Bewertung

Rechtswörterbuch

 Normen 

BewG

§ 194 BauGB

ImmoWertV

WertR

§§ 10 bis 13c ErbStG

§ 13 GrStG

 Information 

1. Allgemein

Der Wert eines Wirtschaftsguts / Grundstücks / Immobilie kann aus den verschiedensten Gründen zu ermitteln sein. In Betracht kommen u.a. der Verkauf, eine Erbschaft, die Bilanzerstellung, eine Enteignung, die Beleihung von Grundstücken, die Bilanzierung, eine Zwangsversteigerung oder die Besteuerung.

Es besteht kein allgemeiner Wert - je nach dem zugrunde liegenden Zweck bestehen unterschiedliche Wertbegriffe, so z.B. der Verkehrswert, der Einheitswert, der Beleihungswert, der Versicherungswert. Die Bewertung richtet sich dabei nach den gesetzlichen Vorgaben bzw. Grundsätzen der Bewertung des jeweiligen Sachgebiets. Ein allgemeines Bewertungsrecht besteht nicht. Je nach Objekt und Auftrag stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Methoden zur Verfügung.

2. Steuerrecht

Rechtsgrundlage der Ermittlung von steuerlichen Bemessungsgrundlagen ist das Bewertungsgesetz.

Ziel ist die Ermittlung des Wertes von wirtschaftlichen Einheiten zur Bemessung der Höhe der verschiedenen Steuerarten wie der Grundsteuer oder der Erbschaftsteuer.

Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer.

Bis zum 31.12.1995 bzw. 1996 war der Einheitswert auch die Bemessungsrundlage der Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer.

3. Handelsrecht

Im Rahmen der Erstellung einer Handelsbilanz sind die Vermögensgegenstände zum Bilanzstichtag einzeln zu bewerten. Dabei sind gemäß § 252 ff. HGB die Grundsätze ordnungsgemäßer Bilanzierung anzuwenden.

4. Immobilien / Grundstücke

Bei der Immobilienwertermittlung / eines Grundstücks ist zwischen Preis und Marktwert sowie dem Verkehrswert zu unterscheiden. Der Preis bildet sich u.a. aufgrund von Angebot und Nachfrage und wird durch weitere subjektive Faktoren wie z.B. dem Liebhaberwert (z.B. bei Wohngebäuden im Außenbereich, insbesondere mit der Möglichkeit zur Pferdehaltung) oder den finanziellen Verhältnissen von Käufer und Verkäufer beeinflusst.

Der Verkehrswert ist gemäß § 194 BauGB der stichtagsbezogene Wert eines Grundstücks, bestimmt durch den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind die Grundsätze der Immobilienwertermittlung festgelegt.

5. Bewertung einer Kanzlei

Im Unterschied zum Unternehmenskauf ist bei der Bewertung einer Rechtsanwaltskanzlei aufgrund der Übergabe oder des Verkaufs zu beachten, dass die Arbeit sehr personenbezogen ist. Anders jedoch als in einer Steuerberater- oder Wirtschaftsprüferkanzlei fehlt es zumeist an Dauermandanten.

Allgemein bestimmt sich der Wert einer Kanzlei / einer Praxis als Summe aus dem Substanzwert und dem Ertragswert:

  • Zum Substanzwert gehören die Wirtschaftsgüter sowie die noch offenen Forderungen und noch nicht abgerechneten Tätigkeiten.

  • Der Ertragswert wird grundsätzlich nach dem Umsatzverfahren ermittelt:

    • Dabei werden die drei letzten Jahresumsätze zusammengerechnet, zusätzlich wird der Umsatz des letzten Jahres doppelt gerechnet. Abzuziehen sind rein personenbezogene Erträge, z.B. aus der Tätigkeit des Rechtsanwalts als juristischer Autor.

    • Diese Summe wird dann durch vier geteilt, die Umsatzsteuer ist abzuziehen.

    • Der erreichte Wert ist mit einem Bewertungsfaktor für den Good will zu multiplizieren, der zwischen 0,5 und 1,5 anzusetzen ist. Kriterien für die Höhe des Bewertungsfaktors sind u.a. die Lage, das Alter des Inhabers, die persönliche Leistung des Inhabers und der Mitarbeiter, die Bestehensdauer, die Mandantenstruktur.

    • Von dem Ergebnis ist ein sogenannter kalkulatorischer Anwaltslohn in Höhe von einem halben bis einem ganzen Richtergehalt zuzüglich 40 % für die Anwaltsversorgung abzuziehen.

    • Teilweise wird zusätzlich noch ein Risikofaktor in Höhe von ca. 20 % abgezogen.

Abweichungen von diesen Grundsätzen sind gerechtfertigt bei stark spezialisierten Kanzleien, internationalen Kanzleien sowie überprofessionellen Kanzleien.

 Siehe auch 

http://www.bvff-ev.de (Bundesverband freiberuflicher Forstsachverständiger)

Bertram: Einheitliche Bewertung von Pensionsrückstellungen in Handels- und Steuerbilanz?; Der Betrieb - DB 2006, 350

Boos: Bewertung von Arztpraxen im Rahmen des Zugewinnausgleichs; Medizinrecht - MedR 2005, 203

BRAK-Ausschuss Bewertung von Anwaltskanzleien: Zur Bewertung von Anwaltskanzleien; BRAK-Mitteilungen 2007, 112

Graf Kanitz: Bilanzkunde für Juristen; 2. Auflage 2009

Heuer: Die Bewertung von Kunstgegenständen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2008, 689

Kogel: Der Wert des Unternehmens im Zugewinn; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 556

Lenzen/Ettmann: Ertragswert- und Umsatzmethode zur Bewertung von Rechtsanwaltskanzleien; Mitteilungen der Bundesrechtsanwaltskammer - BRAK-Mitteilungen 2005, 13

Möller: Kauf und Bewertung von Anwaltskanzleien; Die Kanzlei - DK 2001, 25

Römermann/Schröder: Die Bewertung von Anwaltskanzleien; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2003, 2709

Rössler/Troll: Bewertungsgesetz; Kommentar, 13. Auflage 2010

Zur Mühlen/Witte/Rohner/Boos: Praxisbewertung; 1. Auflage 2010