Grundschuld

1. Allgemein

Rechtsinstitut zur dinglichen Sicherung von Forderungen.

Ein Grundstück kann gemäß § 1191 BGB in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.

Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, sie besteht unabhängig von der zu sichernden Forderung (isolierte Grundschuld). Der Ersterwerb der Grundschuld richtet sich nach den §§ 873, 1191 ff. BGB (Einigung und Eintragung in das Grundbuch). Die Grundschuld ist übertragbar.

Es ist den Parteien aber unbenommen, vertraglich zu vereinbaren, dass die Grundschuld der Sicherung einer bestimmten Forderung dienen soll. Dies wird als Sicherungsgrundschuld bezeichnet. Die Sicherungsgrundschuld wurde von der Rechtsprechung entwickelt.

2. Formen

Es werden folgende Formen der Grundschuld unterschieden:

• Eine Grundschuld kann gemäß §§ 1192, 1116 BGB als Brief- oder Buchgrundschuld bestellt werden. Der Unterschied zwischen beiden Formen liegt in den zur Übertragung notwendigen Voraussetzungen:

  • Die Briefgrundschuld erfordert die Übergabe des Briefes. Sie ist der Normalfall.

  • Bei der Buchgrundschuld wird die Erteilung des Briefes ausgeschlossen. Zu der Ausschließung ist die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

• Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld:

  • Bei der Fremdgrundschuld ist ein Dritter als Gläubiger der Grundschuld eingetragen. Sie ist der gesetzliche Normalfall.

  • Bei der Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB) ist der Grundstückseigentümer als Gläubiger der Grundschuld eingetragen. Ziel ist u.a. die Sicherung eines bestimmten Grundbuchrangs.

• Isolierte Grundschuld und Sicherungsgrundschuld.

3. Sicherung

Die Sicherung der Grundschuld kann im Rahmen einer Beleihung des Grundstücks durch einen Immobiliendarlehensvertrag erfolgen.

4. Eintragung im Grundbuch

Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch (Abteilung III) erfordert gemäß § 13 GBO das Vorliegen eines Antrags sowie einer Bewilligungserklärung. Antragsberechtigt ist sowohl der Grundstückseigentümer als auch der Gläubiger der Grundschuld. Die Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers wird zumeist gleichzeitig mit der dinglichen Einigung erklärt.

Wird mit der Grundschuld ein Darlehen gesichert, so erlischt die Grundschuld nicht automatisch mit dem Erlöschen der Forderung. Erforderlich ist vielmehr eine Löschungsbewilligung des Gläubigers, die bei dem Erlöschen der Forderung zwingend zu erteilen ist.

Üblicherweise muss sich der Grundstückseigentümer im Rahmen der Grundschuldbestellung für den Fall des notleidenden Darlehens zugleich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Grundstück unterwerfen.

Mit der Entscheidung LG Hamburg 09.07.2008 - 318 T 183/07 wurde die übliche Praxis der Unterwerfung des Schuldners unter die sofortige Zwangsvollstreckung in der Grundschuldbestellungsurkunde aufgrund eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB für unwirksam erklärt. Nach der Begründung der Richter sei dies durch den mittlerweile erfolgenden massenhaften Verkauf von Krediten durch Banken an Finanzinvestoren (s.u.) geboten. Die Entscheidung wurde jedoch vom Bundesgerichtshof aufgehoben (BGH 16.04.2009 - VII ZB 62/08).

Neben der Eintragung der zu sichernden Forderung können zugunsten des Gläubigers auch Grundschuldzinsen eingetragen werden. Es handelt sich dabei um einen Zinssatz von derzeit 10 - 20 %, um den sich die Grundschuld jährlich erhöht. Dadurch erhöht sich in der Praxis der Betrag, den der Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung erhält. Ziel ist die langfristige Sicherung der Forderung durch eine planmäßige Übersicherung der Forderung.

5. Forderungsübergang

In der Praxis werden Forderungen derzeit zumeist mit der Vereinbarung einer Sicherungsgrundschuld und nicht mehr wie zuvor mit einer Hypothek gesichert. Hintergrund ist die vereinfachte Nutzungsmöglichkeit der Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek: Veränderungen wie z.B. eine Umschuldung, Abtretung oder eine weitere Finanzierung können ohne zusätzliche Grundbucheintragung vereinbart werden.

In der letzten Zeit hatte sich die Bestellung der Grundschuld zur Immobilienfinanzierung jedoch als ein großes Risiko für den Schuldner herausgestellt. Einige Kreditinstitute waren dazu übergegangen, auch nicht-notleidende, durch Grundschulden gesicherten Darlehen zu verkaufen, teilweise an Hedge-Fonds. Hintergrund war, dass dadurch der Verkauf von in dem Bündel enthaltenen notleidenden Krediten schmackhafter gemacht werden soll. Der Bundesgerichtshof hat mit der Entscheidung BGH 27.02.2007 - XI ZR 195/05 die Zulässigkeit eines derartigen Forderungsverkaufs bestätigt.

Der Gesetzgeber hat reagiert und mit dem Risikobegrenzungsgesetz (siehe Immobiliendarlehensvertrag) weitere Schutzmaßnahmen für die Verbraucher geschaffen.

Als Lösung bietet sich für den Schuldner daneben an, wieder auf die streng akzessorische Hypothek zurückzugreifen oder die Nichtabtretbarkeit der Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen.

6. Erneute Vollstreckung nach Tilgung der ursprünglichen Forderung

Übergibt der Grundschuldgläubiger die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und den Grundschuldbrief samt einer Löschungsbewilligung an den Schuldner, nachdem dieser die gesicherte Schuld getilgt hat, können sich die Parteien bei Fortbestehen der Grundschuld formlos darüber einigen, dass die Vollstreckung aus dem Titel erneut möglich sein soll. Hiervon ist in aller Regel auszugehen, wenn die Parteien vereinbaren, dass die Grundschuld wiederum eine Darlehensverbindlichkeit sichern soll (BGH 27.03.2015 - V ZR 296/13).