Eigenbedarf

1. Einführung

Der Eigenbedarf ist ein in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelter Kündigungsgrund eines Wohnraummietverhältnisses.

Aber: Der BGH hat mit dem Urteil BGH 26.09.2012 - VIII ZR 330/11 entschieden, dass der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs auch möglich ist, wenn der Vermieter oder seine Familienangehörigen die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen will. Die Richter begründeten die Entscheidung damit, dass die verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten ist als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

2. Voraussetzungen

Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters erfordert, dass der Vermieter die Wohnung

• für sich,

• seine Familienangehörigen oder

  Die Anerkennung als Familienangehöriger erfordert eine familiäre Bindung. Es ist nicht erforderlich, dass ein bestimmter Verwandtschaftsgrad besteht. Auch der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann einen Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (BGH 03.03.2009 - VIII ZR 247/08).

  Zu den Familienangehörigen zählen auch leibliche Neffen und Nichten des Vermieters (BGH 27.01.2010 - VIII ZR 159/09).

• Angehörige seines Haushalts benötigt.

  Angehörige seines Haushalts müssen, anders als Familienangehörige, im Zeitpunkt der Geltendmachung des Eigenbedarfs im Haushalt des Vermieters leben.

Auch eine Personengesellschaft kann für einen ihrer Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen (BGH 16.07.2009 - VIII ZR 231/08, BGH 23.05.2007 - VIII ZR 113/06). Für juristische Personen gilt dies jedoch nicht.

Der Eigenbedarfsgrund ist in dem Kündigungsschreiben darzulegen.

3. Darlegungs- und Beweislast

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des Eigenbedarfs bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung obliegt nach dem Urteil BGH 18.05.2003 VIII ZR 368/03 dem Vermieter. Erst wenn diese Beweisobliegenheit erfüllt ist, ist der Mieter beweispflichtig dafür, dass der Vermieter auch schon im Zeitpunkt der Kündigung keinen Selbstnutzungswillen hatte.

4. Nichtvorliegen des Eigenbedarfs

Sofern die Voraussetzungen des Eigenbedarfs nicht vorliegen, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (BGH 18.05.2003 VIII ZR 368/03).

Dies gilt auch dann, wenn der Eigenbedarf nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben wurde und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen (BGH 08.04.2009 - VIII ZR 231/07).

5. Nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrundes

Der nachträgliche Wegfall eines im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestehenden Eigenbedarfsgrundes ist nach dem Urteil BGH 09.11.2005 - VIII ZR 339/04 nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen und dem Mieter mitzuteilen.