BVerwG, 12.02.2014 - BVerwG 3 B 69.13 - Zahlungsanspruch eines Eigentümers bei Veräußerung von Grundflächen durch eine verfügungsberechtigte Stadt bzgl. Bestimmung des Verkehrswerts eines unerschlossenen Grundstücks

Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 12.02.2014, Az.: BVerwG 3 B 69.13
Gericht: BVerwG
Entscheidungsform: Beschluss
Datum: 12.02.2014
Referenz: JurionRS 2014, 11985
Aktenzeichen: BVerwG 3 B 69.13
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

VG Leipzig - 13.09.2012 - AZ: VG 3 K 793/10

Rechtsgrundlagen:

§ 86 Abs. 1 VwGO

§ 108 Abs. 1 VwGO

§ 108 Abs. 2 VwGO

§ 132 Abs. 2 Nr. 1, 2, 3, VwGO

§ 8 Abs. 4 S. 2 VZOG

Art. 103 Abs. 1 GG

In der Verwaltungsstreitsache
hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 12. Februar 2014
durch
den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Kley
und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Liebler und Dr. Wysk
beschlossen:

Tenor:

Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig vom 13. September 2012 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Gründe

1

Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt gemäß § 8 Abs. 4 Satz 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - die Zahlung von 558 139,00 €, weil die Beklagte als Verfügungsberechtigte Grundflächen veräußert hat, als deren seinerzeitige Eigentümerin die Klägerin mittlerweile bestandskräftig festgestellt worden ist. Bei dem beanspruchten Betrag handelt es sich um die Differenz zwischen dem Erlös aus dem Verkauf der Flächen an eine von der Beklagten ausgegründete Grundbesitzgesellschaft in Höhe von 409 301,93 € (entspricht einem Verkaufspreis von 55 DM/m2), den die Beklagte bereits an die Klägerin ausgekehrt hat, und dem Verkehrswert, der nach den Angaben der Klägerin zum Zeitpunkt des Verkaufs bei 130 DM/m2 gelegen hat.

2

Das Verwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben.

3

Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil bleibt ohne Erfolg. Die Rechtssache weist weder die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO auf (1.), noch sind die nach § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO gerügten Abweichungen von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erkennbar (2.) Schließlich liegen auch keine Verfahrensmängel im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO vor (3.).

4

1. Die Beklagte hält für klärungsbedürftig,

"ob der Verkehrswert eines unerschlossenen Grundstücks im Sinne von § 194 BauGB zu einem Stichtag bestimmt werden darf, indem vom Verkaufspreis dieses Grundstücks im erschlossenen und entwickelten Zustand zu einem späteren Zeitpunkt ein Abzug von vorab geschätzten Erschließungskosten und eines gewissen Zuschlages erfolgt."

5

Die Frage verleiht dem Rechtsstreit schon deswegen keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, weil sie - soweit sie in einem Revisionsverfahren beantwortet werden müsste - nicht in der erforderlichen Weise über den Fall hinausweist.

6

Die Beklagte erläutert ihre Fragestellung dahin, das Verwaltungsgericht habe in einer "retrograden" Berechnung angenommen, dass der Verkehrswert zum maßgeblichen Stichtag des Verkaufs der Flächen an die Grundbesitzgesellschaft am 22. Dezember 1992, also in unerschlossenem Zustand, 130 DM/m2 betragen habe; dazu habe es den Quadratmeterpreis bei der Weiterveräußerung der Flächen im Dezember 1993 in Höhe von 220 DM zugrunde gelegt und dann die geschätzten Erschließungskosten in Höhe von 70 DM und einen weiteren "Puffer" von 20 DM abgezogen. Dies sei keine geeignete Methode für die Ermittlung des Verkehrswerts.

7

Diese Darstellung gibt die Ausführungen des Verwaltungsgerichts nicht in jeder Hinsicht zutreffend wieder. Dieses hat - ausgehend davon, dass die Klägerin ihrer Forderung einen Grundstückswert von 130 DM/m2 zugrunde gelegt hat - den Erschließungszustand der Flächen als nicht entscheidungserheblich beurteilt (S. 12 unten des Urteilsabdrucks), weil der beim Weiterverkauf durch die Grundbesitzgesellschaft erzielte Preis von 185 DM/m2 zuzüglich zu berücksichtigender Fördermittel von 35 DM/m2 in jedem Fall, also auch bei Abzug der umstrittenen Erschließungskosten, den von der Klägerin verlangten Betrag abdecke. Hinsichtlich des Weiterverkaufspreises hat das Gericht im Einzelnen dargelegt, dass dieser vor allem unter Berücksichtigung der von der ... (einer Projektentwicklungsgesellschaft) im Einverständnis mit der Beklagten und deren Grundbesitzgesellschaft erarbeiteten Ansiedlungskonzeption einschließlich Preisstaffelung vom 23. September 1992 und dem Verkaufsangebot der ... an eine Tochtergesellschaft der Klägerin vom 24. März 1993, in denen die später realisierten Preisvorstellungen für eine Weiterveräußerung schon niedergelegt waren, bereits zu dem hier maßgeblichen Zeitpunkt des Verkaufs an die Grundbesitzgesellschaft der Beklagten eine taugliche Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswerts gewesen sei. In diesem Zusammenhang hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass die umstrittenen Flächen in unverändertem Zustand weiterverkauft worden seien (vgl. S. 12 Mitte des Urteilsabdrucks) und die ... nach dem Inhalt ihres Geschäftsbesorgungsvertrages mit der Beklagten und deren Grundbesitzgesellschaft den Weiterverkaufspreis unter Berücksichtigung der Wertermittlungskriterien der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken zu ermitteln gehabt habe.

8

Da die von der Beklagten aufgeworfene Frage sich in einem Revisionsverfahren nur im Hinblick auf diese und die übrigen Einzelumstände des Falles stellen würde und daher nicht generell zu beantworten wäre, ist sie nicht geeignet, der Rechtssache grundsätzliche, das heißt über den Fall hinausweisende Bedeutung zu verleihen. Allein der Umstand, dass nach dem Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer Restfläche ein einziger weiterer zuordnungsrechtlicher Rechtsstreit anhängig sein soll, in dem die gestellte Frage ausgehend von derselben Tatsachenlage zu beantworten wäre, reicht dazu nicht aus.

9

2. Auch die geltend gemachten Abweichungen des angegriffenen Urteils von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegen nicht vor.

10

a) Mit der Rüge, die Verkehrswertbestimmung des Verwaltungsgerichts stehe in Widerspruch zu dem das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Mai 2002 (BVerwG 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4) tragenden Rechtssatz, wonach die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung bei jeder Wertermittlung beachtet werden müssten (a.a.O. S. 10), wird eine Divergenz im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO nicht dargetan. Die Beklagte bezeichnet keinen dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugrunde liegenden Rechtssatz, der dem herangezogenen Rechtssatz entgegensteht. Vielmehr beschränkt sie sich auf den Vortrag, dass das Verwaltungsgericht den vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Rechtssatz bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht beachtet habe. Solche vermeintlichen Subsumtionsfehler sind aber keine Divergenz in revisionsrechtlichem Sinne.

11

b) Die Rüge, das Verwaltungsgericht weiche auch von dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. Juli 2006 (BVerwG 3 C 31.05 - Buchholz 428.2 § 8 VZOG Nr. 4) ab, indem es - anders als dort vorgegeben - als maßgeblichen Zeitpunkt für die Bemessung des Verkehrswerts nicht den Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts nehme, sondern auf einen längeren Zeitraum von Mitte 1992 bis Mitte 1994 abstelle, ist ebenfalls nicht berechtigt.

12

Abgesehen davon, dass die Beklagte einräumt, dass das Verwaltungsgericht sich ausdrücklich auf die genannte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bezieht (vgl. S. 7 des Urteilsabdrucks), und auch hier lediglich eine fehlerhafte Anwendung dieser Rechtsprechung und damit keine Abweichung rügt, ist ihr Vorbringen unschlüssig, weil es nicht einmal den behaupteten Subsumtionsmangel aufzeigt. Da das Verwaltungsgericht dargelegt hat, dass sich der Verkehrswert in dem angesprochenen Zeitraum nicht geändert habe, und daraus gefolgert hat, dass dieser Verkehrswert auch für den in diesen Zeitraum fallenden Zeitpunkt des Veräußerungsgeschäfts gelte, steht das Urteil durchaus in Einklang mit der wiedergegebenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswerts.

13

c) Ebenso wenig besteht eine Divergenz, soweit die Beklagte einen Widerspruch zwischen der angegriffenen Entscheidung und den beiden genannten Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts sieht, weil das Verwaltungsgericht der Verkehrswertbemessung den Weiterverkaufspreis der Fläche zugrunde gelegt habe, obwohl in dem einen der herangezogenen Urteile ausgeführt werde, dass der Kaufpreis nicht ohne Weiteres mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden könne (so Urteil vom 27. Juli 2006 a.a.O.), und in dem anderen, dass es grundsätzlich unzulässig sei, bei der Wertermittlung auf den gezahlten Kaufpreis abzustellen (so das Urteil vom 17. Mai 2002 a.a.O.). Unabhängig davon, dass hier wiederum keine Divergenz im Rechtssinne dargetan ist, weil die Beklagte keinen Rechtssatz des Verwaltungsgerichts bezeichnet, der in Widerspruch zu den herangezogenen Urteilen steht, sondern lediglich deren Nichtbeachtung geltend macht, ist der Einwand auch der Sache nach unberechtigt. Das Verwaltungsgericht hat keineswegs den Wiederverkaufspreis "ohne Weiteres" mit dem Verkehrswert der Flächen gleichgesetzt. Vielmehr hat es dargelegt, warum unter den im Einzelnen dargelegten Umständen des Falles der Preis, zu dem das Land weiterveräußert worden ist, den Verkehrswert zum maßgeblichen Zeitpunkt widerspiegelt.

14

d) Schließlich ist auch keine Divergenz erkennbar, soweit das Verwaltungsgericht den Erschließungszustand der Flächen für unerheblich erklärt hat; denn dies geschieht nicht, weil das Gericht diesen Zustand für eine Verkehrswertbemessung für unerheblich hält, sondern deswegen, weil - wie dargelegt - der von der Klägerin geforderte Betrag selbst bei Berücksichtigung des von der Beklagten als notwendig erachteten Erschließungsaufwandes durch den Verkehrswert abgedeckt werde.

15

3. Die von der Beklagten nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO gerügten Verfahrensmängel sind ebenfalls nicht feststellbar.

16

a) Zu Unrecht beanstandet die Beklagte, dass das Gericht bei der Ermittlung des Verkehrswerts seine Pflicht zur Sachaufklärung nach § 86 Abs. 1 VwGO verletzt habe. Die Beklagte sieht den Sachaufklärungsmangel darin, dass das Gericht entgegen ihrem Beweisantrag kein Sachverständigengutachten zur Höhe des Verkehrswerts zum Zeitpunkt des Verkaufs vom 22. Dezember 1992 eingeholt habe.

17

Der gerügte Verfahrensmangel liegt nicht vor. Wie bereits ausgeführt, hat das Verwaltungsgericht im Einzelnen dargelegt, aufgrund welcher Überlegungen es die Überzeugung gewonnen hat, dass der für den Weiterverkauf verlangte Kaufpreis als Grundlage für die Verkehrswertbemessung herangezogen werden kann. Die Ausführungen des Gerichts sind in sich schlüssig und lassen offene tatsächliche Fragen, deren Klärung sich dem Gericht hätte aufdrängen müssen, nicht erkennen. Auch der Umstand, dass das Gericht den Wert der Fläche zum Stichtag des Verkaufs an die Grundbesitzgesellschaft der Beklagten nicht mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ermittelt hat und daher dem von der Beklagten insoweit gestellten Beweisantrag nicht nachgegangen ist, begründet kein verfahrensfehlerhaftes Ermittlungsdefizit.

18

Mit dem vorab auch schriftlich gestellten Beweisantrag (vgl. Schriftsatz vom 1. Februar 2012 - Bl. 252 der VG-Akte) wollte die Beklagte offenbar - wie sie dort erläutert hat - die Tatsachen unter Beweis stellen, die Inhalt ihrer Klageerwiderung vom 5. Januar 2011 waren. Dort hatte sie dargelegt, warum für die verkauften Flächen von einem Verkehrswert von 55 DM/m2 auszugehen sei. Dieser Vortrag musste dem Verwaltungsgericht jedoch keine Veranlassung geben, den Sachverhalt weiter aufzuklären. In jenem Schriftsatz hatte sich die Beklagte unter anderem maßgeblich auf die Wertermittlung ihres Stadtvermessungsamts ("Standpunkt zur Wertermittlung" vom 24. September 1992) und auf eine so genannte vorläufige Bodenrichtwertkarte berufen. Das Verwaltungsgericht hat sich mit diesem tatsächlichen Vorbringen im Einzelnen auseinandergesetzt und erläutert, warum es aus seiner Sicht für die Bewertung nicht tragfähig sei. Ausgehend davon gab es keine Tatsachenbehauptungen, die aus der dafür maßgeblichen materiellrechtlichen Sicht des Verwaltungsgerichts zusätzliche Ermittlungsschritte erfordert hätten. Allein der Umstand, dass die Beklagte für sich in Anspruch genommen hatte, dass der Kaufpreis, den sie von ihrer Grundbesitzgesellschaft gefordert hatte, den Verkehrswert zutreffend wiedergebe, begründet ein solches Ermittlungsdefizit ebenso wenig wie ihre Behauptung, dass jedenfalls die Klageforderung durch den Verkehrswert nicht gerechtfertigt werde, solange die dafür vorgetragenen Tatsachen nach der für deren Beweiserheblichkeit maßgeblichen Beurteilung des Gerichts diese Behauptungen nicht trugen, das Gericht aber seinerseits aufgrund anderer Umstände die Überzeugung gewonnen hatte, dass die Klageforderung durch den Verkehrswert gedeckt war. Soweit die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 5. Januar 2011 den Erschließungszustand der Flächen angesprochen hatte, war dies schon deswegen im Ergebnis unerheblich, weil das Verwaltungsgericht den Anspruch der Klägerin selbst für den Fall als begründet angesehen hat, dass der von der Beklagten geltend gemachte Erschließungsaufwand zu berücksichtigen war.

19

Gab es somit keine klärungsbedürftigen Tatsachen, die das Gericht zur Einholung eines Sachverständigengutachtens bewegen mussten, blieb allein die von der Beklagten vertretene Rechtsauffassung, die Grundstücksbewertungsvorschriften und die dazu ergangene Rechtsprechung hätten eine solche Beweiserhebung verlangt. Welche Anforderungen diese Vorschriften an die Grundstücksbewertung stellen, ist jedoch eine einer Verfahrensrüge nicht zugängliche materiellrechtliche Frage. Dasselbe gilt, soweit die Beklagte die Einzelheiten der Bewertung der Unterlagen durch das Verwaltungsgericht in Zweifel zieht. Die Richtigkeit dieser Tatsachenwürdigung ist ebenfalls eine Frage des materiellen Rechts, solange - wie hier - keine fehlerhafte Überzeugungsbildung im Sinne des § 108 Abs. 1 VwGO dargelegt wird.

20

b) Die weitere Verfahrensrüge der Beklagten, das Gericht habe durch Zurückweisung ihres Beweisantrages ihren Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG und § 108 Abs. 2 VwGO verletzt, ist aus denselben Gründen nicht berechtigt. Anders als die Beklagte meint, hat das Gericht den Beweisantrag nicht deswegen abgelehnt, weil es unabhängig vom Ergebnis der angestrebten Beweisaufnahme bereits vom Gegenteil überzeugt war, worin eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung gelegen hätte. Vielmehr hat es das Sachverständigengutachten nicht eingeholt, weil es die Tatsachen, welche die Beklagte zur Untermauerung ihrer abweichenden Wertvorstellungen geltend gemacht hatte, nicht für tragfähig hielt und daher diese Vorstellungen allein für sie keine ausreichende Grundlage für eine Beweisaufnahme waren.

21

c) Schließlich hat das Verwaltungsgericht auch seine Hinweispflicht nach § 86 Abs. 3 VwGO nicht verletzt. Die Beklagte sieht diesen Rechtsverstoß darin, dass das Gericht sie nicht darauf hingewiesen habe, ihren Beweisantrag als hilfsweise gestellt zu betrachten. Eines solchen Hinweises bedurfte es nicht; denn der Vertreterin der Beklagten musste klar sein, dass ihre Erklärung, der Beweis solle erhoben werden, bevor der Klage stattgegeben werde, nur als Hilfsantrag, also als durch den Klageerfolg bedingt, aufgefasst werden konnte. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht im Hinblick auf den von der Beklagten geltend gemachten Umstand, das Gericht habe ihrem Beweisbegehren in der mündlichen Verhandlung zunächst entgegengehalten, dass sie sich doch bereits auf die Stellungnahme ihres Stadtvermessungsamts zum Verkehrswert berufe, und erst dies ihre Prozessvertreterin zu der erwähnten Erklärung veranlasst habe; denn aus dem Einwand des Gerichts konnte weder entnommen werden, ob es dieser Stellungnahme folgen wollte, noch, dass es anderenfalls dem Beweisantrag folgen würde.

22

Der Senat sieht Veranlassung, abschließend noch auf Folgendes hinzuweisen:

Es ist zweifelhaft, ob für den Anspruch der Klägerin auf Erlösauskehr nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG das Verkaufsgeschäft zwischen der Beklagten und ihrer ausgegründeten Tochtergesellschaft maßgeblich ist. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts, die ihre Grundlage in den Vorbemerkungen des Vertrages vom 23. Mai 1992 finden, diente die Zwischenschaltung der Grundbesitzgesellschaft dazu, die Verfügungsbefugnis der Stadt über das gesamte noch zuzuordnende Gelände bis zu seiner endgültigen Vermarktung zu sichern. Die Beklagte hätte demnach durch die Ausgründung ihrer anschließend mit dem Land versehenen Tochtergesellschaft nur eine andere Gestalt angenommen, um vor dem Verkauf der Flächen an Dritte anderweitige Zuordnungen unmöglich zu machen. Das könnte dafür sprechen, dass die Veräußerung an die Tochtergesellschaft nicht eine Verfügung war, durch die die veräußerten Flächen aus dem zuordnungsfähigen Vermögen ausgeschieden sind, sondern dies erst mit deren Vermarktung durch die Grundbesitzgesellschaft geschehen ist. Dies hätte zur Folge, dass auch erst jenes Rechtsgeschäft maßgeblich für den Anspruch der Klägerin nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG wäre, mit der weiteren Folge, dass der dort erzielte Kaufpreis an die Klägerin als Berechtigte auszukehren wäre.

23

Die Berechtigung dieser Erwägungen zu klären, kann nicht Aufgabe eines Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens sein, das ausschließlich die Berechtigung der Rügen der beschwerdeführenden Beklagten zum Gegenstand hat. Diese Erwägungen mögen der Beklagten jedoch vor Augen führen, dass der Standpunkt der Klägerin hinsichtlich dessen, was ihr anstelle der verlorenen Flächen zusteht, möglicherweise auch aus einem weiteren, vom Verwaltungsgericht nicht berücksichtigten rechtlichen Gesichtspunkt zutreffend sein kann.

24

Von einer weiteren Begründung seines Beschlusses sieht der Senat gemäß § 133 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO ab.

25

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Gerichtskosten werden gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 VZOG nicht erhoben. Wegen des Gegenstandswerts wird auf § 6 Abs. 3 Satz 2 VZOG hingewiesen.

Kley

Liebler

Dr. Wysk

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