Gutglaubensschutz erstreckt sich insgesamt nicht auf:

  • tatsächliche und persönliche Angaben

  • nicht eintragbare Rechte und Belastungen

  • Erwerb in der Zwangsvollstreckung und kraft Gesetzes

6. Versorgungsleitungen auf dem Grundstück

Bei der Frage der Pflicht des Grundstückseigentümers zur Duldung von Versorgungsleitungen auf dem Grundstück ist wie folgt zu unterscheiden:

  • Ist der Grundstückseigentümer selbst Kunde oder Anschlussnehmer des Versorgungsunternehmens, muss er gemäß den Regelungen in den Allgemeinen Versorgungsbedingungen (NAV Strom, NDAV Gas, AVBWasserV) grundsätzlich die unentgeltliche Nutzung seines Grundstücks dulden. Wenn eine entschädigungslose Inanspruchnahme unzumutbar ist, kann ein Ausgleichsanspruch bestehen.

    Es ist dem Grundstückseigentümer dabei verwehrt, das Versorgungsunternehmen auf die Inanspruchnahme eines anderen Grundstücks zu verweisen. Voraussetzung ist aber, dass die Entscheidung im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens getroffen wurde.

    Zur Frage der Verweisung des Versorgungsunternehmens auf die Inanspruchnahme eines öffentlichen Grundstücks hat der BGH Folgendes ausgeführt (BGH 28.04.2010 - VIII ZR 223/09):

    "Der Senat hält die Auffassung für vorzugswürdig, nach der in Fällen, in denen die Inanspruchnahme von privatem und öffentlichem Grundeigentum für eine Verlegung von Elektrizitätsleitungen (...) gleichwertig möglich ist, das Auswahlermessen des Elektrizitätsversorgungsunternehmens nicht dahin eingeschränkt ist, dass es öffentliches Grundeigentum vorrangig in Anspruch zu nehmen hat. Vor einer Enteignung privater Grundstücke (...) sind zwar vorrangig Grundstücke der öffentlichen Hand in Anspruch zu nehmen, wenn der mit der Enteignung verfolgte Zweck auf ihnen ebenso gut verwirklicht werden kann. (...) Anders verhält es sich jedoch, wenn eine Inanspruchnahme privater Grundstücke die Schwelle zur Enteignung nicht erreicht. Hält sich die Duldungspflicht des privaten Grundstückseigentümers (...) noch im Rahmen der durch gesetzliche Eigentumsschranken konkretisierten Sozialbindung (...), ergibt sich (...) weder aus der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch sonst eine Verpflichtung des Elektrizitätsversorgungsunternehmens, vorrangig öffentliche Verkehrswege für die Verlegung von Leitungen für die örtliche Versorgung in Anspruch zu nehmen."

  • Ist der Grundstückseigentümer nicht selbst Kunde oder Anschlussnehmer, braucht er die Nutzung seines Grundstücks nicht zu genehmigen. Er hat einen Abwehranspruch.

    In der Praxis wird die Nutzung oftmals gegen die Zahlung einer Entschädigung als beschränkt persönliche Dienstbarkeit vereinbart.

  • Weigert sich der Grundstückseigentümer, so ist ein Enteignungsverfahren einzuleiten. Voraussetzung ist, dass die Verlegung im Allgemeininteresse ist. Der Eigentümer erhält einen Ausgleich für den Wertverlust.

  • In den neuen Bundesländern besteht gemäß § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz für Leitungen, die bereits am 03.10.1990 bestanden, eine gesetzlich eingerichtete und einen Wertausgleich begründende beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

7. Verkehrssicherungspflicht gegenüber unbefugt das Grundstück betretenden Kindern

Der Grundstückseigentümer bzw. Bauherr hat auch gegenüber unbefugt das Grundstück betretenden Kindern eine erhöhte Verkehrssicherungspflicht. Die Rechtsprechung privilegiert hier Kinder und Jugendliche, da nicht genutzte Grundstücke und Baustellen auf sie erfahrungsgemäß eine magische Anziehungskraft ausüben. Durch das Anbringen einer Schildes "Betreten der Baustelle verboten. Eltern haften für Ihre Kinder." wird die Haftung des Bauherrn nicht ausgeschlossen. Die Eltern haften gemäß der allgemeinen Grundsätze nur im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht.

Aber die erhöhte Verkehrssicherungspflicht besteht nicht grenzenlos. Voraussetzungen der Haftung sind:

  • Das unbefugte Betreten des Grundstücks darf nicht unwahrscheinlich sein.

  • Auf dem Grundstück befindet sich eine Gefahrenquelle.

    Hinweis:

    Nicht ausreichend ist es, dass die Sicherung der Gefahrenquelle den öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Gefahrenabwehr entspricht.

  • Der Grundstückseigentümer muss Kenntnis von der Gefahrenquelle haben.

  • Das Fehlverhalten der Kinder darf nicht fernliegend sein.

  • Die Gefahrenabwehr muss zumutbar sein.

    Die Anforderungen an die Sicherung der Gefahrenquelle dürfen nicht außer Verhältnis zur drohenden Gefahr stehen.

 Siehe auch 

BGH 21.02.2014 - V ZR 176/12 (Sittenwidrigkeit eines Grundstücksnutzungsvertrags und Grundstücksübertragsungsvertrags)

BGH 17.12.2010 - V ZR 45/10 (Fotografierrecht und Verwertungsrecht des Grundstückseigentümers)

BGH 20.10.2008 - II ZR 246/07 (Nutzungsrecht als Gegenstand einer schuldrechtlichen Sondervereinbarung)

BGH 25.11.2004 - V ZB 13/04 (Grundstücksübertragung an Minderjährigen auch bei Belastung mit Grundschuld rechtlich vorteilhaft)

BFH 10.11.2004 - II R 44/02 (Mittelbare Grundstücksschenkung)

Böttcher: Die Entwicklung des Grundbuch- und Grundstücksrechts bis Ende 2015; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2016, 844

Czernik: Die Verkehrssicherungspflicht gegenüber unbefugt ein Grundstück betretenden Kindern; Versicherungsrecht - VersR 2010, 1416

Hausmann/Kröll: Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken; 5. Auflage 2015

Lemke: Immobilienrecht; 2. Auflage 2015

Wilhelms: Öffentliche Beitragslasten beim Grundstückskauf; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2003, 1420

Wörsching/Altenried: Im Spannungsverhältnis zwischen Zivilrecht und Steuerrecht. Das Grundstück im Bürgerlichen Recht; Steuer und Studium - SteuerStud 2010, 217

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