Erschließungsbeitrag
Den größten Teil des mit der Erschließungsmaßnahme verbundenen finanziellen Aufwands holt sich die Gemeinde beim Eigentümer des Grundstücks zurück. Dazu sind die Kommunen nicht nur berechtigt, sondern nach § 127 BauGB verpflichtet. Mindestens 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwands haben die Gemeinden gemäß § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB selbst zu tragen. Dies gilt gemäß § 11 Abs. 2 BauGB jedoch nicht, wenn die Erschließung im Rahmen eines Erschließungsvertrages auf (zumeist) einen Bauträger übertragen wird.
Der Beitragspflicht unterliegen Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, sowie erschlossene Grundstücke, wenn sie nach der Verkehrsauffassung Bauland sind und nach der gemeindlichen Planung zur Bebauung anstehen.
Es besteht ein Erschließungszwang, die Erhebung der Beiträge steht nicht im Ermessen der Gemeinde. Jedoch kann gemäß § 135 BauGB die Gemeinde im Einzelfall von der Erhebung der Erschließungsbeiträge ganz oder teilweise absehen. Voraussetzungen sind, dass die Nichteintreibung
im öffentlichen Interesse
oder
zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist.
Die Grundlage für die Berechnung des Erschließungsbeitrags (beitragsfähigen Erschließungsaufwandes) wird von den Gemeinden in einer Erschließungsbeitragssatzung festgelegt. Dabei kann der beitragsfähige Erschließungsaufwand gemäß § 130 BauGB sowohl nach den tatsächlich entstandenen Kosten als auch nach Einheitswerten bzw. einer Kombination beider Festsetzungsarten berechnet werden.
Jedoch gelten nicht alle Maßnahmen als beitragsfähig. Die Kosten für die Anlage eines großen, den Rahmen des Üblichen sprengenden Parks in einem Gewerbegebiet zum Beispiel lässt sich nicht auf die Eigentümer der dortigen Grundstücke umlegen.
Die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes auf die einzelnen Grundstücke bestimmt sich nach der gemeindlichen Erschließungsbeitragssatzung, die sich an den Vorgaben des § 131 BauGB zu orientieren hat.
Nach § 134 BauGB muss der Eigentümer des Grundstücks, bei der Belastung mit einem Erbbaurecht der Erbbauberechtigte oder bei der Belastung mit einem dinglichen Nutzungsrecht im Sinne des Art. 233 § 4 EGBGB der Inhaber dieses Rechts für die Erschließungsbeiträge aufkommen. Doch so eindeutig diese Regelung auch erscheint, in der Praxis entstehen immer wieder Abgrenzungsprobleme.
Beispiel:
Der Verkäufer sagt schriftlich zu, die Erschließungskosten zu übernehmen, wird jedoch wenige Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags zahlungsunfähig. In diesem Fall muss der neue Eigentümer des Grundstücks zahlen. Aber auch wenn es nicht zu einer Insolvenz des Verkäufers gekommen wäre, hätte sich der Käufer zunächst einmal um die Erschließungskosten kümmern müssen. Denn Vereinbarungen zwischen alten und neuen Eigentümern gelten lediglich im Innenverhältnis. Die Kommune wendet sich an den, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheids als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (§ 134 BauGB ).
Praxistipp:
Der Bauherr sollte die Höhe der auf ihn zukommenden Erschließungskosten nicht unterschätzen. Sie machen in der Regel ein paar tausend Euro aus (abhängig von der Grundstücksfläche, der Art und dem Maß der baulichen Nutzung sowie der Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage). Diese Position muss daher unbedingt im Finanzierungskonzept angemessen berücksichtigt werden.
Erschließungsbeitrag - Verträge mit Bauträgern
Vorhaben- und Erschließungsplan
BVerwG 01.09.2004 - 9 C 15/03 (Tiefenbegrenzung auf Grundstücke im unbeplanten Innenbereich)
BVerwG 03.03.2004 - 9 C 6/03 (Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes)
Barth/Peters: Erschließungs- und Straßenausbaubeitragsrecht; Loseblatt
Becker: Der Grundsatz der Erforderlichkeit im Erschließungsbeitragsrecht; Baurecht - BauR 2001, 1853
Driehaus: Erschließungs- und Ausbaubeiträge; 8. Auflage 2007
Driehaus: Der Erschließungsbeitrag; Neue Wirtschafts-Briefe - NWB 2000, 2095
Jachmann: Vereinbarungen über Erschließungsbeiträge im Rahmen von Grundstücksverträgen mit Gemeinden; BayVBl. 1993, 326
