BGH, 07.03.2012 - XII ZR 13/10 - Übergehen der Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an einen Mieter auf einen Ersteher eines vermieteten Grundstücks bei Insolvenz eines Voreigentümers

Bundesgerichtshof
Urt. v. 07.03.2012, Az.: XII ZR 13/10
Gericht: BGH
Entscheidungsform: Urteil
Datum: 07.03.2012
Referenz: JurionRS 2012, 12177
Aktenzeichen: XII ZR 13/10
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

AG Braunschweig - 14.01.2009 - AZ: 115 C 465/08

LG Braunschweig - 22.12.2009 - AZ: 6 S 60/09

Rechtsgrundlagen:

§ 566a BGB

§ 57 ZVG

Fundstellen:

DWW 2012, 278

GuT 2012, 46

Info M 2012, 164

IWR 2012, 68

JZ 2012, 339

JZ 2012, 344

MDR 2012, 573

MietRB 2012, 232

MK 2012, 101-102

NJW 2012, 1353-1354

NJW 2012, 6

NJW-Spezial 2012, 257

NotBZ 2012, 213-214

NWB 2012, 1415

NWB direkt 2012, 472

NZI 2012, 383-384

NZI 2012, 5

NZM 2012, 344

RdW 2012, 542-543

Rpfleger 2012, 399

WM 2012, 819-820

WuM 2012, 278

WuM 2012, 435

ZAP 2012, 491

ZAP EN-Nr. 273/2012

ZfIR 2012, 517

ZMR 2012, 2

ZMR 2012, 535-536

Amtlicher Leitsatz:

BGB §§ 566 a, 578; ZVG § 57

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren, in dem bis zum 12. Januar 2012 Schriftsätze eingereicht werden konnten, durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterin Weber-Monecke sowie die Richter Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. Nedden-Boeger

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 22. Dezember 2009 aufgehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 14. Januar 2009 wird zurückgewiesen.

Der Beklagten werden die Kosten der Rechtsmittelinstanzen auferlegt.

Tatbestand

1

Der Kläger mietete gewerbliche Räume. Er zahlte eine vereinbarte Mietsicherheit von 813,14 € an den Vermieter, die dieser nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters erstand die Beklagte die durch den Insolvenzverwalter versteigerte Immobilie. Der Kläger verlangt von der Beklagten unter anderem die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit.

2

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe

3

Die zulässige Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I.

4

Das Landgericht hat zur Begründung seiner in ZMR 2010, 361 veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit bestehe nicht oder sei wenigstens nicht fällig. Zwar sei die Beklagte gemäß § 566 a Satz 1 BGB in die Verpflichtung des Voreigentümers eingetreten; die Vorschrift gelte nach § 57 ZVG auch im Falle des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung. Dieser Grundsatz erfahre aber eine Ausnahme, wenn die Mietsicherheit vom vorherigen Vermieter nicht insolvenzfest angelegt worden und der Rückzahlungsanspruch daher zu einer Insolvenzforderung geworden sei. Denn es sei grundsätzlich Sache des Mieters, auf eine vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zu achten. Demgegenüber habe der Erwerber keine Möglichkeit, die Mietsicherheit vom insolventen Voreigentümer heraus zu verlangen. Dem Mieter stehe gegenüber dem Erwerber zumindest insoweit und so lange kein Rückzahlungsanspruch zu, wie der Erwerber seinerseits an der Durchsetzung seines Anspruchs gegenüber dem Veräußerer auf Auskehrung der Mietsicherheit insolvenzrechtlich gehindert sei.

II.

5

Diese Ausführungen halten einer revisionsgerichtlichen Nachprüfung nicht stand.

6

Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Darüber hinaus stellen die Versteigerungsbedingungen fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus.

7

Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann (vgl. etwa BGH Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09 - NJW-RR 2010, 1237 Rn. 21), mag dahinstehen. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte hängt davon nicht ab. Deswegen erübrigen sich die weiteren Erwägungen des Landgerichts.

8

Die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB enthält die nach früherem Recht (§ 572 BGB aF) gegebene Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt, nicht mehr. Durch die geänderte Vorschrift wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB übernimmt er damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Die ungeschmälerte Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen Fall fort (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. § 551 BGB Rn. 111; MünchKommBGB/Häublein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 566 a Rn. 24; Zipperer ZfIR 2007, 388, 392; Blank/ Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rn. 30; Löhnig/Gietel ZVG § 57 Rn. 27; Stöber ZVG 19. Aufl. § 57 Rn. 4.6; Böttcher ZVG 5. Aufl. § 57 Rn. 3; Hintzen/ Engels/Rellermeyer ZVG 13. Aufl. § 57 Rn. 14; Derleder WuM 2002, 239, 244), ebenso wie ein Erwerber, an den das Grundstück vom Insolvenzverwalter veräußert wird, für die Rückzahlung haftet (vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 a Rn. 7; MünchKommInsO/Eckert 2. Aufl. § 111 Rn. 11; Franken/Dahl Mietverhältnisse in der Insolvenz 2. Aufl. Rn. 254; Derleder NZM 2004, 568, 578; aA Noltin NZI 2007, 149). Der Gesetzgeber hat damit der Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen (MünchKommBGB/ Häublein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13).

Hahne

Weber-Monecke

Klinkhammer

Schilling

Nedden-Boeger

Von Rechts wegen

Verkündet am: 7. März 2012

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