Erbbaurecht

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ErbbauRG

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1. Allgemeines

Das Erbbaurecht ist in § 1 ErbbauRG legaldefiniert: "Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht)."

Rechtsgrundlage des Erbbaurechts ist das Erbbaurechtsgesetz.

Zur Bestellung des Erbbaurechts bedarf es der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im Grundbuch. Als sogenanntes grundstücksgleiches Recht ist es wie ein Grundstück übertragbar (jedoch gelten die Vorschriften über die Auflassung nicht entsprechend) und mit einer Hypothek, Grundschuld oder anderen dinglichen Rechten belastbar, vgl. § 18 ff. ErbbauRG.

Zwischen den Parteien kann gemäß § 5 f. ErbbauRG vereinbart werden, dass eine Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek, Grundschuld etc. die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfordert. Nach dem Urteil BGH 02.06.2005 - III ZR 306/04 ist der das Erbbaurecht beurkundende Notar verpflichtet, die Erbbauberechtigten darauf hinzuweisen, dass der Grundstückseigentümer diese Zustimmung verweigern kann.

2. Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Wenn eine Gemeinde ein Grundstück zur Bebauung entweder mit Wohnhäusern oder Gewerbeimmobilien freigeben möchte, selbst jedoch nicht investieren möchte, sucht sie sich einen potenziellen Bauherrn und räumt diesem für das betreffende Grundstück ein Erbbaurecht ein.

Der Investor hat in diesem Fall gleich einen doppelten Vorteil: Zum einen spart er erhebliche Kosten, da er das Grundstück nicht kaufen muss. Zum anderen wird das Erbbaurecht im Grundbuch vermerkt; es ist somit beleihbar. Der Bauherr kann bei der Aufnahme von Fremdmitteln zur Finanzierung seiner Immobilie das ihm eingeräumte Erbbaurecht als Sicherheit angeben. Die Gemeinde wiederum bleibt Eigentümerin des Grund und Bodens, vereinnahmt über die Laufzeit des Vertrages einen Erbbauzins und erhält das Grundstück am Ende der Laufzeit wieder zurück.

3. Langfristig angelegte Laufzeiten

Aus nachvollziehbaren Gründen ist das Erbbaurecht sehr langfristig angelegt. Die Laufzeit beträgt i.d.R. 99 Jahre, d.h. gleich mehrere Generationen sind davon betroffen. Das Erbbaurecht ist daher auch vererbbar. Grundsätzlich können sich die Vertragspartner auch auf kürzere Laufzeiten einigen. Daneben besteht die Möglichkeit, einen Kaufzwang zu vereinbaren. In diesem Fall kann der Eigentümer vom Erbbauberechtigten nach einer vertraglich festgelegten Frist den Kauf des Grundstücks verlangen. Umgekehrt muss der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbbaurechts für das auf dem Gelände befindliche Gebäude eine Entschädigung zahlen.

4. Gebäude

Für das Erbbaurecht ist es unerheblich, welche Gebäude auf dem betreffenden Grundstück entstehen. Es muss sich nicht unbedingt um Wohngebäude handeln. Zum Beispiel könnte ein Unternehmen auf dem per Erbbaurecht überlassenen Grundstück auch eine Produktionsstätte errichten.

5. Erbbauzins

Der Erbbauberechtigte muss während der gesamten Laufzeit des Vertrages einen Erbbauzins zahlen. Die Höhe dieses Zinses kann entweder für die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden, oder aber die Parteien koppeln die Höhe der Vergütung an einen Index, um beispielsweise die Inflation abzudecken. Der Eigentümer darf jedoch auch in einem solchen Fall den Erbbauzins nicht übermäßig steigern (§ 9a ErbbauRG).

 Siehe auch 

BFH 14.11.2007 - II R 64/06 (Erwerb des Erbbaurechts durch den Eigentümer und Grunderwerbsteuer)

BFH 26.02.2007 - II R 73/05 (Steuerliche Wertermittlung des Erbbaurechts)

BGH 23.05.2003 - V ZR 419/02 (Wegfall der Geschäftsgrundlage eines Erbbauvertrages)

BGH 05.10.2000 - V ZR 448/99 (Zustimmung zur Veräußerung)

FG Berlin-Brandenburg 10.04.2008 - 7 B 7416/06 (Aufteilung von Funktionsträgergebühren auf Gebäude und Erbbaurecht)

Boemke/Purrmann: Ausschluss des Entschädigungsanspruchs des Erbbauberechtigten in AGB; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2010, 2983

Böttcher: Praktische Fragen des Erbbaurechts; 6. Auflage 2011

Meyer: Das Erbbaurecht in der Insolvenz; Neue Zeitschrift für Insolvenzrecht - NZI 2007, 487

Oefele/Winckler: Handbuch des Erbbaurechts; 4. Auflage 2008

Weirich: Das Erbbaurecht; Neue Wirtschafts-Briefe - NWB 2003, 1093

Winterstein/Nagel: Erforderlichkeit der Stellung einer Sicherheit für den Anspruch auf Übertragung eines Erbbaurechts auf eine beschränkt haftende Gesellschaft; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 30

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