BGH, 22.11.2012 - III ZR 30/12

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat einen Anspruch dem Grunde nach für gegeben erachtet. Der Beklagte habe eine schuldhafte Amtspflichtverletzung verwirklicht. Diese sei in den Aussagen von Amtsträgern des Beklagten vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof am 29. März 2011 sowie in den Schreiben des Beklagten vom 20. September und vom 31. Oktober 2001 zu sehen. Die darin geäußerten Rechtsauffassungen seien rechtsfehlerhaft gewesen. Diese seien auch kausal für die materiellen Schäden, die der Kläger habe hinnehmen müssen. Aus der unpräzisen Formulierung des Beklagten, gegenwärtig komme ein Nutzungsverbot nicht in Betracht, weil das Grundstück bereits seit längerer Zeit tatsächlich nicht genutzt werde, habe sich die nicht fernliegende Schlussfolgerung ergeben, dass bei Aufnahme der Nutzung mit einem Verbot zu rechnen sei. Darüber hätte der Kläger einen potentiellen Käufer aufklären müssen.

Aufgrund der im Jahre 2011 begangenen Pflichtverletzungen von Bediensteten des Beklagten stehe dem Kläger für die Zeit vom 1. Juli 2002 bis zum 30. Juni 2006 ein Schadensersatzanspruch nach § 839 BGB zu, da er in diesem Zeitraum daran gehindert gewesen sei, sein Flurstück 570/25 zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. Der Kläger kann weder Ansprüche aus Amtshaftung noch aus einem enteignungsgleichen Eingriff geltend machen.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts, das insoweit der Argumentation des Klägers gefolgt ist, musste dieser aufgrund der Äußerungen der Bediensteten des Beklagten und der nachfolgenden Schreiben davon ausgehen, dass der Beklagte im Verkaufsfalle des Grundstücks vor (Wieder-)Aufnahme der Nutzung des darauf befindlichen Gebäudes durch den Erwerber eine Nutzungsunterlassungsverfügung erlassen werde.

Dies hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Der Kläger musste zu keinem Zeitpunkt ernsthaft den Erlass einer Nutzungsunterlassungsverfügung befürchten. Diese Würdigung kann der Senat, da insoweit weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, selbst vornehmen.

a) Die Äußerungen der Bediensteten des Beklagten in der Verhandlung vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof sind vor dem Hintergrund der - jedenfalls objektiv (vgl. das zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits ergangene Senatsurteil vom 8. Juni 2006 - III ZR 236/04, BeckRS 2006, 07551) - rechtswidrigen Auffassung des Beklagten zu sehen, das Flurstück 570/25 sei nur unter Inanspruchnahme des Flurstücks 570/28 wegemäßig hinreichend erschlossen, weshalb zu Gunsten des Eigentümers des Flurstücks 570/25 an dem Flurstück 570/28 eine Baulast zu bestellen sei. Insoweit standen behördliche Zwangsmaßnahmen nur zum Nachteil des Eigentümers des Flurstücks 570/28 im Raum. Die Frage, ob und gegebenenfalls welche bauaufsichtsrechtlichen Maßnahmen unter dem Aspekt des Brandschutzes gegen den Eigentümer des Flurstücks 570/25 für den Fall in Betracht kommen, dass - wie geschehen - der Baulastenbescheid aufgehoben werden sollte, stellte sich so (noch) nicht. Aufgrund der prozessualen Situation, in der die Erklärungen der Bediensteten des Beklagten vor dem Verwaltungsgerichtshof abgegeben wurden, bestand mithin für den Kläger kein Anhalt dafür, dass seitens des Beklagten in dieser Hinsicht bereits irgendeine Meinungsbildung stattgefunden haben könnte.

b) Im Schreiben vom 20. September 2001 hat der Beklagte auf die Anfrage des Klägers, welche Konsequenzen er aus dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs zu ziehen gedenke, geantwortet, dass er an seiner Rechtsauffassung festhalte, wonach der vorhandene Zugang zur S. Straße nicht als Zufahrt im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 2 der Hessischen Bauordnung (hier: in der Fassung vom 4. Juli 1966, GVBl. I S. 171) benutzt werden könne. Diese Antwort war bezüglich zu erwartender bauaufsichtsrechtlicher Maßnahmen ohne besondere Aussagekraft, als die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 Nr. 2 HBO a.F. (nur) erfüllt sein mussten, damit ein Gebäude errichtet werden darf. Diese Frage stellte sich aber vorliegend nicht mehr, weil das auf dem Flurstück 570/25 befindliche Wohnhaus auf der Grundlage einer bereits 1977 erteilten Baugenehmigung errichtet worden war und - wie dem anwaltlich beratenen Kläger, der selbst Rechtsanwalt ist, bekannt sein musste - Bestandsschutz genoss. Dafür aber, dass der beklagte Kreis wegen bestehender Bedenken im Hinblick auf ausreichenden Brandschutz die Rücknahme oder den Widerruf der Baugenehmigung, die nachträgliche Erteilung einer Auflage oder eine Nutzungsuntersagung für geboten erachtete oder eine solche Maßnahme auch nur in Erwägung zog, bot dieses Schreiben keinen Anhalt. Eine solche Maßnahme hätte im Übrigen - wie beiden Parteien bekannt war - in Widerspruch zur Auffassung des Brandschutzreferats der übergeordneten Widerspruchsbehörde gestanden, die in Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten derartige brandschutzrechtliche Bedenken gerade nicht erhoben hatte.

c) Soweit das Berufungsgericht bei seiner Würdigung entscheidend darauf abgestellt hat, aus dem Schreiben des Beklagten vom 31. Oktober 2001 habe sich die nicht fern liegende Schlussfolgerung ergeben, dass bei (Wieder-) Aufnahme der Nutzung durch einen Erwerber mit einem Verbot der Nutzung zu rechnen sei, hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, nicht hinreichend den Gesamtzusammenhang berücksichtigt, in dem dieses Schreiben verfasst worden ist. Der Beklagte hatte vor diesem Zeitpunkt den Erlass eines Nutzungsverbots ersichtlich nicht in Erwägung gezogen. Die im Schreiben vom 31. Oktober 2001 enthaltene Aussage, gegenwärtig werde kein Nutzungsverbot ausgesprochen, ist durch den Kläger provoziert worden. Dieser hatte den Beklagten mit Schreiben vom 22. Oktober 2001, sofern sich dieser hinsichtlich der Zufahrtsproblematik für Rettungsfahrzeuge nicht seiner, des Klägers, Rechtsauffassung anschließe, ultimativ aufgefordert, ein derartiges Nutzungsverbot zu verhängen: "Nach meiner Beurteilung sind Sie nicht nur baurechtlich, sondern auch strafrechtlich verpflichtet, ein solches Nutzungsverbot auszusprechen, wenn Sie von der Richtigkeit Ihrer rechtlichen Beurteilung überzeugt sind".

Vor diesem Hintergrund konnte die ausweichende - mit den Worten "Ein weiteres Tätigwerden unsererseits ist nicht veranlasst" schließende - Äußerung des Beklagten, er werde entgegen der Aufforderung des Klägers gegenwärtig ein solches Verbot nicht aussprechen, vom Kläger nicht als ernsthafte Androhung einer derartigen Maßnahme für den Fall der Veräußerung verstanden werden.

Diese Einschätzung wird durch das Verhalten des Beklagten in dem vom Kläger im Anschluss an den 2001 geführten Schriftwechsel vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt angestrengten Prozess und durch das Urteil dieses Gerichts vom 2. Juni 2005 bestätigt. So hat das Verwaltungsgericht im Hinblick auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Hauptsacheantrag die Kosten nach billigem Ermessen dem Kläger auferlegt und dazu ausgeführt, der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt - insbesondere auch nicht durch das Schreiben vom 31. Oktober 2001 - zu erkennen gegeben, dass er allein wegen des Brandschutzes ein Nutzungsverbot aussprechen werde.

2. Aufgrund der - vom Kläger zutreffend erkannten und vom Regierungspräsidium ausdrücklich in einem Vermerk niedergelegten - objektiven Rechtslage war es ausgeschlossen, die Wohnnutzung des Flurstücks 570/25 aus Gründen des Brandschutzes zu untersagen. Das Verhalten des Beklagten gab, wie ausgeführt, bei verständiger Würdigung auch keinen hinreichenden Grund für die Annahme, im Falle einer Veräußerung des Grundstücks müsse mit einem derartigen Verbot gerechnet werden. Ausgehend hiervon bestand für den Kläger keine Veranlassung, einem Kaufinteressenten gegenüber diesbezügliche Warnhinweise zu geben.

Hinzu kommt Folgendes: Auch dann, wenn man die nicht immer klaren und die objektive Rechtslage nur unvollkommen beziehungsweise unzutreffend wiedergebenden (pflichtwidrigen) Äußerungen des Beklagten hinwegdenkt, so änderte dies nichts daran, dass die wegemäßige Erschließung des Flurstücks 570/25 (insbesondere: Zufahrt mit PKW) nach wie vor unsicher war. Insbesondere änderte sich nichts an der - vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof rechtskräftig festgestellten - rechtlichen Unmöglichkeit, das Grundstück von der S. Straße aus zu erschließen. Dafür, dass sich die bereits hierdurch beeinträchtigten Chancen, das Grundstück zu einem angemessenen Preis verkaufen zu können, in der Folgezeit gerade durch die Äußerungen des Beklagten und die damit (möglicherweise) verbundenen Unsicherheiten hinsichtlich der Einhaltung der an den Brandschutz zu stellenden Anforderungen weiter vermindert haben könnten, fehlt es an tatsächlichen Anhaltspunkten (vgl. auch das Senatsurteil vom 8. Juni 2006 aaO Rn. 11).

3. Mangels Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers scheiden auch Ansprüche aus einem enteignungsgleichen Eingriff aus.

4. Das Urteil des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 3 ZPO).