Bauvorbescheid

Rechtswörterbuch

 Normen 

§ 75 MBO

Baden-Württemberg: § 57 LBO BW
Bayern: § 75 BayBO
Berlin: § 74 BauO Bln
Brandenburg: § 59 BbgBO
Bremen: § 69 BremLBO
Hamburg: § 63 HBauO
Hessen: § 66 HBO
Mecklenburg-Vorpommern: § 68 LBauO M-V
Niedersachsen: § 73 NBauO
Nordrhein-Westfalen: § 71 BauO NRW
Rheinland-Pfalz: § 72 LBauO,RP
Saarland: § 76 LBO,SL
Sachsen: § 75 SächsBO
Sachsen-Anhalt: § 74 BauO LSA
Schleswig-Holstein: § 72 LBO,SH
Thüringen: § 73 ThürBO

 Information 

1. Allgemein

Der Bauvorbescheid ist eine landesgesetzlich geregelte Sonderform des Vorbescheids.

Hinsichtlich einzelner Fragen eines Bauvorhabens, die selbstständig beurteilt werden können, kann der Bauherr bereits vor Einreichung eines Bauantrags einen schriftlichen Antrag auf Vorabentscheidung (sog. Bauvoranfrage) stellen. Daraufhin erlässt die Bauaufsichtsbehörde in schriftlicher Form den sog. Vorbescheid (vgl. die Legaldefinition in der jeweiligen Vorschrift der Landesbauordnungen, z.B. § 71 BauO NRW,NW und § 57 LBO BW).

2. Wann ist die Einholung eines Vorbescheids ratsam?

Die Möglichkeit, einen Vorbescheid einzuholen ist vor allem dann in Erwägung zu ziehen, wenn wegen eines bestimmten Problems die Durchführung des gesamten Vorhabens infrage steht. Durch die Voranfrage kann dann festgestellt werden, ob sich der u.U. hohe Zeit- und Kostenaufwand, den die Einreichung der gesamten Unterlagen (Pläne, Bauzeichnungen, Statik) bei einem Baugesuch verursacht, auch lohnt und nicht vergeblichen Aufwand darstellt. Ein Architekt ist aus diesem Grund bei Anlass zu Zweifeln an der Durchführbarkeit eines Bauvorhabens sogar grundsätzlich verpflichtet, eine Bauvoranfrage in die Wege zu leiten (OLG Köln, Urt. v. 21.10.1992 - 11 U 84/92, BauR 1993, 358).

Am bedeutsamsten in der Praxis ist die Vorabklärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens. In dieser Fallgestaltung wird der Vorbescheid auch als Bebauungsgenehmigung bezeichnet, die von der Baugenehmigung zu unterscheiden ist.

Beispiele:

Der Grundstückseigentümer kann vorab feststellen lassen, ob auf seinem in der Ortsrandlage befindlichen Grundstück ein Wohnhaus gebaut werden kann.

Beispiel:

Des Weiteren kann per Vorbescheid geklärt werden, ob für ein geplantes Vorhaben eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans erteilt wird.

Möglich ist aber auch eine Voranfrage zu bauordnungsrechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechlichen Fragen.

3. Bindungswirkung des Vorbescheids

Mit Erlass des Bauvorbescheids ist die Baurechtsbehörde inhaltlich bei der Erteilung der Baugenehmigung an die im Vorbescheid entschiedenen Fragen gebunden, sodass eine Baugenehmigung aus Gründen, die im Vorbescheid vorentschieden sind, nicht versagt werden darf. Diese Bindungswirkung erstreckt sich im Umfang des Regelungsgehalts der Feststellungen des Vorbescheids auf das gesamte weitere Verfahren: Ist für ein Vorhaben die bebauungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens durch Vorbescheid (Bebauungsgenehmigung) festgestellt worden, so gilt die Bindungswirkung im Hinblick auf die spätere Baugenehmigung auch, wenn sich nach Erteilung des Vorbescheids die Rechtslage ändert, wenn z.B. ein Bebauungsplan in Kraft tritt, nach dessen Festsetzungen das geplante Bauvorhaben nunmehr unzulässig und damit nicht mehr genehmigungsfähig wäre (BVerwG, Urt. v. 3.2.1984 - 4 C 39/82, NJW 1984, 1473).

Beispielsfall:

Landwirt L will seinen landwirtschaftlichen Betrieb erweitern und beabsichtigt hierfür auf seinem in einem Dorfgebiet liegenden Grundstück weitere Betriebsstätten zu errichten. Er beantragt daher, über die Bebaubarkeit der in Aussicht genommenen Stellen auf dem Grundstück zu entscheiden. Der Vorbescheid wird L daraufhin in Übereinstimmung mit Bauplanungsrecht erteilt. Kurz darauf tritt dann ein Bebauungsplan in Kraft, der das betreffende Gebiet "zur Verstärkung der Wohnnutzung" als Mischgebiet ausweist und für eine größere Fläche, zu der auch die Teile des Grundstücks gehören, auf denen L die Betriebsstätten errichten will, Wohnnutzung vorsieht. Obwohl dem Vorhaben des L nun der neue Bebauungsplan entgegensteht, kann L wegen der Bindungswirkung des Vorbescheids noch mit Erfolg einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die beabsichtigte Betriebserweiterung stellen.

Lediglich durch Widerruf oder Rücknahme des Vorbescheids (als begünstigender Verwaltungsakt) kann die Bauaufsichtsbehörde die durch den Vorbescheid eingetretene Bindung aufheben. Nach §§ 48, 49 VwVfG steht dem Betroffenen dann aber für Vermögensnachteile, die er dadurch erlitten hat, dass er auf die Wirksamkeit des Vorbescheides vertraut hat, ein Ausgleichsanspruch zu.

Unabhängig von Widerruf oder Rücknahme eines Vorbescheids kann derjenige, der im Vertrauen auf die Richtigkeit eines ihm amtspflichtwidrig erteilten, von Anfang an fehlerhaften Vorbescheids Aufwendungen für den Erwerb vermeintlichen Baugeländes macht, deren Ersatz verlangen, wenn später die Bebauung des Geländes aus Gründen scheitert, die schon zur Versagung des Bescheids hätten führen müssen (BGH, Urt. v. 30.6.1988 - III ZR 232/86 - NJW 1988, 2884).

4. Rechtsschutzmöglichkeiten

Wird der Vorbescheid negativ beschieden (Ablehnungsbescheid) so kann der Bauherr wie bei der Ablehnung eines Baugesuchs seine Interessen durch Widerspruch und Verpflichtungsklage durchsetzen.

Da die Bindungswirkung des Vorbescheids auch gegenüber dem Nachbarn eintritt, muss dieser - zur Vermeidung dieser Rechtsfolge - bereits gegen einen nachbarschützende Normen verletzenden Vorbescheid Rechtsmittel Widerspruch / Anfechtungsklage einlegen, sofern er von dem Vorbescheid Kenntnis hat. Wird dies versäumt, kann der Nachbar im Widerspruchs- und Klageverfahren gegen die Baugenehmigung eine gerichtliche Prüfung der durch den Baubescheid entschiedenen - inzwischen rechtsbeständigen - Fragen nicht mehr erreichen (vgl. Urteil des BVerwG 09.12.1983 - 4 C 44/80, NJW 1984, S. 1474).

Die Ergreifung von Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes scheidet aus, da auf der Grundlage des Bauvorbescheids noch keine Vollzugsmaßnahmen möglich sind.

5. Begrenzte Geltungsdauer des Vorbescheids

Zu beachten ist, dass der Vorbescheid nur eine begrenzte Geltungsdauer hat, die je nach Landesrecht ein bis drei Jahre beträgt. Es besteht jedoch die Möglichkeit einen schriftlichen Antrag auf Verlängerung der Geltungsdauer zu stellen.

Beispiel:

Landwirt L kann sich im oben aufgeführten Beispielsfall nur dann auf die ihm erteilte Bebauungsgenehmigung berufen, wenn die durch den neuen Bebauungsplan eingetretene Rechtsänderung noch innerhalb der Zeit liegt, für die die Bindungswirkung gilt.

 Siehe auch 

BVerwG 01.07.2010 - 4 C 6/09 (Bauvorbescheid für die Errichtung einer Windenergieanlage)

BVerwG 19.09.2002 - 4 C 13/01 (Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids für eine Reihenhausbebauung)

BVerwG 12.04.2001 - 4 KSt 2/01 (Streitwert bei Verpflichtungsklage auf Bauvorbescheid)

OVG Niedersachsen 29.04.2008 - 12 LC 20/07 (Bauvorbescheid für den Betrieb einer Windkraftanlage)

OVG Niedersachsen 06.01.1995 - 1 L 457/93 (Anspruch auf Verlängerung)

Büchs/Walter/Amann: Baurecht in Bayern. Kommentar; Loseblattwerk

Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel: BauO NRW, Kommentar; 12. Auflage 2011

Glöckner/Henning v. Berg: Fachanwaltskommentar Bau- und Architektenrecht 1. Auflage 2011

Hennung: Die Haftung der öffentlichen Hand für rechtswidrig erteilte Bauvorbescheide; Baurecht - BauR 2003, 194

Jeromin: LBauO Rh-Pf, Kommentar; 3. Auflage 2012

Kuffer/Wirth: Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht; 3. Auflage 2011

Lembcke: Handbuch Baukonfliktmanagement: Mediation, Schlichtung, Adjudikation, Schiedsgutachten; 1. Auflage 2013

Stuer: Amtshaftung bei rechtswidrigem Bauvorbescheid; Baurecht - BauR 2000, 1431

Ulbrich: Formularbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht; 2. Auflage 2012

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