BGH, 17.09.2015 - III ZR 386/14 - Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung beim Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds

Bundesgerichtshof
Urt. v. 17.09.2015, Az.: III ZR 386/14
Gericht: BGH
Entscheidungsform: Urteil
Datum: 17.09.2015
Referenz: JurionRS 2015, 26227
Aktenzeichen: III ZR 386/14
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

LG Heidelberg - 06.08.2013 - AZ: 2 O 80/13

OLG Karlsruhe - 25.11.2014 - AZ: 17 U 202/13

Rechtsgrundlage:

§ 675 BGB

Redaktioneller Leitsatz:

Die Formulierung in einem Prospekt zu einem geschlossenen Immobilienfonds, nach der ein öffentlicher Markt "zur Zeit" nicht vorhanden sei, stellt keine unzulässige Einschränkung des die Fungibilität betreffenden Prospekthinweises dar.

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. September 2015 durch die Richter Seiters, Wöstmann, Dr. Remmert, Reiter und die Richterin Dr. Liebert
für Recht erkannt:

Tenor:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 25. November 2014 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Die Klägerin nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht ihrer Mutter (im Folgenden: Zedentin) im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung in Anspruch. Nach einem Beratungsgespräch mit dem für die Beklagte tätigen Anlageberater W. zeichnete die Zedentin am 3. Dezember 1993 eine Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds W. GbR mit einem Anteil von 150.000 DM zuzüglich 5 % Agio. Die Fondsgesellschaft wurde anschließend in die KG GmbH & Co. (kurz: NLI 20) umgewandelt. Der Emissionsprospekt enthält, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, folgende Hinweise:

"Der Gesellschaftsanteil ist jederzeit veräußerlich. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass ein Markt hierfür zur Zeit nicht vorhanden ist. Der Preis, den ein Dritter bereit ist, für einen solchen Anteil zu zahlen, hängt nicht zuletzt vom Zeitpunkt der Veräußerung und damit von den zu diesem Zeitpunkt herrschenden Kapitalmarktverhältnissen ab. Da der Anleger in der Investitionsphase je nach Steuerprogression jedoch einen Teil aus ersparten Steuern finanziert hat (...), besteht die Möglichkeit, die Beteiligung ggf. weit unter dem Nominalwert zu veräußern und dennoch eine hochinteressante Rendite zu erwirtschaften. Für den Erwerber ergibt sich analog, bezogen auf einen eventuellen geringeren Einstandspreis, eine interessante Verzinsung. Die mit der Vermittlung des Eigenkapitals beauftragte Gesellschaft ist bereit, bei der Realisierung von Verkaufsabsichten mitzuwirken. Sie berät den Verkäufer bei der Bewertung seiner Beteiligung und bei der Suche nach geeigneten Anlageinteressenten. Ein Rechtsanspruch kann hiervon nicht abgeleitet werden."

2

Nachdem der Fonds in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet, beschloss die Gesellschafterversammlung die Zahlung von Nachschüssen.

3

Die Klägerin verlangt die Erstattung der Beteiligung von 80.528,47 €, der von der Zedentin gezahlten Nachschüsse von insgesamt 30.677,51 EUR und von entgangenem Gewinn in Höhe von 107.642,12 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Sie vertritt unter anderem die Auffassung, der Emissionsprospekt sei fehlerhaft. Ihm könne der Umstand, dass die Fungibilität geschlossener Fondsbeteiligungen in erheblicher Weise eingeschränkt sei, nicht entnommen werden. In der Gesamtschau der Prospektaussagen sei der Zedentin suggeriert worden, dass der Wiederverkauf der Beteiligung ohne Probleme funktioniere und es hierfür genügend lnteressenten gebe, sodass ein Anleger bei Veräußerung eine hochinteressante Rendite erzielen könne. Durch den Hinweis "zur Zeit" werde der Eindruck erweckt, dass es lediglich zur Zeit keinen Zweitmarkt gebe, generell aber ein Zweitmarkt für entsprechende Beteiligungen vorhanden sei. Eine Verkaufbarkeit der Beteiligung sei jedoch von Anfang an nicht gegeben gewesen. Der Berater habe der Zedentin die fehlende Fungibilität und dass bei einem Verkauf aufgrund des fehlenden Zweitmarkts Verluste eintreten könnten, nicht erläutert. Nach seiner Darstellung sei ein Verkauf möglich gewesen.

4

Die Beklagte hat vorgetragen, die Ausführungen im Prospekt zur eingeschränkten Veräußerbarkeit seien ausreichend.

5

Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin.

Entscheidungsgründe

6

Die zulässige Revision hat in der Sache keinen Erfolg.

I.

7

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Beklagte habe die Pflichten, die ihr nach dem mit der Zedentin geschlossenen Kapitalanlageberatungsvertrag oblegen hätten, nicht verletzt.

8

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Landgericht habe die Klägerin den Nachweis der nicht rechtzeitigen Prospektübergabe nicht erbringen können.

9

Prospektfehler, über die die Beklagte die Zedentin habe informieren müssen, lägen nicht vor. Die Prospekthinweise zur Fungibilität der Beteiligung seien ausreichend. Die Angabe "jederzeit veräußerlich" sei im Gesamtzusammenhang der Risikoaufklärung zur eingeschränkten Fungibilität dahin zu verstehen, dass rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils nicht entgegenstünden. Auf die praktischen Schwierigkeiten werde im Anschluss eingegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gebe, es mithin grundsätzlich dem Anleger obliege, einen Käufer zu finden. Die dabei im Prospekt angebotene Hilfe der Beklagten vermöge den vorhergehenden Hinweis nicht derart zu relativieren oder zu verharmlosen, dass er dem Anleger nicht mehr das Risiko verdeutliche, der Anteil könne in Ermangelung eines entsprechenden Markts praktisch nicht zu angemessenen Konditionen veräußert werden.

10

Auch der Hinweis, dass ein Markt für die Veräußerung "zur Zeit" nicht vorhanden sei, verharmlose die Probleme der Veräußerbarkeit nicht. Er lege nicht die Annahme nahe, dass in naher Zukunft mit der Entstehung eines Zweitmarkts zu rechnen sei, der nicht mit den praktischen Schwierigkeiten der Veräußerbarkeit des Fondsanteils behaftet sei. Es werde lediglich zum Ausdruck gebracht, dass zum Zeitpunkt der Prospekterstellung ein geregelter Markt für die Veräußerung der Anteile nicht vorhanden sei. Eine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse werde nicht getroffen.

11

Der Satz, dass der Preis, den ein Dritter zu zahlen bereit sei, nicht zuletzt vom Zeitpunkt der Veräußerung und damit von den zu diesem Zeitpunkt herrschenden Kapitalmarktverhältnissen abhänge, verdeutliche das Risiko, dass der bei einem Verkauf zu erzielende Preis deutlichen Unwägbarkeiten ausgesetzt sei. Die Ausführungen zur möglichen Veräußerung weit unter Nominalwert und zur Aussicht, dennoch eine hochinteressante Rendite zu erreichen, stellten lediglich Prognose- und Renditeerwartungen dar.

12

Die Klägerin habe nicht den Nachweis erbringen können, dass die Äußerungen des Zeugen W. die Prospekthinweise zur eingeschränkten Fungibilität entwertet, verharmlost oder fälschlich relativiert hätten. Die Angaben des Zeugen gegenüber der Zedentin hätten vielmehr verdeutlicht, dass einer Veräußerung der Beteiligung keine rechtlichen Hindernisse entgegenstünden, die Veräußerung jedoch davon abhängig sei, einen Käufer zu finden und damit praktischen Schwierigkeiten begegne. Die Äußerungen W. wiesen zudem darauf hin, dass gegebenenfalls im Falle der negativen Entwicklung des Fonds bei einem Verkauf mit Verlusten zu rechnen sei.

II.

13

1. Die Revision ist vom Berufungsgericht nur beschränkt zugelassen worden im Hinblick auf die Frage der ausreichenden Aufklärung über die eingeschränkte Fungibilität von Fondsanteilen. Dies ist zwar nicht unmittelbar aus dem Tenor des Berufungsurteils erkennbar. Die Beschränkung ergibt sich jedoch aus den Urteilsgründen (Seite 13), was hinreichend ist (st. Rspr., vgl. Senat, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 4 ff; Urteil vom 12. Dezember 2013 - III ZR 404/12, WM 2014, 118 Rn. 7 f; jeweils mwN). Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine solche Beschränkung der Revision auf eine von mehreren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Anlageberater vorgetragenen - eigenständigen und hinreichend voneinander abgrenzbaren - Pflichtverletzungen möglich (grundlegend Beschluss vom 16. Dezember 2010 aaO).

14

2. Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung eine Verletzung der Pflicht der Beklagten zur Aufklärung der Zedentin über die eingeschränkte Fungibilität der empfohlenen Beteiligung verneint.

15

Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Anlageberater grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für den durchschnittlichen Anleger für seine Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung ist. Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urteile vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, [...] Rn. 20; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, [...] Rn. 7 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).

16

Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO und vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18). Für die in diesem Zusammenhang erforderliche Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von diesem zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 12 und vom 11. Dezember 2014 aaO; BGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14; jeweils mwN).

17

a) Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze zutreffend erkannt. Es ist entgegen der Auffassung der Revision - nicht davon ausgegangen, dass eine Haftung des Anlageberaters nur dann gegeben ist, wenn der Anlageberater unzutreffende Angaben bezüglich eines zum Zeitpunkt der Zeichnung vorhandenen beziehungsweise nicht vorhandenen funktionierenden Zweitmarkts gemacht hat. Vielmehr hat es erkannt, dass ein Anlageberater nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich gehalten ist, den Anlageinteressenten darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Erst nachdem es festgestellt hatte, dass eine solche Aufklärung durch den streitgegenständlichen Fondsprospekt hinreichend erfolgt, hat das Berufungsgericht in einem zweiten Schritt geprüft, ob die im Prospekt erfolgte Aufklärung durch Angaben des Beraters dadurch entwertet worden ist, dass das Vorhandensein eines zum Zeitpunkt der Zeichnung vorhandenen Zweitmarkts dargestellt worden ist.

18

b) Das Berufungsgericht hat einen Fehler des Fondsprospekts im Hinblick auf die Angaben zur Fungibilität der Beteiligung mit zutreffender Begründung verneint.

19

aa) Der Hinweis, ein Markt für den Gesellschaftsanteil sei "zur Zeit" nicht vorhanden, erweckt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht den Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen. Die Würdigung des Berufungsgerichts, durch diesen Hinweis werde dem Anleger deutlich gemacht, dass angesichts eines fehlenden Markts mit praktischen Schwierigkeiten bei der Veräußerung der Fondsanteile zu rechnen sei, ist nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für seine Feststellung, die Einschränkung "zur Zeit" treffe keine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse, sondern lasse vielmehr offen, ob und wann mit dem Entstehen eines solchen Markts gerechnet werden könne (so auch OLG Frankfurt, Urteil vom 11. September 2013 - 1 U 314/11, [...] Rn. 21). Dementsprechend hat der Senat in seinem Urteil vom 24. April 2014 (aaO) einen vergleichbaren Prospekthinweis nicht beanstandet. Dort war in einem Prospekt zu einem geschlossenen Immobilienfonds der Hinweis zu finden, dass "derzeit ... ein geregelter Markt für derartige Anteile noch nicht vorhanden" sei (vgl. das Berufungsurteil des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 30. Oktober 2012 - 4 U 517/10 u.a., [...] Rn. 170). Hierzu hat der Senat ausgeführt, der Prospekthinweis sei ausreichend, weil damit für einen verständigen Anleger klargestellt werde, dass eine solche Verwertung (im Wege der Veräußerung) praktischen Schwierigkeiten begegnen könne, weil Marktmechanismen, die den Abschluss solcher Geschäfte einschließlich der Bildung angemessener Preise erleichterten, noch nicht vorhanden seien.

20

Der Auffassung der Revision, bei Fondsanteilen, die mit Steuervorteilen aufgrund von Verlustzuweisungen verbunden seien, sei es nicht mehr oder kaum möglich, in der Folgezeit einen Erwerber zu finden, vermag der Senat in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Vielmehr ist ein Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, wie dem Senat aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt ist, grundsätzlich möglich, wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkeiten (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21). Ein Hinweis, dass die streitgegenständlichen Fondsanteile unter keinen Umständen mehr veräußerbar sein würden, war daher nicht in den Prospekt aufzunehmen.

21

Soweit das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 30. Januar 2014 (BKR 2014, 212, 215 [OLG Karlsruhe 30.01.2014 - 9 U 159/11]) ausgeführt hat, die Einschränkung "zur Zeit" verharmlose die bei der Veräußerung von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds bestehenden Probleme, teilt der Senat diese Auffassung aus den vorgenannten Gründen nicht. In dem vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall kam allerdings hinzu, dass für die dortigen Anleger eine Veräußerbarkeit der Beteiligung nach 16 Jahren von besonderer Bedeutung war und - auch angesichts eines von dem Berater auf 16 Jahre angelegten "Vermögensstatus" - schon aus diesem Grund auf die voraussichtlichen Probleme bei einer beabsichtigten Veräußerung nach 16 Jahren gesondert und zusätzlich zu den Prospektangaben hätte hingewiesen werden müssen.

22

Das Oberlandesgericht Köln, dessen Entscheidung vom 19. Juli 2011 (24 U 172/10, [...] Rn. 24) das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat, hält vor dem Hintergrund des Senatsurteils vom 24. April 2014 (aaO) an seiner abweichenden Auffassung nicht mehr fest und folgt der neueren Senatsrechtsprechung (Urteil vom 20. November 2014 - 24 U 61/14, [...] Rn. 36; vgl. hierzu Kessen, jurisPR-BKR 2/2015 Anm. 4). Danach stellt die Formulierung, dass ein öffentlicher Markt "zur Zeit" nicht vorhanden sei, keine unzulässige Einschränkung des die Fungibilität betreffenden Prospekthinweises dar

23

Eine Verschleierung der eingeschränkten Fungibilität des Fondsanteils ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht unter Heranziehung des weiteren Prospekthinweises, der Preis, den ein Dritter bereit sei, für einen solchen Anteil zu bezahlen, hänge nicht zuletzt vom Zeitpunkt der Veräußerung und damit von den zu diesem Zeitpunkt herrschenden Kapitalmarktverhältnissen ab. Die Würdigung des Berufungsgerichts, dieser Satz verdeutliche nochmals das Risiko, dass der bei einem Verkauf zu erzielende Preis erheblichen Unwägbarkeiten ausgesetzt sei, ist auch insofern nicht zu beanstanden.

24

bb) Der Prospekthinweis, der Gesellschaftsanteil sei jederzeit veräußerlich, ist - entgegen der Auffassung der Revision - aus Sicht eines verständigen Anlegers nicht im Sinne einer wirtschaftlichen Veräußerbarkeit zu verstehen. In den folgenden Sätzen wird deutlich darauf hingewiesen, dass ein Markt hierfür zur Zeit nicht vorhanden sei, der Preis von den Kapitalmarktverhältnissen abhänge und die Beteiligung "ggf." nur weit unter dem Nominalwert veräußert werden könne. Aus diesem Gegensatz zwischen der Veräußerbarkeit als solcher und den praktischen Schwierigkeiten muss der verständige Anleger die einleitende Formulierung so verstehen, dass sie sich lediglich auf rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse bezieht, die einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils nicht entgegenstehen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13). Die Revisionserwiderung weist insofern zutreffend darauf hin, dass andernfalls, das heißt bei einem Verständnis im Sinne einer jederzeitigen wirtschaftlichen Veräußerbarkeit, diese Aussage keinen Sinn ergäbe. Denn wenn ein Markt für die Beteiligung - zur Zeit - nicht vorhanden ist, kann sie nicht jederzeit wirtschaftlich veräußerbar sein.

25

Die in manchen Prospekten zu findende - vorliegend in dem Prospekthinweis zur Fungibilität der Beteiligung nicht vorhandene (vgl. dagegen § 16 des Gesellschaftsvertrags der Kommanditgesellschaft, Seite 56 des Prospekts) - Ergänzung, dass die Veräußerung nur mit Zustimmung der Geschäftsführung erfolgen könne, ist für ein Verständnis der Formulierung im Sinne einer allein rechtlich jederzeit möglichen Veräußerbarkeit nicht zwingend erforderlich. Ein solches Verständnis ergibt sich vielmehr bereits - wie ausgeführt - aus dem Gesamtzusammenhang der Prospekthinweise zur Fungibilität der Beteiligung.

26

cc) Auch der weitere Prospekthinweis darauf, dass die Möglichkeit bestehe, die Beteiligung gegebenenfalls weit unter dem Nominalwert zu veräußern und dennoch eine hochinteressante Rendite zu erwirtschaften, da der Anleger unter Umständen in der Investitionsphase einen Teil der Beteiligung aus ersparter Steuer finanziert habe, beeinträchtigt die hinreichende Aufklärung des Anlegers über die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung nicht. Die "hochinteressante Rendite" ergibt sich nach den Prospektangaben nur aus einer Gesamtbetrachtung mit den zuvor erzielten Steuervorteilen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beteiligung - wenn auch nur "gegebenenfalls" nur weit unter dem Nominalwert veräußerbar sein kann. Die "hochinteressante Rendite" wird zudem vom Prospekt nur als "Möglichkeit" in den Raum gestellt, ohne dies als sicher oder auch nur wahrscheinlich darzustellen (so zutreffend OLG Köln, Urteil vom 20. November 2014 aaO Rn. 38). Zudem wird zuvor ausdrücklich ausgeführt, dass die Wertentwicklung letztlich unsicher ist und dadurch nicht feststeht, ob und zu welchem Preis ein Käufer gefunden werden kann. Vor diesem Hintergrund bewirkt auch die Verwendung des Zusatzes "ggf." nicht eine Verharmlosung der mit einer Veräußerung des Anteils verbundenen Probleme. Auch er ist vielmehr in dem durch die Prospekthinweise hinreichend verdeutlichten Gesamtzusammenhang zu sehen, dass die Wertentwicklung der Beteiligung unsicher ist.

27

Schließlich wirkt auch der Hinweis nicht verharmlosend, dass sich für einen Erwerber, bezogen auf einen eventuell geringeren Einstandspreis, eine interessante Verzinsung ergeben kann. Diese Formulierung bezieht sich erkennbar auf die zuvor als möglich erkannte Veräußerung des Anteils weit unter dem Nominalwert. In einem solchen Fall erscheint es keineswegs ausgeschlossen, dass der Erwerb des Anteils für einen Dritten auch dann interessant sein kann, wenn dieser nicht mehr in den Genuss der ursprünglich mit der Beteiligung verbundenen Steuervorteile kommt.

28

dd) Entgegen der Auffassung der Revision ist die weitere Formulierung, die mit der Vermittlung des Eigenkapitals beauftragte Gesellschaft sei bereit, bei der Realisierung von Verkaufsabsichten mitzuwirken, sie berate den Verkäufer bei der Bewertung seiner Beteiligung und bei der Suche nach geeigneten Anlageinteressenten, ebenfalls nicht geeignet, von der eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung abzulenken. Dies gilt umso mehr, als sogleich darauf hingewiesen wird, dass ein Rechtsanspruch hiervon nicht abgeleitet werden kann (zu vergleichbaren Prospekthinweisen Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 24. April 2014 aaO). Das Angebot der Unterstützung bei etwaigen Verkaufswünschen enthält vielmehr (inzident) eine Bestätigung dafür, dass es keinen allgemein zugänglichen geregelten Zweitmarkt gibt (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21).

29

c) Die nach den vorstehenden Ausführungen ausreichenden Hinweise des Fondsprospekts zur eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung sind seitens des Zeugen W. gegenüber der Zedentin nicht pflichtwidrig verharmlost worden (vgl. zur diesbezüglichen Verletzung der Aufklärungspflicht Senat, Urteile vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, [...] Rn. 7 und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, [...] Rn. 24). Die entsprechende Würdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters, an dessen Feststellungen das Revisionsgericht gemäß § 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist. Dieses kann lediglich überprüfen, ob das Berufungsgericht die Voraussetzungen und die Grenzen des § 286 ZPO gewahrt hat. Damit unterliegt der Nachprüfung nur, ob sich der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den etwaigen Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstößt (vgl. nur Senat, Urteil vom 13. Dezember 2012 - III ZR 226/12, BGHZ 196, 35 Rn. 16 mwN). Bei Anwendung dieses revisionsrechtlichen Maßstabs bestehen gegen die Würdigung des Berufungsgerichts, die Aussagen des Zeugen W. stellten sich nicht als verharmlosende Hinweise zur eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung dar, keine Bedenken. Die Bekundung des Zeugen, er habe auch gesagt, dass es immer einen Markt gebe, man müsse nur einen Käufer finden, hat das Berufungsgericht zu Recht in den Gesamtzusammenhang seiner Aussage gestellt. Danach hat der Zeuge die Veräußerbarkeit der Beteiligung ausdrücklich vom Verlauf der Beteiligung abhängig gemacht. Er hat bekundet, er habe erklärt, dass man einen Käufer finde, wenn die Beteiligung gut laufe, und man keinen Käufer finde, wenn es schlecht laufe. Zwar mag aus diesen Äußerungen nicht die für geschlossene Immobilienfonds typische eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung erkennbar werden. Hierüber klären indes bereits - wie ausgeführt - die Prospekthinweise hinreichend auf. Letztere werden nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden - tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts durch die Erklärungen des Zeugen W. gegenüber der Zedentin jedenfalls nicht entwertet oder verharmlost. Diese verdeutlichen vielmehr die praktischen Schwierigkeiten, die bei der Veräußerung des Fondsanteils entstehen können.

Seiters

Wöstmann

Remmert

Reiter

Liebert

Verkündet am: 17. September 2015

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