BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 60/09 - Rückforderung jahrelang vorbehaltlos gezahlter Mieterhöhungsbeträge; Anforderungen an einen Umbau unter wesentlichem Bauaufwand i.S.d. § 17 Abs. 1 S. 2 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG); Mietpreisgebundenheit einer Wohnung als Geschäftsgrundlage eines Vertrages

Bundesgerichtshof
Urt. v. 24.03.2010, Az.: VIII ZR 60/09
Gericht: BGH
Entscheidungsform: Urteil
Datum: 24.03.2010
Referenz: JurionRS 2010, 15054
Aktenzeichen: VIII ZR 60/09
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

AG Berlin-Charlottenburg - 13.12.2007 - AZ: 223 C 160/07

LG Berlin - 27.01.2009 - AZ: 65 S 27/08

Fundstelle:

WuM 2010, 384

Redaktioneller Leitsatz:

  1. 1.

    Wenn bei der Sanierung einer Wohnung in den 1970er Jahren kein Umbau unter wesentlichem Bauaufwand im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG vorgenommen worden ist, unterliegt eine solche Mietwohnung nicht der Preisbindung. Einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommene Mieterhöhungen eines Vermieters sind dann unwirksam, so dass von einem grundsätzlichen Rückforderungsanspruch eines Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) auszugehen ist, soweit dieser Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet hat.

  2. 2.

    Ein Vermieter muss sich andererseits aber nicht an einer im Jahr 1996 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen. Ob dies (auch) aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung folgt, bedarf keiner Entscheidung, wenn jedenfalls die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 2 BGB) gegeben sind. Das Fehlen der Geschäftsgrundlage kann vom Verpflichteten auch einredeweise geltend gemacht werden.

  3. 3.

    Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut. Diese Voraussetzungen sind gegeben, wenn die Vertragsparteien übereinstimmend irrig von der Preisgebundenheit einer vermieteten Wohnung ausgehen. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung allein der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 I des 2. WoBauG). Die Preisgebundenheit einer Wohnung unterliegt demgemäß auch nicht der Parteidisposition.

  4. 4.

    Ein Vertragsanpassung ist erforderlich, wenn und soweit einem Vermieter ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach langjähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist. Das ist der Fall, wenn eine im Jahr 1996 vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 60 % der zuletzt geforderten Kostenmiete beträgt und hinter der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete weit zurückbleibt. Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann ein Vermieter für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung würde danach ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen, zumal ein Vermieter dann über einen längeren Zeitraum, wenn ihm eine Kündigung wegen des sozialen Kündigungsschutzes verwehrt ist, nur eine Miete erhielte, die weit hinter der Kostenmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt.

  5. 5.

    Eine Vertragsanpassung kann allerdings nicht in der Weise erfolgen, dass ein Mieter - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete schuldet, die sich aus den vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergibt. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum können Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (§ 558 I 1 BGB).

  6. 6.

    Es liegt zwar nahe, dass ein gewerblicher Vermieter, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchgeführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichsmiete; auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann einem Mieter die Rückforderung von gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als er Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat.

  7. 7.

    Diese ortsübliche Miete für einen bestimmten Zeitraum festzustellen, ist Aufgabe der Instanzgerichte.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010
durch
den Vorsitzenden Richter Ball,
die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie
den Richter Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 27. Januar 2009 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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