Grundbuch - Rang der Rechte
GBVfg
1. Rangordnung
Die im Grundbuch in der zweiten und dritten Abteilung eintragbaren sogenannten beschränkt dinglichen Grundstücksrechte werden mit einem bestimmten Rang versehen. Mit der Rangordnung der Grundbuchrechte wird die Reihenfolge bei der Befriedigung der Ansprüche im Rahmen der Zwangsversteigerung festgelegt.
Reicht der durch die Zwangsversteigerung erzielte Erlös nicht zur Deckung aller durch die beschränkt dinglichen Grundstücksrechte gesicherter Verbindlichkeiten, so entscheidet der Rang über die Verteilung des Erlöses. Der Rang ist somit ein entscheidende Faktor bei der Finanzierung von Immobilien (siehe Beleihung von Grundstücken).
Die Rangfolge der Rechte lässt sich immer dem Grundbuch entnehmen. Gemäß § 879 BGB bestimmt sich innerhalb einer Abteilung des Grundbuchs der Rang nach der (zeitlichen) Reihenfolge der Eintragung bzw. der Eintragung der Vormerkung.
Das Datum der Eintragung ist auch für die Rangbestimmung der in verschiedenen Abteilungen eingetragenen Rechte maßgeblich. Rechte, die am gleichen Tag eingetragen werden, haben daher auch immer die gleiche Wertigkeit.
Erlischt ein vorhergehendes Recht, so rücken die nachfolgenden Rechte automatisch entsprechend auf.
Manche Kreditinstitute wie Realkreditinstitute (Hypothekenbanken, Sparkassen oder Lebensversicherungsgesellschaften) haben die Vorgabe, nur Darlehen oder Hypotheken im ersten Rang zu vergeben. Bausparkassen hingegen gehen traditionell meist in die Zweite Hypothek (Rang).
Wird eine Hypothek vereinbart und ist der erste Rang bereits belegt, so kann wie folgt vorgegangen werden: Zunächst wird eine Hypothek auf einen hinteren Rang gestellt mit der Verpflichtung, dass dem Darlehensgeber der erste Rang verschafft wird. Damit erhält der Darlehensgeber sein Grundpfandrecht, auch wenn es noch nicht mit dem gewünschten Rang positioniert ist. Im nächsten Schritt muss der erste Rang "frei gemacht" werden, indem entweder eine Löschung veranlasst oder der andere Darlehensgeber zu einem Rangrücktritt bewegt wird.
Eine Besonderheit sind nachrangige Darlehen, die hinter der Ersten und Zweiten Hypothek platziert werden. Dies können Arbeitgeber-, Verwandten- oder Verkäuferdarlehen oder andere hybride Darlehen sein. Nachrangdarlehen werden bewusst im letzten Rang eingesetzt. Mithilfe dieser Finanzierungsstrategie werden die Darlehen aufgrund der geringen Sicherheit zum Eigenkapital gerechnet. Dies erhöht die Bonität gegenüber Banken und erleichtert die Aufnahme weiterer Kredite zur Finanzierung des Objektes. Erst dadurch werden manche Objekte überhaupt finanzierbar.
2. Rangänderung
2.1 Allgemein
Der Rang der Rechte kann gemäß § 880 BGB durch Vereinbarung der betreffenden Rechtsinhaber geändert werden (sogenannte Rangänderung). Voraussetzungen sind:
Die Einigung zwischen den Rechtsinhabern des vorrückenden und des nachrückenden Rangs.
Die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn ein Grundpfandrecht zurücktreten soll.
Die Zustimmung eines Dritten, wenn das zurücktretende Recht mit dem Recht eines Dritten belastet ist.
Die Eintragung der Rangänderung im Grundbuch.
2.2 Rangrücktritt
Inhalt und Reichweite eines Rangrücktritts können Gläubiger und Schuldner der Forderung frei vereinbaren. Es kann etwa vorgesehen werden, dass der Nachrang nur für den Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Geltung haben soll. Eine solche Abrede wäre indessen nicht geeignet, eine Überschuldung des Unternehmens abzuwenden, weil der Gläubiger nicht gehindert wäre, seine Forderung vor Verfahrenseröffnung durchzusetzen.
Eine qualifizierte Rangrücktrittsvereinbarung stellt einen Schuld- oder Schuldänderungsvertrag dar, nach dessen Inhalt die Forderung des Gläubigers nicht mehr passiviert wird und nur im Falle eines die Verbindlichkeiten übersteigenden Aktivvermögens befriedigt werden darf. Als Vertrag zugunsten der Gläubigergesamtheit kann die Vereinbarung ab Eintritt der Insolvenzreife nicht durch eine Abrede des Schuldners mit dem Gläubiger der Forderung aufgehoben werden (BGH 05.03.2015 - IX ZR 133/14).
3. Rangnachteil als Schaden
Wird ein Recht mit einem schlechteren Rang eingetragen, so kann dies einen Schaden darstellen.
Der in dem Rangnachteil eines Rechts liegende Schaden, der durch die Verletzung der bestehenden Amtspflicht des Notars, für die Beseitigung von einer Grundbucheintragung entgegenstehenden Hindernissen Sorge zu tragen, entstanden ist, ist dem Notar nicht zuzurechnen, wenn das Recht im Fall seiner vorrangigen Eintragung nach den Vorschriften des Anfechtungsgesetzes erfolgreich angefochten worden wäre (BGH 12.02.2015 - III ZR 29/14).
Demharter: Grundbuchordnung; Kommentar, 29. Auflage 2014
Hennings-Holtmann: Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches; 1. Auflage 2006
Rein: Der Löschungsanspruch eines nachrangigen Grundschuldgläubigers in der Insolvenz des Grundstückeigentümers; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2006, 3470
