Betriebskosten - Wohnraummietverhältnisse

Rechtswörterbuch

 Normen 

§§ 556, 556a BGB

BetrKV

 Information 

1. Allgemein

Der nur für Wohnraummietverträge geltende § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Parteien die Übernahme der Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung vereinbaren können. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung besteht keine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Betriebskosten.

Dabei genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH 10.02.2016 - VIII ZR 137/15).

Nach der Entscheidung BGH 14.02.2006 - VIII ZR 1/06 ist Voraussetzung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind.

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht aber auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a BGB abdingbar ist (BGH 05.11.2014 - VIII ZR 257/13).

2. Formen der Zahlung

Die Betriebskostenzahlung kann als Pauschale oder als Vorauszahlung in einer angemessenen Höhe vereinbart werden:

  • Im Falle der Vorauszahlung ist dem Mieter die endgültige Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu übermitteln.

    Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

    Fehlt im Falle der Betriebskostenvorauszahlung eine Bestimmung über den Abrechnungsmaßstab, so sind gemäß § 556a Abs. 1 BGB die Kosten zwingend nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

    Werden die Betriebskosten als Vorauszahlung geleistet, kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB jede Partei durch einseitige Erklärung in Textform nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung in angemessener Höhe verlangen. Voraussetzung der Anpassung ist nach einer Änderung der Rechtsprechung des BGH eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung (BGH 15.05.2012 - VIII ZR 246/11).

  • Werden die Betriebskosten als Pauschale gezahlt, kann gemäß § 560 Abs. 1 BGB der Vermieter im Falle gestiegener Betriebskosten die Pauschale nur erhöhen, wenn eine Erhöhung im Mietvertrag vorgesehen ist.

    Ermäßigen sich die Betriebskosten, so hat der Vermieter die Pauschale herabzusetzen.

3. Vermieterwechsel während der Abrechnungsperiode

Bei einem Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode ist für die laufende Abrechnungsperiode noch der Veräußerer (und nicht der Erwerber) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Dies wurde für Wohnraummietverhältnisse durch das Urteil BGH 03.12.2003 - VIII ZR 168/03 festgestellt. Soweit dem Mieter dadurch Nachteile entstehen, dass ihm eine Aufrechnung von überzahlten Betriebskosten mit Mietzinsforderungen aufgrund des Vertragsparteiwechsels verwehrt bleibt, ist dies nach der Ansicht der Richter hinzunehmen.

4. Formelle Wirksamkeit

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des §259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht. Insofern hat der BGH seine vormalige Rechtsprechung aufgegeben (BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15).

5. Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

Bei der Frage der Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen sind folgende Fallgestaltungen zu unterscheiden (BGH 26.09.2012 - VIII ZR 315/11):

  1. a)

    Das Mietverhältnis besteht weiterhin fort:

    Es besteht kein Anspruch auf Rückzahlung, da dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aus den laufenden Vorauszahlungen zusteht:

    Wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abrechnet, ist der Mieter berechtigt, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen bis zur endgültigen Abrechnung zurückzubehalten. Er kann jedoch nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen (BGH 29.03.2006 - VIII ZR 191/05).

  2. b)

    Das Mietverhältnis ist beendet und der Vermieter hat die Vorauszahlungen nicht fristgemäß abgerechnet:

    Der Mieter kann die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen.

  3. c)

    Ausnahme: Das Mietverhältnis ist beendet, aber die Abrechnungsfrist für die betreffenden Abrechnungsperioden ist während des noch laufenden Mietverhältnisses abgelaufen:

    Auch hier besteht kein Anspruch auf Rückzahlung, da der Mieter durch ein Zurückbehaltungsrecht hätte Druck auf den Vermieter ausüben können.

 Siehe auch 

BGH 22.10.2014 - VIII ZR 41/14 (Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess)

BGH 05.12.2012 - XII ZR 44/11 (Keine Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung des Guthabens)

BGH 12.01.2011 - VIII ZR 148/10 (Frist des Mieters für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung)

BGH 21.01.2009 - VIII ZR 107/08 (Zugang innerhalb der Frist)

BGH 11.05.2006 - I ZB 94/05 (Erstellung der Betriebskostenabrechnung als nicht vertretbare Handlung)

BGH 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 (Betriebskostentragungspflicht bei leerstehenden Wohnungen)

BGH 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 (Betriebskostenabrechnung bei Mischnutzung und preisfreien Wohnraums)

BGH 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 (Frist zur Abrechnung der Betriebskosten)

OLG Köln 04.07.2006 - 22 U 40/06 (Verpflichtung zur Übernahme überhöhter Hausverwalterkosten)

http://www.nebenkostenabrechnung.com

Kreuzberg/Wien: Handbuch der Heizkostenabrechnung. Abrechnung nach Heizkostenverordnung und im Contracting; 9. Auflage 2016

Langenberg: Ungelöste Fragen der Umlage und Abrechnung von Betriebskosten; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2008, 1269

Löfflad: Betriebskostenabrechnung: Das Auskunfts- und Einsichtsrecht des Mieters in Abrechnungsbelege; Mietrechts-Berater - MietRB 2005, 102

Lützenkirchen: Durchsetzung und Abwehr von Betriebskostennachforderungen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, Teil 1: Seite 31; Teil 2: Seite 1740, Teil 3: Seite 3078; Teil 4: Seite 3624; Teil 5: Seite 3624

Milger: Mindestanforderungen an die Betriebskostenabrechnung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 625

Neuhaus: Handbuch der Geschäftsraummiete; 6. Auflage 2016

Ruff: Die Umlage der Grundsteuer als Betriebskosten; Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WoM 2003, 379

Schmid: Handbuch der Mietnebenkosten. Wohnraum und Gewerberaum; 14. Auflage 2014

Timme: Erzwingung von Nebenkostenabrechnungen im Wege der Zwangsvollstreckung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2006, 2668